（2014）锡民终字第2147号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-25
案件名称
上海台成投资管理有限公司与无锡一九一二投资顾问有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海台成投资管理有限公司,无锡一九一二投资顾问有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第2147号上诉人（原审被告）上海台成投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区泥城镇新城路2号24幢1065室。法定代表人邱忠信，该公司投资人。委托代理人卢文超，北京市尚元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）无锡一九一二投资顾问有限公司，住所地无锡市汉昌北街118－312－1号。法定代表人郑歆瀚，该公司副总经理。委托代理人施国锋，江苏正太和律师事务所律师。委托代理人李洁，江苏正太和律师事务所律师。上诉人上海台成投资管理有限公司（以下简称台成公司）因与被上诉人无锡一九一二投资顾问有限公司（以下简称一九一二公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市崇安区人民法院（2014）崇民初字第0334号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：无锡市汉昌北街28号、30号、32号、32-1号、42号、46号房屋、东梁溪路25号房屋均登记在无锡仲城房地产有限公司（以下简称仲城公司）名下，仲城公司将该些房屋出租给一九一二公司并同意其转租。2012年6月30日，一九一二公司与台成公司签订《房屋租赁经营合同》，约定：台成公司承租无锡市汉昌北街28号房屋（位于无锡1912街区2号楼一层B5单元）用于经营酒吧、KTV，租赁面积为595.20平方米；租赁期限2012年7月1日至2016年9月9日；一九一二公司于2012年7月1日交付房屋；2012年7月1日至2013年6月30日月租金90520元、2013年7月1日至2014年6月30日月租金94141元、2014年7月1日至2015年6月30日月租金97762元、2015年7月1日至2016年9月9日月租金101382元；租金按3个月为一个支付期，先付后用，首期租金合同签订之日支付，之后在每一支付期起始日的7天前全额付清该支付期的租金；台成公司签订合同时缴纳保证金271560元；台成公司不按时支付或不足额支付租金超过15日的，一九一二公司有权单方以书面通知的形式解除合同；因台成公司违约导致合同解除的，以合同解除当月租金的2倍为标准支付违约金，缴纳的保证金不予退还。合同签订后，台成公司实际承租的房屋包括无锡市汉昌北街28号、30号、32号、32-1号、42号、46号、东梁溪路25号房屋，一九一二公司履行了交房义务。嗣后，台成公司结欠2013年3至6月的租金60797元，此后再未支付租金。2014年3月13日，一九一二公司诉至法院称：其向仲城公司整体承租站前商贸城一九一二酒吧街房屋后，经该公司同意，自行分割房屋后转租。2012年6月30日，其与台成公司签订《房屋租赁经营合同》，约定由台成公司向其承租无锡市汉昌北街28号房屋（位于无锡1912街区2号楼一层B5单元、面积595.20平方米）房屋用于经营酒吧、KTV。台成公司实际承租的房屋包含无锡市汉昌北街28号、30号、32号、32-1号、42号、46号、东梁溪路25号房屋，该些房屋均登记在仲城公司名下。合同签订后，其按约履行了交房义务。嗣后，台成公司结欠2013年3至6月的租金60797元，此后再未支付租金。根据约定，台成公司未支付租金超过15日，其有权解除合同并要求台成公司承担违约责任。综上，请求判令：一、解除其与台成公司2012年6月30日签订的《房屋租赁经营合同》；二、台成公司支付2013年3月1日至2014年7月5日的租金1206179元；三、台成公司立即返还向其承租的房屋，并按每月94141元支付自2014年7月6日起至实际返还房屋之日止的占用使用费；四、台成公司支付违约金188282元。同年5月6日，法院向台成公司公告送达本案起诉状，台成公司在公告期60天内未至法院领取起诉状。以上事实，有房屋所有权证、初始登记证、情况说明、《房屋租赁经营合同》、《交房确认书》、报纸公告及当事人的陈述在卷佐证。原审法院认为：一九一二公司与台成公司签订的《房屋租赁经营合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。台成公司未按约支付租金，拖欠日期已超过15天，一九一二公司有权根据约定解除合同，故法院确认上述合同于台成公司收到诉状之日解除。合同解除后，台成公司应立即返还租赁房屋、支付结欠的租金并按约支付违约金，同时一九一二公司有权要求台成公司按租金标准支付占用使用费，故对一九一二公司的相关诉讼请求法院均予以支持。台成公司未作答辩，产生的法律责任由其自行承担。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决：一、一九一二公司与台成公司2012年6月30日签订的《房屋租赁经营合同》于2014年7月5日解除。二、台成公司于判决发生法律效力之日起三日内支付一九一二公司租金1206179元、违约金188282元。三、台成公司于判决发生法律效力之日起三日内向一九一二公司返还承租的无锡市汉昌北街28号、30号、32号、32-1号、42号、46号、东梁溪路25号房屋（位于无锡1912街区2号楼一层B5单元、面积595.20平方米），并按每月94141元支付一九一二公司自2014年7月6日起至实际返还房屋之日止的占用使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费20470元（含公告费800元、财产保全费5000元）由台成公司负担。该款已由一九一二公司预交，台成公司于判决发生法律效力之日起三日内直接给付一九一二公司。台成公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、双方于租赁合同中明确约定了联系方式，原审法院在未穷尽有效送达方式的情况下直接公告送达剥夺了其诉讼权利。二、双方虽签订租赁合同但并未实际履行，《交房确认书》中亦没有任何实质交付内容，且涉案房屋实由无锡玛索娱乐公司（以下简称玛索公司）运营的原承租人无锡showclub酒吧占用。三、被上诉人原审诉请金额与合同约定金额及自认结欠金额并不相符。综上，其无需向被上诉人缴纳租金，返还房屋。请求二审法院依法撤销原判发回重审或依法改判驳回被上诉人原审诉请，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人一九一二公司辩称：一、原审以工商登记地址送达符合法律规定，上诉状中上诉人写明的住所地亦与工商登记地址一致。二、其已向上诉人交付了租赁房屋，上诉人也多次向其交纳了租金。虽然交房确认书上部分内容空白，但其作为房屋租赁合同的附件与房屋租赁经营合同装订足以证明交付。三、涉案房屋由无锡showclub酒吧占用系上诉人另行与玛索公司签订租赁合同所致。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审法院已查明事实一致。二审另查明：二审中，台成公司为证明涉案房屋并未实际交付，实际租赁人仍为玛索公司，提供玛索公司的企业法人营业执照副本复印件、网络摘录的企业工商登记信息、一九一二公司与马柱于2006年12月26日签订的《租赁合同》复印件及无锡showclub酒吧照片为证。对此，一九一二公司质证认为：对营业执照、照片的真实性无异议，不确定《租赁合同》的真实性，即便该合同内容属实，也与其原审诉请不冲突，反而证明其系与玛索公司租赁到期后再与上诉人签订的租赁协议。一九一二公司为证明其已依约交付房屋，台成公司曾交纳过部分房租，提供上海台成付款明细表、企业内部收据复印件、中国工商银行业务回单复印件等证据，其中银行业务回单反映：2012年7月9日，台成公司向一九一二公司打款92331元，附言为“租赁押金”；2013年8月29日，台成公司向一九一二公司打款94141元，用途为“8月份房租”；2013年1月15日，邱忠义向一九一二公司分别打款44141元、50000元，附言为“房租”；2014年1月23日，邱忠义向一九一二公司打款94141元，附言为“房租”。为证明涉案房屋由无锡showclub酒吧占用系上诉人另行与玛索公司签订了租赁合同，一九一二公司提供了出租人（甲方）为台成公司，承租人（乙方）为玛索公司于2012年6月30日签订的《房屋租赁合同》复印件一份，该合同载明：甲方将位于无锡市崇安区汉昌北街28号（位于无锡“1912”项目内，无锡市站前商贸城A、B区）2号楼1层B5单元的房屋出租给乙方使用……租赁期限为6个月，自2012年7月1日至2012年12月31日止，月租金为90520元……该合同由甲方授权代表人邱忠义，乙方授权代表人孟湘签字确认。对此，台成公司质证称：1、其向一九一二公司打款92331元租赁押金属实，但对方未交付房屋，该款应当返还。2、邱忠义的打款行为系其个人行为，与台成公司无关，邱忠义与玛索公司及其实际控制人有借贷关系，该几笔款项应认定为邱忠义与玛索公司的借贷往来。3、其与玛索公司签订租赁合同系其与一九一二公司签订合同时，玛索公司仍在实际经营，故与玛索公司、一九一二公司三方约定由玛索公司继续使用6个月，待腾空后台成公司再行入驻，但玛索公司一致占用至今，本案租赁合同并未实际履行。上述事实，由企业法人营业执照副本、网络摘录的企业工商登记信息打印件、照片、租赁合同、上海台成付款明细表、企业内部收据复印件、银行业务回单复印件、《房屋租赁合同》、当事人陈述等在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、原审送达程序是否符合法律规定；二、一九一二公司是否按约履行了房屋交付义务，相关举证责任由谁承担；三、原审判决的租金期间以及租金总额是否符合双方合同约定及当事人诉请？本院认为：一、在无法获得当事人提供或者确认的送达地址时，法院应以法人工商登记或者其他依法登记、备案中的住所地为送达地址。本案中，原审法院以台成公司工商登记地址邮寄送达文书，被退件后又依照双方当事人合同中约定电话与台成公司联系，但该电话已停机，故联系无果后才以公告送达方式送达，已尽审慎送达之职责，符合法律规定。台成公司主张原审送达程序违法因无事实和法律依据，本院不予支持。二、在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，一九一二公司为主张台成公司违约，租赁合同符合解除条件，已向法院提供了《房屋租赁经营合同》、《交房确认书》等证据，二审台成公司抗辩一九一二公司未履行房屋交付义务后，一九一二公司又提供了上海台成付款明细表、企业内部收据复印件、银行业务回单复印件、台成公司与玛索公司签订的《房屋租赁合同》复印件等书面证据，上述证据虽部分非书证原件，但足以形成证据锁链证明一九一二公司已向台成公司履行房屋交付义务。台成公司上诉称实际承租人系玛索公司，邱忠义的付款行为系个人行为，但并未就此提供证据，且与邱忠义作为台成公司代表人在双方《房屋租赁经营合同》上签字，台成公司将涉案房屋另行租与玛索公司的行为不符，故其关于合同未实际履行的上诉主张，本院依法不予采信。三、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应依法承担违约责任。本案中，台成公司一、二审中均不能就其自2013年6月起足额按约支付租金进行举证，应承担举证不能的法律后果。原审判令解除双方合同关系，台成公司立即返还承租房屋，并支付相应租金、违约金、占用使用费，经核对相关期间和数额符合双方合同约定及当事人请求，并无不当。此外，关于上诉人二审请求法院调取玛索公司或其实际控制人在涉案租赁期间向被上诉人支付租金的相关证据，因该事实属于上诉人抗辩事实，应由其承担举证责任，鉴于其未提供必要证据线索，故对该取证申请本院不予准许。综上，原审法院认定事实及适用法律均为正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14670元，由上诉人台成公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一五年二月十日书记员 宁尚成 关注微信公众号“”