（2014）天民初字第1909号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
常州富都花园酒店有限公司与陈超房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常州市天宁区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常州富都花园酒店有限公司,陈超
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
江苏省常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书(2014)天民初字第1909号原告常州富都花园酒店有限公司，住所地江苏省常州市天宁区文笔路1号。法定代表人吴伟良，该公司董事长。委托代理人尤震宇，江苏乐天律师事务所律师。委托代理人周霖，系常州富都花园酒店有限公司员工。被告陈超。原告常州富都花园酒店有限公司（以下简称富都公司）与被告陈超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告富都公司的委托代理人尤震宇、周霖到庭参加诉讼。被告陈超经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告富都公司诉称，2012年8月，原、被告就常州市天宁区延陵中路472-4号房屋的租赁事宜签订《房屋租赁合同》。合同签订后，被告未能按约支付租金和水电费。为此，原告于2014年6月25日向被告送达催缴租金和水电费的函件，被告未予理睬。之后原告又于2014年8月1日通知被告，要求与其解除合同，并支付租金、腾空房屋交还给原告，但被告至今未履行合同义务。原告为维护自身的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、确认原、被告于2014年7月31日解除租赁合同关系；2、被告支付原告租金51445.21元（已扣除保证金5000元）、水电费517.6元、违约金14000元，以及支付房屋占用费5945.21元（暂计至2014年9月30日，应计算至腾空房屋并迁出之日止）；3、被告将常州市天宁区延陵中路472-4号的房屋腾清、迁出并返还给原告；4、被告遗留在租赁房屋内的所有物品归原告所有；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告陈超未作答辩。经审理查明，坐落于常州市天宁区延陵中路472-（3-4）号房屋系常州房地产管理培训中心所有，该中心自2010年1月起将前述房屋租赁给富都公司用于经营，并同意富都公司将房屋租赁给陈超使用，如陈超违约的，富都公司可以自己的名义通过诉讼、仲裁等法律程序主张权利。2012年8月6日，富都公司（合同的甲方）与陈超（合同的乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于常州市天宁区延陵中路472-4号的房屋出租给乙方使用；租赁期限自2012年8月1日起至2014年8月31日止；每年租金为70000元；免租期一个月即自2012年8月1日起至2012年8月31日止，如乙方违反本合同任何条款之规定，甲方按照合同约定计收免租期租金，具体计算公式为：免租期租金＝第一年租金70000元/365天*31天；房屋租金以每半年为一期支付一次，第一期租金于乙方签订合同之日一次性付清，以后乙方于每个半年期开始前支付租金，先付款后租用；甲方收取乙方履约保证金5000元，如乙方发生欠缴租金、物业管理费、水电费等费用的，甲方可以从前述保证金中直接扣除；在房屋租赁期间，水电费、物业管理费由乙方承担；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，按合同约定全额计收免租期租金：（5）、拖欠租金累计达一个月…；租赁期间任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的50％作为违约金。乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3％加收滞纳金；合同还对其他事宜做了约定。2012年8月10日，陈超向富都公司交纳保证金5000元，并使用该房屋。陈超在2013年11月25日之前向富都公司支付租金和水电费共计89500元，截止到合同期满尚拖欠租金56445.2元，水电费517.6元。2014年6月16日，富都公司张贴《催款函》在陈超承租房屋的店门上，要求其于同年6月30日前支付拖欠的租金32994元及水电费517.6元。2014年7月31日，富都公司又发《通知函》给陈超，函件载明：鉴于你拖欠公司房租及水电费，公司已向你送达催款函，但你在收函后未能及时履行义务，故公司做出如下决定并通知你：1、于2014年7月31日解除与你之间的租赁合同书；2、履约保证金5000元不再返还给你，将优先折抵所欠的租金及水电费；3、你应于2014年8月5日前与公司结清房租及水电费45177.6元（暂计至2014年7月31日，应计至实际按约返还租赁房屋之日止），以及免租期的租金；4、你在返还租赁房屋前应将房屋内所有物品搬离并清场、腾空（如你在租赁房屋内遗留财物的，将视为你放弃该财物的所有权，归公司所有并由公司自由处分），消除一切危险因素，并于2014年8月5日前与公司办妥房屋返还交接手续。2014年8月4日，陈超收到该通知函，但未履行通知函的内容。诉讼中，本院根据富都公司的申请，对陈超采取了财产保全措施。庭审中，富都公司陈述违约金是根据合同约定，按照年租金的20％计算所得，即70000元*20％＝14000元。上述事实，有富都公司的庭审陈述、房屋产权证及土地证、情况说明、房屋租赁合同、收据、催款函、通知函、邮寄凭证等证据证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。富都公司与陈超签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。陈超作为承租人未及时支付租金的行为已经违反合同的约定，因此，富都公司要求与陈超解除租赁关系，由其承担拖欠的租金、水电费及违约金，并腾空租赁房屋交还给富都公司的诉讼请求，均符合法律规定，本院予以支持。陈超逾期腾空房屋的，还应当按照租赁合同约定的租金标准支付房屋使用费，期间计算自2014年9月1日起至实际交付房屋之日止。富都公司因陈超的违约而行使合同解除权的行为，并不违反合同的约定，故本院确认富都公司发出的《通知函》送达之日即为合同解除之日，即租赁合同的解除时间为2014年8月4日。经计算陈超还需支付的租金为：（70000元*2年＋70000元/365天*31天）－89500元＝56445.21元，扣除其已交纳的保证金5000元后为51445.21元，水电费517.6元。富都公司对违约金的计算并不违反法律规定，本院予以确认。富都公司要求判令陈超遗留在租赁房屋内的所有物品归其所有的请求，不符合合同约定，本院不予支持。陈超经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、常州富都花园酒店有限公司与陈超之间的租赁合同于2014年8月4日解除。二、陈超于本判决发生法律效力之日起十日内向常州富都花园酒店有限公司支付租金51445.21元、水电费517.6元、违约金14000元，并支付按照租赁合同约定的租金标准计算的自2014年9月1日起至实际交还房屋之日止的房屋使用费。三、陈超于本判决发生法律效力之日起三十日内将承租房屋腾空并交还给常州富都花园酒店有限公司。四、驳回常州富都花园酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1598元，财产保全费1020元，公告费600元，合计3218元，由陈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 杨庆艳二〇一五年二月十日见习书记员 徐 漪 关注微信公众号“”