（2014）深中法房终字第1669号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-29
案件名称
谢永光、林德金与房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢永光,林德金
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1669号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢永光。委托代理人：ＸＸ，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：刘霞妍。上诉人（原审被告、反诉原告）：林德金。委托代理人：李大庆，广东震鹏律师事务所律师。上诉人谢永光、林德金因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第905号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2013年1月8日，谢永光、林德金签订《深圳市二手房预约买卖合同》，约定谢永光向林德金转让位于深圳市龙岗区横岗街道怡美山庄某栋二单某房产（房产证号为：某号），转让价款为1328000元，交易定金为80000元。合同第四条约定，林德金须于2013年7月15日之前支付除定金之外的首期款318400元至买卖双方约定的银行监管账户，谢永光须依林德金或第三人的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续，本条款定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准；林德金须于办理资金监管手续当日向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准。合同第七条约定，涉案房地产处于抵押状态，林德金愿意为谢永光委托担保公司担保融资赎楼的，谢永光须于签订本合同之日起180日内给担保公司或第三方指定的人员办理委托赎楼公证手续。合同第十二条约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金或承担定金罚则。合同第十七条备注约定，此房交易为现状装修，经双方协商一致，从林德金收到钥匙即2013年4月1日至以后直到办完所有手续，在此过程中所有费用由林德金缴纳，内含谢永光供楼月供3600元／月，水、电、气、管理费等相关费用。合同签订后，林德金向谢永光支付了定金80000元。2013年4月2日，谢永光及其妻子与林德金就涉案合同签订《补充协议书》，约定林德金从2013年4月1日起一直到所有手续办完按每月2000元补偿给谢永光。2013年4月11日，谢永光办理公证委托手续，授权深圳市融安融资担保有限公司以及贾晓琼、林茂铭、卢金雄在2013年4月11日至2014年4月10日期间可以谢永光的名义办理如下事项，授权李观龙办理第10事项：1、申请转按揭贷款（又称赎楼贷款）或消费贷款（也称房产抵押贷款）……2、收取与涉杂房产有关的款项……3、到银行或典行申请及办理提前结清贷款及支票赎楼等相关手续……5、到银行或土地房产交易中心办理上述房产的资金监管手续，收取或者指定帐户收取监管资金；签署办理或解除资金监管手续所需要签署的申请、资金监管协议书及相关文件资料；6、到担保公司及银行办理上述房产赎楼贷款担保的相关手续，签署担保公司及银行的《担保协议书》及《保证担保合同》等办理赎楼贷款担保所需签署的相关文件……8、转卖上述房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件……10、办理上述房产的物业管理、水电、煤气、电话、有线数字电视、网络等过户以及变更的相关手续。2013年6月30日，谢永光将涉案房屋交付给林德金。后林德金约在2013年7月10日开始对房屋进行装修。2013年7月15日，谢永光、林德金在中国建设银行股份有限公司深圳景苑支行开设资金监管帐户，同日，林德金将首期款328000元存入资金监管帐户中。2013年7月16日，中国建设银行股份有限公司深圳景苑支行出具一份《住房转按贷款担保介绍函》。2013年7月25日，深圳市融安融资担保有限公司向谢永光邮寄一份的《委托担保服务协议书》，要求谢永光签署该协议并回邮。2013年7月27日，由于谢永光不同意林德金对涉案房屋进行装修而向物业管理处投诉，物业管理处将涉案房屋断水、断电，林德金遂停止装修。2013年8月7日，林德金向谢永光发出催告函，要求谢永光在2013年8月15日前签署《委托担保服务协议书》。2013年8月12日，谢永光的委托代理人贾晓琼代理谢永光与林德金向银行解除监管，林德金将银行监管帐户中的首期款取出。原审法院另查，谢永光主张林德金未经同意擅自对涉案房屋进行装修已构成违约，林德金主张谢永光同意林德金进行装修。林德金主张谢永光没有签署《委托担保服务协议书》导致赎楼手续无法办理已构成违约，谢永光主张深圳市融安融资担保有限公司将《委托担保服务协议书》邮寄给谢永光后其已签署了协议并交由林德金签字，谢永光对此提交了签署了谢永光、林德金双方名字的《委托担保服务协议书》复印件作为证据；林德金认为深圳市融安融资担保有限公司向谢永光邮寄的《委托担保服务协议书》本已由林德金签署了名字，谢永光却一直没有将协议回邮给担保公司进行的赎楼手续。林德金对其主张申请了证人张帅、李观龙出庭作证，张帅、李观龙当时均为促成涉案合同签订的中介人员，张帅、李观龙均称中介有催促谢永光在担保协议书中签字，但谢永光至今没有签字并回邮，李观龙称：林德金有询问其是否可对涉案房屋进行装修，谢永光说钥匙已经交给林德金了则林德金想怎样就怎样。为查明本案事实，原审法院于2014年1月17日向深圳市融安融资担保有限公司的客户经理贾晓琼进行调查询问，贾晓琼称：中介方联系她做涉案交易的担保业务，她最开始约了谢永光到场签署《委托担保服务协议书》时，因当时银行没有确定贷款金额，协议内容为空白，故谢永光不愿意签署，后来银行确定了贷款金额，她把合同填好并让林德金签名之后再约谢永光到公司签署合同，谢永光却一直不予配合，她只好将签有林德金名字的合同邮寄给了谢永光，要求谢永光回邮，但谢永光以双方没有协商好为由至今没有回邮。贾晓琼还表示，虽谢永光办理了公证委托手续授权其代为签署担保公司及银行的《担保协议书》及《保证担保合同》等办理赎楼贷款担保所需签署的文件，但因为担保合同不可能由自己与自己签订，所以涉案担保合同必须由林德金签署。原审法院再查，涉案深圳市龙岗区横岗街道四联社区怡美山庄18栋二单元5B房屋房地产证号为：深房地字第60004707**号，登记权利人为谢永光。谢永光主张林德金的装修改变了房屋原状，但未提交证据证明房屋原状。林德金在庭审中确认其对涉案房屋进行装修已改变了房屋的现状，具体为：对洗手间和厨房的水管进行整修、对洗手间重新铺水泥、对客厅的橱窗进行改动。林德金确认其仍持有涉案房屋的钥匙，但未再使用涉案房屋。对于林德金取出在银行监管的首期款的原因，林德金表示其不可能一直等谢永光履行合同义务而将资金压在银行，但如果谢永光同意继续履行合同，则林德金可立刻去再办资金监管手续将首期款支付。谢永光向原审法院提起本案诉讼，请求：1、解除谢永光、林德金2013年1月8日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；2、谢永光没收林德金购房定金80000元；3、林德金立即向谢永光交还涉案房产钥匙，并从谢永光的房产中搬出；4、林德金向谢永光支付涉案房产使用期间的供楼利息10800元（以每月3600元自2013年8月1日起计算到林德金向谢永光交付房产之日止，暂算至2013年10月31日）；5、林德金向谢永光支付涉案房产使用期间的水、电、物业管理费853.7元；6、林德金向谢永光支付涉案房产使用期间的补偿金6000元（每月2000元，自2013年8月2日起计算至2013年11月2日）；7、林德金将谢永光房屋擅自进行的装修恢复原状；8、林德金承担本案全部诉讼费用。林德金向原审法院提起本案反诉，请求：1、谢永光继续全面履行与林德金签订的房屋买卖合同约定的委托担保赎楼、配合转按贷款、交付房屋、过户登记等全部合同义务；2、谢永光承担违约责任，以合同成交价为基数按每日万分之四向林德金支付违约金至合同履行结束时止（暂从2013年7月8日起计算至2013年12月31日止为93491.2元）；3、谢永光承担全部诉讼费用。原审法院认为，谢永光、林德金双方签订的《深圳市二手房预约合同》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格履行。合同签订后，谢永光已依约在签订合同之日起180日内（2013年7月7日前）给担保公司或指定的人员办理了委托赎楼的公证手续，林德金亦已依约支付了定金80000元和支付了首期款。本案的争议焦点是：一、林德金对涉案房屋进行装修是否构成违约；二、谢永光对于至今未能办成赎楼手续是否存在过错。对于第一个争议焦点，双方均确认谢永光自愿提前在2013年6月30日将房屋交付给林德金，但双方没有明确书面约定林德金是否可对涉案房屋进行装修。原审法院认为，虽涉案房产还没有过户至林德金名下且林德金还没有支付全额房款，则房屋的产权仍归属于谢永光，但谢永光自愿将房屋交付给林德金，林德金合法占有、使用涉案房屋期间并且对涉案合同的履行、房屋的产权有合理的期待，而且在双方也没有明确约定的情况下，林德金对涉案房屋进行装修，不存在明显的过错。现涉案合同的中介人员亦出庭作证称，谢永光在林德金询问是否可进行装修时予以同意，故原审法院认定林德金对涉案房屋进行装修不构成违约。对于第二个争议，双方当事人对谢永光是否签署担保服务协议书存在争议，而谢永光授权办理担保手续的深圳市融安融资担保有限公司的人员称系由于谢永光未签订担保服务协议书而导致赎楼手续无法进行，原审法院认为，赎楼手续主要由卖方办理，无论谢永光是否签署担保服务协议，无论谢永光还是其委托代理人未能及时办理赎楼手续导致合同无法继续履行，均应由谢永光承担相应的合同责任。现谢永光已在限期内办理了委托赎楼公证手续，其虽未能及时地完成全部赎楼义务，但由于合同中只约定了谢永光办理委托赎楼公证手续的期限，没有明确约定全部赎楼手续完成的时间，且林德金催告谢永光在2013年8月15日前履行该义务而其却在2013年8月12日就将被监管的首期款取出，故谢永光其不存在违约情形。对林德金要求谢永光承担违约责任的反诉请求，原审法院不予支持。本案中，由于双方对办理完赎楼手续的期限等主要条款未予明确约定导致合同无法继续履行，而林德金亦已将首期款取回，另外，合同的继续履行需要双方相互配合、相互协助，现双方已失去了继续履行合同的基础，故原审法院对谢永光要求解除合同的诉请予以支持，对林德金要求谢永光继续履行合同的反诉请求不予支持。合同解除，则谢永光应当向林德金返还定金80000元，林德金应当向谢永光返还房屋和钥匙。又因合同的解除非因一方违约而导致，而林德金也中止装修、未实际使用涉案房屋，故谢永光要求林德金按合同约定支付供楼利息、水、电、物业管理费和补偿金没有依据，原审法院对此不予支持。对于谢永光要求林德金将房屋恢复原状的诉讼请求，如前述，原审法院认定林德金对涉案房屋进行装修不构成违约，证人亦出庭作证证明谢永光同意林德金装修，谢永光要求林德金对房屋修复原状依据不足，原审法院对此亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除谢永光、林德金于2013年1月8日签订的《深圳市二手房预约买卖合同》；二、林德金于判决生效之日起十五日内将深圳市龙岗区横岗街道四联社区怡美山庄18栋二单元5B房屋及钥匙交还谢永光；三、驳回谢永光的其他诉讼请求；四、驳回林德金的反诉请求。案件本诉受理费2241.4元，由谢永光承担2000元，由林德金承担241.4元；反诉受理费1068元，由林德金承担。上诉人谢永光不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、谢永光要求没收林德金定金80000元有事实和法律依据。一审法院已经查明并已经确认，谢永光对于未能办理赎楼手续不存在过错，谢永光不存在违约情形。因此，本案中谢永光与林德金签订的房屋买卖合同无法继续履行原因应是林德金的过错（擅自将被监管的首期款提前取出）。所以林德金已经构成违约，谢永光要求按合同约定没收林德金交付的购房定金80000元有事实及法律依据。二、谢永光与林德金已经就林德金收到钥匙即2013年4月1日至办完所有手续期间的费用分担有了明确约定，该约定应该独立适用，不以对方是否违约为前提。因此，谢永光要求林德金支付涉案房产使用期间的供楼利息及水、电、气、物业管理费用有事实及法律依据。三、谢永光与林德金已经签订补充协议，林德金同意每月向谢永光支付2000元作为补偿，直到该房屋买卖合同履行完毕。现在该合同已经确认解除，林德金应按约定向谢永光支付补偿金至合同解除之日。四、合同解除后，林德金应当将谢永光的房屋恢复原状，或者赔偿给谢永光造成的损失。现谢永光名下的涉案房产，因林德金的擅自装修而完全无法正常使用。现屋内摆满大量的装修用具，杂物；客厅的窗帘，大门（4扇玻璃推拉门）都不见，客厅的吊顶，橱窗，灯饰完全被破坏；两个洗手间现只能看到水泥，地板及墙面的瓷砖已被毁，洗脸盆，桶，水龙头，镜子都不见；厨房的地板及墙面的瓷砖也已被毁，整套橱柜（不锈钢的带消毒柜）也已不见。现该损失应该由林德金承担是有法律和事实依据的。为维护谢永光的合法权益，特提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项；2、改判谢永光没收林德金定金80000元；3、改判林德金向谢永光支付涉案房产使用期间的供楼利息36000元（以每月3600元自2013年8月1日起计算到2014年5月31日）；4、改判林德金向谢永光支付水、电、物业管理费853.7元；5、改判林德金向谢永光支付涉案房产使用期间的补偿金6000元；6、改判林德金将谢永光房屋擅自进行的装修恢复原状；7、林德金承担本案一审、二审的全部诉讼费用。上诉人林德金答辩称：原判决认定事实错误，适用法律也是错误的，应当依法予以撤销并改判支持林德金的上诉请求。谢永光要求没收定金无事实和法律依据。其不履行合同约定的赎楼义务，构成违约，林德金取出首期款是得到其同意的，不存在违约行为。由于林德金无违约行为，使用房屋进行装修是在双方交付房屋后，并且是得到其同意的，谢永光违约不赎楼，导致合同履行停滞，无权要求林德金向其支付供楼利息、水电物业费，无权要求林德金支付使用房屋的补偿金，无权要求恢复原状。上诉人林德金亦不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、原判决认定事实错误。第一，既然原判决认定赎楼手续主要由卖方办理，无论谢永光是否签署担保服务协议，无论谢永光还是其委托代理人未能及时办理赎楼手续导致合同无法继续履行，均应由谢永光承担相应的合同责任，而且双方合同也对此进行了约定，现谢永光未完成赎楼义务，就应当承担合同的违约责任。虽然双方未明确约定全部赎楼义务完成的具体时间，但林德金已经在合理的时间内催告对方履行赎楼的合同义务，而且该义务不存在不能履行的情形，而原判决却以合同没有明确约定全部赎楼手续完成的时间和林德金在催告之前将监管的首期款取出为由，认定谢永光不存在违约，是自相矛盾，更是认定事实错误。林德金将监管的首期款取出，是得到谢永光同意的，是有谢永光的委托人签字的，是双方协商的结果，并未导致合同履行失去基础，林德金随时愿意配合再进行资金监管。第二，原判决以双方对办理完赎楼手续的期限未予明确约定而认定导致合同无法继续履行，是认定事实错误。即便双方未明确约定办理完赎楼手续的期限，但这一点完全可以通过权利人既林德金的催告和义务人即谢永光的履行行为来进行合同补救。按照合同法第六十二条第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，林德金催告后给谢永光履行义务留足了合理的时问，如果谢永光愿意履行，双方就可以再进行资金监管，而谢永光未有实际履行合同义务的行动和表示，林德金起诉要求法院判令谢永光履行合同义务符合法律规定，理应得到法院支持。林德金自合同签订后，一直积极配合对方和中介方履行合同，没有违约行为，一再对谢永光不履行合同的行为进行退让，现原判决却认定双方已失去了继续履行合同的基础，置林德金的合法权利于不顾，判决解除双方的合同，本案所涉合同不能继续履行的全部责任在谢永光，原审法院却去支持未依法履行合同义务的谢永光，实无道理。二、原判决适用法律错误。在本案原审中，谢永光主要是要求解除合同，反诉人主要是要求履行合同，根本不存在要求变更或者撤销合同的情况，而原判决却适用合同法第五十四条的规定，是明显的适用法律错误。总之，依法成立生效的合同应该得到全面履行，导致涉案合同不能继续往下履行的原因在于谢永光存在严重的恶意违约行为，不愿继续履行合同，而不是合同不能履行，更不是原判决所认定的合同履行失去了基础。谢永光在起诉状中所述林德金根本违约无事实根据，其诉讼请求应全部被驳回。相反，林德金并无违约行为，如果谢永光同意继续履行合同或者法院判令谢永光履行合同，林德金随时予以配合。基于上述事实与理由，林德金认为，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，为保护林德金的合法权益，恳请二审法院依法审理，查明事实，撤销原判决，依法改判，支持林德金的原审诉讼请求。为维护林德金合法的民事权益，请求：1、依法撤销原审判决；2、依法改判支持林德金原审反诉请求。上诉人谢永光答辩称：林德金的上诉请求没有任何事实依据和法律依据。本案是林德金违约导致合同无法继续履行，应依法驳回林德金的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院二审查明，一、谢永光于2013年4月3日出具收据，载明：今收到林德金交来购买中海怡美山庄18栋二单元5B物业补充协议中的约定款项8000元，如有剩余不足，在办完所有手续交房前补交完。二、在二审庭审过程中，谢永光主张其对于林德金取出已监管的首期款并不知情，直到2013年8月19日才从中介人员处得知。三、原审法院于2014年4月25日作出（2013）深龙法民三初字第905号民事判决。四、深圳市社会保险基金管理局出具的《深圳市社会保险参保证明》载明，林德金近两年参保缴费至2014年8月，自2014年9月起没有参保缴费记录。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。谢永光与林德金签订的涉案《深圳市二手房预约买卖合同》及《补充协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。在2013年6月30日前，当事双方已按照合同约定履行了交付定金及补偿费用、办理赎楼公证委托手续等义务，其后于6月30日交接涉案房屋，虽非合同约定的4月1日，但双方对该交接行为均无异议，应视为双方以实际行动变更了交付涉案房屋及交付供楼月供等相关费用的时间，双方均不构成违约。在交付涉案房屋后，林德金基于购买、使用房屋的交易目的，对涉案房屋进行装修，未违反合同约定，也未对合同的继续履行构成障碍，中介人员李观龙的证词亦表明林德金的装修行为得到了谢永光的认可，故原审法院据此认定林德金对涉案房屋进行装修不构成违约，认定事实清楚，本院予以确认。直到办理赎楼贷款担保手续时，因谢永光拒不签署《委托担保服务协议书》，导致赎楼手续无法继续办理，才直接影响了合同的继续履行。其后，林德金以催告函的形式催促谢永光在2013年8月15日前签署《委托担保服务协议书》，谢永光仍拒不履行，其行为已构成违约。林德金虽在8月12日将监管的首期款取出，但该解除资金监管的行为得到了谢永光代理人贾晓琼的配合，该行为的效力及于谢永光，并非林德金单方作出的违约行为。因谢永光违约在先，其无权要求单方解除合同、返还房屋并没收定金，谢永光的诉讼主张没有事实和法律依据，本院不予支持。根据本院二审查明的情况，林德金在2014年8月前有连续的社会保险参保记录，符合相关限购政策的要求，但由于其自2014年9月起没有社会保险参保缴费记录，亦无法在本院指定期限内提供由住房所在地房地产登记机构出具的《购房资格证明》，其基于继续履行合同所提出的诉讼主张亦不能得到支持，本院依法驳回。当事人如对合同履行、定金返还、损失赔偿等问题发生争议，可另循法律途径解决。关于谢永光上诉要求林德金支付供楼月供、水、电、物业管理费、补偿金等费用的问题，本院认为，当事双方在2013年7月底已就涉案房屋的装修使用发生争议，谢永光拒绝签署《委托担保服务协议书》，林德金亦停止装修，并随后解除了资金监管，当事双方自2013年8月起已处于事实上终止履行涉案合同的状态。由于谢永光违约在先，其要求林德金继续支付前述费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，谢永光、林德金的上诉理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2013）深龙法民三初字第905号民事判决；二、驳回谢永光的诉讼请求；三、驳回林德金的反诉请求。本案一审本诉受理费2241.4元，由谢永光承担；反诉受理费1068元，由林德金承担。二审案件受理费3068元，由谢永光负担2000元，林德金负担1068元。本判决为终审判决。审 判 长 陈 明 亮代理审判员 路 德 虎代理审判员 朱 宽二〇一五年二月十日书 记 员 邹俊辉（兼） 关注微信公众号“”