（2014）穗越法民三初字第2235号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-09-23
案件名称
张林升与郑振德、杨玲租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张林升,郑振德,杨玲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2235号原告：张林升，住广州市越秀区。被告：郑振德，住广州市天河区。被告：杨玲，住广州市越秀区。原告张林升诉被告郑振德、杨玲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张林升、被告郑振德、杨玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，在签订合同当天，原告向两被告支付“顶手费”15000元，两被告同意原告在租期内转租涉案房屋。而租期内原告并无转租，双方租赁关系也已终止，故两被告应向原告退回“顶手费”15000元。双方曾因该合同履行产生纠纷而申请广州仲裁委员会进行仲裁，该仲裁委员会已作出裁决书，但因为该费用并非裁决内容，故原告起诉请求法院判令两被告向原告退还广州市越秀区建设大马路西十街三号X房之二《房屋租赁合同》中约定的“顶手费”15000元。两被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.原告称15000元是我方同意原告转租的说法没有相关的证据予以证明。2.（2014）穗仲案字第2560号裁决书第18页已明确界定，原告要求退回的顶手费与租赁合同约定的费用并不相同，故仲裁庭才不予处理。3.涉案租赁合同第14条备注1中提及的顶手费有两种，一种是15000元，另一种是3万元。因此，原告要求两被告退回的顶手费与合同约定的顶手费是不同性质的。该顶手费实际上是两被告在出租前对商铺进行装修所花费的费用，包括隔墙、厕所、批荡、重新铺设水电等。在签订合同时，两被告就已经与原告协商好该费用是作为装修的费用，原告也同意。三年期间，原告从来没有提出要求退回该费用，现在提出退回是因为两被告不同意把商铺继续租给原告。另，租赁合同第六条第3点也注明对商铺装修需经两被告同意。而原告在承租期间从没有装修过，原因就是在两被告在出租该商铺时已经将商铺装修好了。4.两被告通过报纸等媒体了解到，顶手费是商铺租赁的常设费用，是普遍现象。经审理查明：广州市越秀区建设大马路西十街三号X房登记所有权人为两被告按份共有，各占二分之一产权份额。该房屋建筑面积54.51平方米，规划用途为住宅。2011年6月，原告（承租人、乙方）与两被告（出租人、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方同意将越秀区建设大马路西十街三号X房之二，建筑面积27.25平方米出租给乙方作商业使用；租赁期限自2011年6月26日起至2014年6月25日止，其中2011年6月26日至2012年6月25日月租金额为6000元，2012年6月26日至2013年6月25日月租金额为6600元，2013年6月26日至2014年6月25日月租金额为7260元；保证金12000元；租金按月结算，在每月26日前按银行转账的方式缴付当月租金；在本合同执行过程中如有争议双方协商解决，协商不成双方同意按提交广州仲裁委员会仲裁裁决方式解决；第十四条双方约定的其他事项：备注：1.如在租赁期间甲方同意乙方（承租方）转租，在本合同期内转租的乙方必须交纳15000元给甲方做顶手费，甲方需与新的第三方签订新合同为准，剩余期限的租金新的第三方按该合同交纳给甲方；乙方转租如在本合同期限外需延长租赁期限（本合同剩余租赁时间+新合同时间期限不超过3年），乙方必须交纳3万元给甲方做顶手费，在本合同期限内依旧按本合同应交纳的租金执行，本合同期限外的按7260元每年递增10%的租金（即上浮1.1）等。该合同尾部原告签名下方注明时间为2011年6月27日，两被告签名下方注明时间为2011年6月26日。2011年6月26日，两被告向原告开具收款收据，载明收到原告交来承租涉案房屋顶手费15000元。上述合同约定的租赁期限届满后，被告郑振德、杨玲作为申请人以双方无法就续租问题达成协议、原告张林升拒不交还涉案房屋为由向广州仲裁委员会申请仲裁，提出要求被申请人张林升归还该房屋及支付2014年6月26日以后的占用期租金、违约金等五项仲裁请求。张林升在仲裁过程中提出了退回其于2011年6月26日向郑振德、杨玲支付的顶手费15000元等六项反请求。该案经审理，广州仲裁委员会于2014年8月14日作出（2014）穗仲案字第2560号裁决书，载明：关于张林升要求郑振德、杨玲退回顶手费的反请求，仲裁庭认为，张林升要求退回该顶手费与《房地产租赁合同》第十四条约定的顶手费存在差异，不属于同一费用，双方当事人均确认该顶手费不是《房地产租赁合同》约定的内容，对于顶手费的性质、用途，仲裁庭也无从判断，张林升关于顶手费的请求不属于该案审理的范围，故对张林升的该项反诉请求仲裁庭不予处理等。最终裁决张林升于该案裁决书送达之日起十日内将广州市越秀区建设大马路西十街三号X房之二的房产归还郑振德、杨玲；张林升按每月7260元的标准向郑振德、杨玲支付从2014年6月26日起至归还涉案商铺之日止的场地占用费及逾期违约金（违约金分别以占用期间当月欠缴租金数额为基数，从当月27日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至全部租金清偿之日止）等。另，据该案2014年8月8日开庭笔录记载，在出示顶手费收据时张林升陈述顶手费某共是75000元，郑振德、杨玲收了三万，上一手租户收了四万；郑振德、杨玲分别向张林升和上一手租户各开具了15000元的收据。郑振德、杨玲陈述，合同备注中提到的顶手费是张林升转租的情况下才会产生的，不是张林升说的这个15000元的顶手费；张林升提交的顶手费15000元在合同和证据里都没有任何约定，与本案没有关系；我本来不是跟张林升签订合同，是本来要跟罗先生签，后来罗先生转给了廖先生，廖先生最后才转给了张林升；该顶手费是我方负责店铺装修（隔成两间房、砌墙等事宜）而收取的，备注里的转手费是约定如果在合同租赁期内张林升将店铺转给他人，我方向他人收取的。仲裁员询问：“关于第五项反请求，顶手费15000元在合同中如何约定？”张林升：“合同中没有约定。若是，我方要跟申请人继续续租，对方要再收我方30000元的顶手费，这是不合理的。我方认为应该退还该顶手费。”郑振德、杨玲：“被申请人也承认合同没有约定，与本案无关。但其已经自愿将该笔费用交付给我，我方用这个钱去装修，而且这个钱是2011年交付的，至今已经三年了，顶手费包括装修费、隔墙等。”2014年9月3日，原告向本院提起本案诉讼。在本案审理过程中，原、被告共同确认在涉案租赁合同期内，原告没有将涉案房屋转租。原告还陈述，其在承租涉案房屋时，向上一手租户支付了6万元顶手费，向两被告支付了15000元顶手费，上手租户也向两被告支付了15000元顶手费，故实际上两被告共收到3万元顶手费；在签订该租赁合同时，原告并没有找到转租的租客，当时只是有这种可能。两被告陈述，只确认收取了原告15000元的顶手费，不清楚原告给了上手租客6万元的顶手费；两被告是先收原告的顶手费，之后再签订合同的。本院认为：原、被告对于双方自愿签订的《房地产租赁合同》效力不持异议，争议焦点在于原告已向两被告支付的顶手费15000元是否是该合同第十四条备注1所约定的如果原告在合同期内将涉案房屋转租他人而应向两被告支付的顶手费。对此，本院分析如下：首先，原告关于返还顶手费15000元的诉讼请求曾在（2014）穗仲案字第2560号仲裁案件中作为反请求提出。广州仲裁委员会经审理后认为该款与涉案租赁合同第十四条约定的顶手费存在差异，不是该租赁合同约定的内容，因而对该项反请求不予处理。其次，涉案租赁合同第十四条备注1约定：“如在租赁期间甲方同意乙方（承租方）转租，在本合同期内转租的乙方必须交纳15000元给甲方做顶手费……”属附条件的合同条款，只有在条件成就时，原告才负有向两被告支付该顶手费的义务。而原告亦承认，签订租赁合同时原告并没有转租对象，转租在当时仅仅是一种可能，即当时原告向两被告支付合同第十四条备注1约定的顶手费的条件尚未成就，原告此时支付第十四条备注1约定的顶手费与常理不符。且两被告出具的顶手费收据载明款项用途为“承租上述单位之顶手费”，并未注明与转租相关或未来可予退还，故原告主张其已支付的顶手费15000元就是涉案租赁合同第十四条备注1约定的顶手费证据不足，本院不予采信。因原、被告就原告已付顶手费15000元所对应的权利义务内容没有明确约定，根据现有证据和交易习惯仅能判断该款属原告为获得房屋租赁权而支付的对价，且为原告自愿支付，现租赁期限届满，双方租赁合同已履行完毕，原告要求退还该顶手费15000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条的规定，判决如下：驳回原告张林升的诉讼请求。本案受理费176元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜轶群人民陪审员 陈 燕人民陪审员 任 红二〇一五年二月十日书 记 员 曾小丽 百度搜索“”