（2015）丹民一终字第00093号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-22
案件名称
张海与沙世华、刘有祥、孙玉梅房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省丹东市中级人民法院
所属地区
辽宁省丹东市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张海,沙世华,刘有祥,孙玉梅
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）丹民一终字第00093号上诉人（第三人）：张海，男，1952年6月14日出生，汉族，宽甸满族自治县水产公司退休职工，住宽甸满族自治县宽甸镇东关街道33组。委托代理人：宋积慧，辽宁兴达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沙世华，女，1957年11月26日出生，汉族，无职业，住宽甸满族自治县宽甸镇城厢村*组96。委托代理人：王居民，辽宁兴达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘有祥，男，1953年4月16日出生，汉族，宽甸满族自治县蔬菜公司退休职工，住宽甸满族自治县宽甸镇城东街道7组168-1号。被上诉人（原审被告）：孙玉梅，女，1955年8月9日出生，汉族，宽甸满族自治县蔬菜公司退休职工，住址同上。委托代理人：刘有祥（孙玉梅之夫），1953年4月16日出生，宽甸满族自治县蔬菜公司退休职工，住址同上。上诉人张海与被上诉人沙世华、被上诉人刘有祥、被上诉人孙玉梅房屋买卖合同纠纷一案，宽甸满族自治县人民法院于2014年12月22日作出（2014）宽民一初字第02106号民事判决。上诉人不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月6日公开开庭审理了本案。上诉人张海及其委托代理人宋积慧，被上诉人沙世华的委托代理人王居民，被上诉人刘有祥，被上诉人孙玉梅的委托代理人刘有祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告沙世华一审诉称，二被告系夫妻。2002年8月，二被告将坐落在宽甸满族自治县宽甸镇东桥小区84平方米房屋以73500元的价格卖给原告，并于2002年8月20日，以原告儿子田野的名办理了房屋所有权证，入住至今。2013年7月11日宽甸满族自治县住房和城乡建设局以办证时缺少委托书（田野当时系未成年人）手续不全为由，将该房屋所有权证撤销，原告找二被告协助重新办理房屋过户手续，二被告不予配合，现诉请法院判令二被告协助原告办理房屋过户登记手续。原审被告刘有祥、孙玉梅一审辩称，原告在庭审中陈述，为买被告的房屋，到被告家谈了好几次价格，最后该房屋及厦子手续费以73500元成交，并先付3500元定金，余款于2002年8月13日交齐。对这个事实被告不否认，但在被告印象中，就以为是张海买的房，被告也记不准谁交的钱，他们当时都在场，钱就放在被告家桌子上，被告把房照、土地使用证等也放在桌子上，因为时间长，也记不准谁拿走了。原告所陈述的事实被告也记不住了，但也不否认。被告在原来张海起诉沙世华返还诉争房屋一案中，虽然已经出了证，但是被告说的话就以今天到庭陈述为准。被告尊重法律判决，被告不认可与原告间的买卖关系，被告认可张海，被告不是不支持原告的诉请，但被告没有责任帮助原告办理过户手续，因为原告从未找过被告协助其办理过户，被告也没有义务协助其办理过户。第三人张海一审述称，涉案房屋是张海买的，是张海交给孙玉梅的款，孙玉梅给张海出具了收据，房屋买卖协议也是张海现场写的，所以房屋权属是张海的，原告偷走张海的买房手续，以非法手段登记，是在卖主与买主全然不知的情况下办理的相关手续，因此在办理过程中出现很多瑕疵，张海认为这是一起刑事案件。纪检委调查组最新证明，被告刘有祥没有协助原告办理过本案争议房屋的过户手续。原审法院经审理查明，二被告系夫妻关系，第三人原与原告妹妹沙世香同居。2002年8月，原告看到被告张贴的卖房广告后，欲购买被告所有的坐落在宽甸满族自治县宽甸镇东桥小区84平方米的房屋，经双方多次协商达成一致，房屋作价为73000元，办厦子手续费500元，合计73500元。同年8月5日由原告交定金3500元，同年8月13日，原告将余款70000元全部交给被告孙玉梅，其中有40000元是原告当日从银行提取的存款，被告孙玉梅收款后与原告及原告妹妹沙世香共同到银行对原告交的房款进行了核验。原告购房后，于2002年8月15日，以原告长子田野的名办理了房屋所有权证。原告购房后，将该房屋暂借给其妹妹沙世香及第三人居住。2004年3月8日原告妹妹沙世香因煤烟中毒去世，第三人搬出此房，原告搬回该房居住至今。2010年第三人张海起诉，请求沙世华返还房屋，宽甸满族自治县人民法院作出（2010）宽民一初字第01666号民事判决，驳回张海的诉讼请求。2010年7月26日第三人张海以宽甸满族自治县住房和城乡建设局为原告之子田野办理的房屋产权证违法为由，向该院提起行政诉讼，请求依法撤销该房屋产权证，该院于2011年1月26日作出（2010）宽行初字第00016号行政判决，驳回张海的诉讼请求，张海不服提起上诉，丹东市中级人民法院于2011年4月28日作出（2011）丹行终字第00025号行政裁定，一、撤销宽甸满族自治县人民法院（2010）宽行初字第00016号行政判决；二、驳回张海的起诉。2013年1月4日，宽甸满族自治县人民检察院建议宽甸满族自治县住房和城乡建设局对宽甸满族自治县房地产管理处违规行为的责任人查处并予以纠正。2013年8月16日，宽甸满族自治县住房和城乡建设局对争议房屋做出房屋所有权证作废的公告。2013年9月10日，原告之子田野以宽甸满族自治县住房和城乡建设局侵犯房产权为由向该院提起行政诉讼，该院于2013年12月11日作出（2013）宽行初字第00052号行政判决，驳回田野的诉讼请求，田野对该判决不服提起上诉，丹东市中级人民法院审理认为，本案中上诉人在办理房屋权属登记时系未成年人，未按规定提交申请人及其法定代理人的相关有效证件，且涉案房屋现存档案中缺少房屋买卖合同，不能证明房屋产权转让事实，于2014年3月21日作出（2014）丹行终字第00035号行政判决，驳回田野上诉，维持原判。现原告诉讼来院，请求判令二被告协助原告办理房屋变更登记（过户）手续。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，二被告在庭审中虽然没有直接陈述将诉争房屋卖给原告，但二被告也不否认原告在庭审中所陈述购买房屋的事实，也没有认可将诉争房屋卖给第三人，并称其陈述的事实以本次陈述为准。所以应认定二被告将诉争房屋出售给原告。第三人述称二被告是将房屋的相关手续交给了第三人张海，又被原告偷走了去办房屋过户手续，但从查明的事实，原告是在买房后的第二天到房产部门办理房屋过户登记手续，如果是第三人买的房，不可能在长达八年的时间没发现房屋手续、证照丢失。所以第三人的陈述不符合常理，应当认定原告是真正购房人，原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，为有效合同，现原告请求二被告协助办理房屋过户手续，于法有据，应予支持。第三人张海未提供充分证据证明其主张，故对其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、二被告协助原告办理房屋过户手续；二、驳回第三人的诉讼请求。一审案件受理费2610元，由二被告负担1740元，由第三人负担870元。上诉人张海二审诉称，原审判决认定事实错误，适用法律错误。原审法院判决中认定的，2002年8月，沙世华看到张贴的卖房广告后，欲购买涉案房屋，经双方多次协商达成一致，房屋作价为73000元，办厦子手续费500元，合计73500元，同年8月5日，沙世华交定金3500元，同年8月13日，将余款交给孙玉梅，其中有40000元是其当日从银行取出的存款，并于购房后将房屋暂借给其妹妹沙世香及张海居住。认定沙世华与刘有祥、孙玉梅之间存在房屋买卖关系，是明显的认定事实错误；刘有祥、孙玉梅在针对沙世华的答辩中清楚的表明与沙世华没有买卖房屋的事实，无义务帮助其办理房照，如协助办理就是违法。刘有祥在原审中陈述，卖房前并不认识沙世华，是张海到其家里说了三次，房屋买卖协议当初确实是张海与刘有祥、孙玉梅签的，并且刘有祥、孙玉梅均当庭辩称，尊重法律判决，不认可与沙世华间的买卖关系，而认可张海（有买卖关系），无义务协助沙世华办理过户，卖方刘有祥、孙玉梅始终没有认可收到沙世华交付的73500元购房款，相反却认可卖房就是冲张海算的账，收款收据是给张海出具的。其出具的证实材料证实，涉案房屋买卖协议由刘有祥、孙玉梅和张海双方协议签字，房款由张海交付，出具收款收据给张海，与其他人无关，双方无任何争议，沙世华在所有的相关诉讼中，都没有任何证据证明其与刘有祥、孙玉梅之间存在房屋买卖关系，也没有任何证据证明其交付了73500元购房款，因此，所有的证据都充分证明了一个事实，上诉人张海和刘有祥、孙玉梅签订了房屋买卖合同，是涉案房屋的真正购买人和所有人。原审判决采信的（2010）宽民一初字第01666号民事判决书、（20l0）宽行初字第00016号行政判决书、（2011）丹行终字第00025号行政裁定书、（2013）宽行初字第00052号行政判决书、（2014）丹行终字第00035号行政判决书、宽甸满族自治县人民检察院（2013）1号建议书、宽甸满族自治县住房和城乡建设局房屋所有权证作废公告等证据材料都证明沙世华与刘有祥、孙玉梅之间没有房屋买卖合同关系及房屋转让事实。原审判决认为对刘有祥、孙玉梅在庭审中的陈述及意见没有作出正确的理解和判断，错误认定为二人不否认沙世华所述购房事实，没有认可将诉争房屋卖给张海，是明显的认定事实错误。原审判决认定沙世华在买房后的第二天到房产部门办理登记过户手续，如果是张海买房，不可能在长达八年的时间没有发现房屋手续、证照丢失，所以张海陈述不符合常理，应当认定沙世华是真正的购房人，原、被告签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，为有效合同。根本就是违背事实的主观臆断，是完全错误的。很明显，如果沙世华在购房第二天就办理过户，不会没有房屋买卖合同，收款收据，更不可能不按规定向房产部门提供而最终导致所取得的房屋过户后的所有权证书被撤销，这才是真正的不符合常理；张海因为已经和卖房人签订了房屋买卖合同，交付了房款，并实际接收占有了房屋，当然不必急于办理过户，因根据法律规定，房屋买卖合同的效力并不以产权过户为生效条件，合同订立、房屋交付时，张海就是房屋的合法所有人，证照等丢失与否不能改变其房屋所有人地位。综上，原审法院认定事实错误，在认定错误事实的情况下，错误适用法律作出错误判决，请二审法院查明事实，依法撤销原审判决，发回重审或依法驳回沙世华的原审诉讼请求，确认涉案房屋归张海所有。被上诉人沙世华二审辩称，原审认定事实清楚、适用法律正确，原审原、被告之间的买卖关系已经被生效的法律文书所羁束，确认张海的起诉已经被驳回，而张海并没有提起上诉，上诉人是服判的。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人刘有祥、孙玉梅二审辩称，我们把房子卖给张海，张海一次交的70000元房款，一次交的3000元保证金，孙玉梅与张海签的买卖协议。张海把买房协议丢了，后来，就补了一份协议，如果我们之间没有买卖房屋关系，孙玉梅也不可能给张海补一份协议。我们不认识沙世华，我们也没有卖房子给沙世华，我们没有义务配合沙世华办理手续。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，各方当事人至今均未提供原始房屋买卖合同。沙世华提供证据证明其所交付购房款的合理来源，卖房人在原审没有否认沙世华是涉案房屋实际购买人的前提下，沙世华在签订购买房屋合同当月业已办理了涉案房屋的过户手续，并取得了涉案房屋所有权证，虽然该证后被撤销，但涉案房屋至今由沙世华占有使用。刘有祥虽是卖房人，但其不能说明房屋买卖经过的细节，刘有祥妻子孙玉梅为涉案房屋买卖的实际经办人，孙玉梅二审未出庭，未提供证据否认原审认定的事实（2002年8月13日，沙世华将余款70000元全部交给孙玉梅，孙玉梅与沙世华到银行对沙世华交的房款进行了验资经过）。张海在房屋买卖合同签订后的近十年中，怠于办理涉案房屋的过户手续，有悖常理，且至今张海未提供适格证据证明其所交付购房款的合理来源；也无证据证明张海购房后，涉案房屋的原所有权证、购房合同被他人窃取的事实存在；也无证据证明张海将涉案房屋借用、出租或放弃管理的事实存在；也无证据证明沙世华实际占有、使用涉案房屋至今的非法性和不合理性。因本案当事人对诉争房屋利益的追求，无法证明还原涉案房屋买卖当时的客观事实。原审在综合考量本案以上事实的情况下，判令刘有祥、孙玉梅协助沙世华办理涉案房屋过户手续。上诉人因未提供适格证据证明其上诉观点成立，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人应承担对其不利的后果，鉴于本案的实际情况，本院对上诉人的上诉请求无法支持。待张海持有适格证据后，可依据相应的法律规定，通过对本案或（2010）宽民一初字第01666号返还原物（涉案房屋）纠纷一案申请再审等救济途径，以求得其民事利益的实现。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费870元，由上诉人张海负担。本判决为终审判决。审 判 长 时 磊审 判 员 任 飞代理审判员 房春堂二〇一五年二月十日书 记 员 王海鹰