（2014）廊广民初字第1529号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2016-10-31

案件名称

河北天域集团物业服务有限公司与北京奥友龙程商务服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

廊坊市广阳区人民法院

所属地区

廊坊市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

河北天域集团物业服务有限公司,北京奥友龙程商务服务有限公司,肖洪伟

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款，第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十六条第一款，第十八条

全文

河北省廊坊市广阳区人民法院民事判决书（2014）廊广民初字第1529号原告河北天域集团物业服务有限公司。住所地廊坊市广阳区广阳道西段***号。法定代表人闫静楠，总经理。委托代理人程琳芬，该公司副总经理。委托代理人杨斌，河北天枢律师事务所律师。被告北京奥友龙程商务服务有限公司。住所地北京市大兴区庞各庄镇甜园路*号***室。法定代表人冯刚，总经理。委托代理人冯娟，该总司职员。委托代理人陈健，河北张克锋律师事务所律师。第三人肖洪伟，系廊坊市广阳区和平路宏鑫洗脚城经营合伙人。委托代理人王绍忠，河北红杉律师事务所律师。原告河北天域集团物业服务有限公司与被告北京奥友龙程商务服务有限公司、第三人肖洪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北天域集团物业服务有限公司委托代理人程琳芬、杨斌，被告北京奥友龙程商务服务有限公司委托代理人陈健，第三人肖洪伟及其委托代理人王绍忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北天域集团物业服务有限公司诉称，2011年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定由被告租赁原告有权出租的位于廊坊市新源道城市旺点小区城市旺点大厦底商，包括地下一层、地上一层和二层，建筑面积4381.77平方米，租赁期限10年，自2011年3月16日起至2021年4月15日止，第一年租金95万元，第二年起逐年递增5%。合同第二条约定，乙方即被告未经甲方即原告书面同意将房屋转租、转让或转借或擅自调换使用的；乙方延期交付租金15日以上的，甲方有权解除合同、收回房屋。此外，合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同履行过程中，被告违反合同约定，未经原告书面同意将房屋分割转租给第三人，并且未按合同约定在2014年1月15日前交付2014年度租金，且至今仍未足额缴纳，原告已经依约于2014年6月10日书面通知被告解除合同，并通知了第三人返还房屋，但被告及第三人拒不返还，故诉至法院，1、请求判令被告及第三人腾空房屋、恢复房屋原状、返还租赁房屋及设备、设施；2、请求判令被告及第三人支付实际占有使用费（自2014年6月10日起至实际交付原告房屋之日止，按照房屋租赁合同约定租金标准计算），并按照约定支付赔偿金（自2014年6月18日起至实际交付原告房屋之日止，按照房屋租赁合同约定租金日千分之五标准计算）；3、请求依法判令被告支付原告违约金329910元；4、请求依法判令被告、第三人支付原告水、电费37038元（实际要求计算至被告及第三人返还房屋之日）。庭审中，原告撤回了要求被告、第三人支付水电费37038元的诉讼请求以及要求第三人支付赔偿金的诉讼请求。被告北京奥友龙程商务服务有限公司辩称，1、原告没有主体资格。房屋所有权人为河北天域房地产开发集团有限公司，起诉的原告却是物业服务有限公司，二者只是一种委托代理关系，原告的资格是不能委托的，原告不是物权人。2、不同意原告以转租为由解除合同，根据相关司法解释，出租人知道或应当知道承租人转租但在6个月未提出异议的，不得再以此为由要求解除合同。3、原告主张违约金过高，明显高于损失。4、被告不欠租金，继续占用房屋的责任和费用应由第三人承担。5、如原告不变更主体，我们要求追加房屋所有权人为第三人。被告第三人肖洪伟述称，1、本案原告主体不适格，原告所诉房屋的所有权主体是天域房地产开发集团有限公司，应该以所有权主体作为原告起诉，现在本案的原告已超过两个人。2、原告诉请不能成立。原告诉请理由是被告转租。被告转租是通过房屋所有权人书面同意，原告不能以转租为由解除租赁合同。3、原告的诉请对第三人不能成立，第三人已全额给付租金。4、原告第二项诉请和第三项诉请有冲突。5、原告第四项诉请不成立，依法予以驳回。6、本案第三人肖洪伟租用的房屋用于合伙经营，合同是肖洪伟签的，业主是张永，原告所诉第三人主体不完整。经审理查明，2011年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于廊坊市新源道城市旺点小区城市旺点大厦底商出租给被告使用，具体包括地下一层、地上一层和二层，建筑面积约为4381.77平方米，租赁期限10年，自2011年3月16日起至2021年4月15日止，第一年租金95万元，第二年起逐年递增5%。被告向原告支付30万元租赁保证金。合同第二条约定，被告未经原告书面同意将房屋转租、转让或转借或擅自调换使用的；延期交付租金15日以上的，原告有权解除合同，收回房屋、设备、设施，限被告7日内归还房屋，原告不退还被告租赁保证金及及剩余租金，并有权要求被告支付当年年租金的30%作为违约金。合同第八条第七款还约定，租赁期满或合同解除，如被告逾期不搬迁，每逾期一日除支付按当年租金计算的日租金外，还应每日向原告支付当年年租金的5‰合计作为逾期不腾退房屋的赔偿金。此外，合同还对双方的其他权利义务作了约定。2012年2月8日，被告将从原告处承租的位于广阳区新源道189号荷之堂养生静心会馆转租给第三人肖洪伟，转租面积1100元，租赁期自2012年2月9日起至2017年2月8日止。第三人向被告支付了五年的租金共计220万元，用于与张永合伙经营廊坊市广阳区和平路宏鑫洗脚城。合同约定被告应于2014年1月15日前给付原告2014年度含税租金1321839元，被告实际给付原告2014年度租金100万元。合同约定2015年度含税租金1387949元。原告于2014年6月10日以被告拖欠房屋租金、擅自转租等违约行为为由书面通知被告解除合同，并且通知第三人将占有房屋交还原告。至开庭时，第三人仍占有使用租赁房产。庭审中，第三人称原告知道被告转租行为，并且原告为第三人办理营业执照出具了手续，第三人还向原告支付过水电费，为此提供了河北省建设工程竣工验收备案证明书、商品房预售许可证、天域集团公司收取水电费收据、收条。原告对此辩称根据租赁合同约定向被告提供过验收备案证明书、商品房预售证，但没有向第三人提供过上述文件。另查明，原告出租给被告的位于廊坊市新源道城市旺点小区城市旺点大厦底商的房产属于河北天域房地产开发集团公司所有。河北天域房地产开发集团公司于2014年6月1日出具的情况说明载明：“位于廊坊市新源道城市旺点小区城市旺点大厦属于我公司所有的财产，经公司决定自2011年1月1日起将该房产交付河北天域集团物业服务有限公司无偿使用，期间允许河北天域集团物业服务有限公司使用该房产自行经营、与他人联营或对外转租。”以上事实有房屋租赁合同、房产证、情况说明、证明、商铺转租合同、河北省建设工程竣工验收备案证明书、商品房预售许可证、天域集团公司收取水电费收据、收条、庭审笔录等予以证实。本院认为，原告在河北天域集团物业服务有限公司授权下，享有对涉诉房产的无偿使用和对外转租的权利，因此原告以自己的名义签订租赁合同、提起诉讼，合同主体及原告的诉讼主体均适格。原告与被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告称被告转租第三人未经过其同意，但通过原告收取第三人水电费的收据可证实，原告知道被告的转租行为，且未在6个月内提出异议，因此原告不得以此为由要求解除与被告的租赁合同。但在合同履行过程中，被告未在2014年1月15日前向原告足额支付租金且已延期超过15日以上，被告的行为已构成违约，原告通知被告解除租赁合同符合合同约定，本院予以确认。原告向被告主张违约金329910元明显高于实际损失，本院酌定违约金50000元。原、被告的租赁合同解除后，被告与第三人的转租关系亦应解除，因此原告要求第三人腾空房屋、恢复房屋原状的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人在接到原告交还房屋的通知后，仍继续占有使用，应当向原告支付使用费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，判决如下：一、被告北京奥友龙程商务服务有限公司给付原告河北天域集团物业服务有限公司违约金50000元；二、第三人肖洪伟腾空位于廊坊市新源道城市旺点小区城市旺点大厦底商（廊坊市广阳区和平路宏鑫洗脚城，建筑面积1100平方米）的房屋，恢复房屋原状；三、第三人肖洪伟自2014年6月18日起至腾空房屋之日止按日给付原告河北天域集团物业服务有限公司的占有使用费909元［（2014年度含税租金1321839元÷365天）×（1100平方米÷4381.77平方米）］；以上判决第一项、第二项、第三项于判决生效之日起10日内履行。四、驳回原告河北天域集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6800元，由被告北京奥友龙程商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审　判　长　　李英杰代理审判员　　丁　钉代理审判员　　易丽娜二〇一五年二月十日书　记　员　　李宝新微信公众号“”