（2014）徐民四（民）初字第4122号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-26
案件名称
郭少莉与朱福生房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭少莉,朱福生
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第二百二十四条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民四（民）初字第4122号原告郭少莉。委托代理人柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。被告朱福生。原告郭少莉诉被告朱福生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭少莉的委托代理人、被告朱福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭少莉诉称，原、被告于2014年3月5日签订租赁合同，被告将本市某路某号门面租赁给原告，月租为13，300元，原告付押金13，000元，并于2014年6月5日、9月15日分两次各付房租39，900元。在第二次付房租时，要求原告出具房产证或租赁卡，被告同意一周内提供。后来被告没有提供，原告得知被告并不是房东，且其与房东的租赁期限至2014年9月底，之后被告无权出租该房。原告认为，被告不是系争房屋的所有权人，2014年10月4日后也没有相应的转租手续，故该部分租赁合同无效。原告起诉要求：1、确认原、被告的租赁合同部分无效；2、被告退回原告2014年10月5日至2014年12月4日租金26，600元；3、被告退回原告押金13，000元。被告朱福生辩称，被告与顾某的合同从2004年8月20日起，两年一签，最后一个合同为2010年10月2日起至2014年10月1日止。2008年3月5日起将房屋转租给原告。在2014年国庆后，原告开始纠缠被告，要求出示各种文件，被告没有理睬。被告认为合同有效，原告要与顾某签合同，也应该在与被告的合同的解除之后，原告此举不合理，押金应予没收，房租不同意退还。经审理查明，案外人顾某为本市某路某号底层北间21.9平方米、天井16.1平方米公房承租人。2004年8月19日，顾某与被告签订房屋租赁合同，将上述底层北间的一半及天井共约26平方米房屋（以下简称系争房屋）出租给被告作营业。后双方于2006年9月30日、2008年9月30日2010年10月1日数次签订房屋租赁合同，其中2010年10月1日的房屋租赁合同约定租赁期为四年，自2010年10月2日至2014年10月1日止。被告约自2008年起将系争房屋转租给原告使用，其中2014年3月5日签订的租赁合同约定，租赁期限自2014年3月5日起至2017年3月4日止，为期三年；年租金为159，600元，押金13，000元。2014年6月5日，被告收取原告2014年6月5日至9月4日房租39，900元。同年9月15日，被告收取原告2014年9月5日至12月4日房租39，900元。当日，被告承诺于一周内向原告提供某路某号租赁凭证复印件。同年10月初，原告了解到顾某与被告的租赁合同已到期终止，故要求被告退还剩余租金及押金，遭拒绝，原告遂起诉。另查，2014年10月2日后，顾某未与被告未就系争房屋续签租赁合同。以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的租赁合同、租用居住公房凭证、被告身份证及承诺、收条，被告提供的租赁合同等证据证实，经庭审质证，本院予以认定。法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。房屋转租应当经过出租人同意，转租的期限应当在本租的剩余期限之内，超出本租剩余期限的转租期间无效。本案被告与顾某的租赁合同期至2014年10月1日，而其与原告签订的租赁合同期却超出本租合同至2017年3月4日，现2014年10月1日之后顾某未与被告续签租赁合同，亦意味着被告在此期限后无合法转租权，故原、被告的租赁合同中超出本租剩余期限的转租期间部分约定无效。合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还剩余租金及押金，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、原告郭少莉与被告朱福生于2014年3月5日签订的租赁合同，租赁期限为2014年10月2日之后的部分约定无效；二、被告朱福生于本判决生效之日起十日内向原告郭少莉返还房屋租金26，600元及押金13，000元。案件受理费减半收取计435元，由被告朱福生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 袁 欣二〇一五年二月十日书记员 印旭晴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。二、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 微信公众号“”