（2014）江法民初字第10324号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-13

案件名称

原告汪四清与被告陈正伟租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市江北区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

汪四清,陈正伟

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十八条，第一百一十四条第一款

全文

重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第10324号原告：汪四清，男，1967年1月7日生，汉族，住重庆市江北区。委托代理人：张先贵，重庆法霖律师事务所律师。被告：陈正伟，男，1966年5月18日生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人：宗山、杨新宽，重庆仁政律师事务所律师。原告汪四清与被告陈正伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪四清及其委托代理人张先贵，被告陈正伟及其委托代理人宗山、杨新宽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪四清诉称：2014年5月19日，原、被告自愿在江北区签订了《摊位租赁合同》，被告租用江北区建新东路X号市场内第X号摊位从事厨房电器经营。该合同第五条明确约定：“签订合同时，须缴纳半年租金；标的起租租金期满半年时，下半年租金须提前30个工作日前一次缴纳，逾期者每日按未交部分的2%计算滞纳金，如果连续超过7个工作日未交将终止本合同，并不退还保证金。”2014年10月，原告多次通过书面或口头告知被告在10月25日前交纳下半年摊位租金及不交纳的后果，可被告拒绝预交租金或退租；11月8日，原告再次以书面形式通知被告解除摊位租赁合同，可被告仍置之不理。综上，现依法起诉，请求：解除与被告签订的摊位租赁合同，且被告支付滞纳金20000元。由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确诉讼请求中要求的滞纳金的性质是违约金，因合同中约定的标准过高，其自愿调整为以未付的半年租金为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率，从2014年11月1日计算至2015年1月29日止，且违约金总金额以20000元为限。被告陈正伟辩称：一、被告暂不交纳租金系依法行使抗辩权，不存在违约，原告无权解除租赁合同，也无权要求被告赔偿滞纳金。1.原告在收取大额租金后拒不开具发票，被告暂不交纳租金不代表其拒交租金，而是采用暂不交纳租金的方式迫使原告依法开具发票。2.原告与重庆市壮志商贸有限责任公司相互串通，侵犯了被告的优先承租权。重庆市壮志商贸有限责任公司等产权人在原租赁合同到期后，一再强调商场转向经营百货不再经营五金电器，然而在汪四清承租各商铺并转租给被告时，租赁合同却明确写明经营范围为五金电器，且事实上被告一直在经营五金电器。结合2014年10月8日重庆市壮志商贸有限责任公司向被告发送的通知，表面是原告与被告签订的租赁合同，而实质出租方仍为重庆市壮志商贸有限责任公司，是该公司与原告联合串通，采取欺骗手段虚抬租金，侵犯被告的优先承租权。二、根据合同约定及法律规定，原告无权解除合同。1.根据合同约定，“如果连续超过七个工作日未交将终止本合同”；被告一次性缴纳了半年租金，即下期租金届满日为2014年12月1日，按合同约定，被告应于2014年11月2日前交纳下期租金，在2014年11月9日被告仍未交纳，则合同按约定终止；但是原告2014年11月12日起诉请求解除合同，在2014年11月20日仍在催收租金，可见原告仍在履行合同，该合同尚未终止。2.租赁合同未约定解除条件，则适用法定解除。合同约定超过七个工作日未交租金则终止本合同，但是合同终止不等同合同解除，因此合同并未约定解除条件，应适用法定解除。根据《合同法》第二百二十七条规定，承租人在有前述正当理由暂不交纳或迟延交纳租金时，出租人无权解除合同。3.租赁合同约定的终止条件成就时合同未终止，则适用法定终止条件。根据《合同法》第九十一条及《城市房屋租赁管理办法》第二十四条的规定，被告仅迟延交纳租金10天，原告无权依据被告拖欠租金终止租赁合同。三、租赁合同不存在滞纳金，本合同约定的滞纳金性质应是违约金，基于违约金的定义以及合同法规定来看，本合同约定的违约金过高，应按同期银行贷款利率计算；且承租人有正当理由暂不交纳或迟延交纳租金时，原告无权要求滞纳金。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年5月19日，原告与被告签订《摊位租赁合同》，约定主要内容如下：原告将位于江北区建新东路X号所属使用摊位X号租给被告使用，经营范围厨房电器、洁具、电器；租金为每月10000元，每半年60000元；租期为5年，从2014年6月1日至2019年5月30日止，在同等条件下，原租户优先每年根据物价等变动因素，在执行新标的基础上上浮3%；签订合同时，须缴纳半年租金，标的起租租金期满半年时，下半年租金须提前30个工作日前一次性缴纳，逾期者每日按未交部分的2%计算滞纳金，如果连续超过7个工作日未交将终止本合同，并不退保证金。合同签订后，被告按照合同约定向原告交纳了首期半年租金，之后的租金未向原告交纳。另查，位于重庆市江北区建新东路X号A、B栋房屋的登记权利人为重庆市和安商贸有限责任公司、重庆市建磊商贸有限责任公司、重庆市发安商贸有限责任公司及重庆市壮志商贸有限责任公司。上述四公司（下称壮志等四公司）于2014年4月6日将位于建新东路X号所属使用面积1129.42平方米房屋租赁给原告，租期为2014年4月10日至2019年4月9日；并于2014年11月26日出具证明，表示原告对前述房屋“可以自行经营，也可以以自己名义分成格子铺出租给他人经营”。关于原告与被告签订的摊位租赁合同约定的租赁期限超过原告与壮志等四公司签订的租赁合同中约定的租赁期限的部分，原告认为既然产权人认可其享有转租权，则产权人也认可前述超出租赁期限部分的效力；被告认为，本案双方当事人签订的摊位租赁合同是有效的，但是约定的租赁期限中超出原告与产权人签订的租赁合同期限部分应该无效。庭审中，原告另举示通知、告客户书、再告租赁户书、照片、解除摊位租赁合同通知书及邮政特快专递单（邮局收寄时间为2014年11月8日）等证据，拟证明其履行了解除合同的手续。其中，通知、告客户书和再告租赁户书中均载明原告催收的是2014年12月1日至2015年2月28日期间的租金。被告质证认为，只收到过告客户书及再告租赁户书，但未收到过解除租赁合同通知书，邮政特快专递单不能证明原告是邮寄了解除通知书；快递单上虽显示签收人“陈正伟”，但不能证明是其本人所签，且该通知是2014年11月8日发出的，而根据合同关于租金交纳时间以及合同终止条件的约定，原告是恶意解除合同；对本组其他证据的真实性不认可。此外，原告还举示了一份有被告签字的告知书，拟证明被告明确表示拒交租金。被告质证认为，对告知书的真实性无异议，但不认可原告的证明目的；该告知书是被告等商户向商场负责人出具，而非向原告，其目的是希望公正处理租金过高的问题，并且是在此期间拒交租金，而非一直拒交；另该告知书落款时间为2014年10月9日，距交纳下半年租金尚有一个月，这说明原告早就忽视合同，未到期就要求交纳租金。庭审中，被告举示了以下主要证据：1.蒲智新、陈正伟分别与壮志等四公司签订的租赁合同两份、壮志等四公司分别于2013年12月30日、2014年1月20日、2014年2月22日及2014年3月25日向商场经营户发送的通知和温馨提示、重庆市壮志商贸有限责任公司于2014年10月8日向陈正伟发送的通知。拟证明被告曾与壮志等四公司签订租赁合同，该四公司在合同到期时声称公司因经营困难不再续租，并转作百货，不再做五金建材；但是原告与壮志等四公司相互串通虚抬租金，侵害了被告的优先承租权。2.原告于2014年5月19日出具给陈正伟的收据，证明原告收取被告租金后从未开发票，给被告造成了较大的税收成本损失。3.被告申请了证人王晓波、毛国礼、蒲智新、陈微、刘春菊、邓良全出庭作证。其中，证人王晓波欲证实，他也是商场租赁户之一，相同面积和位置的摊位的租金价格要比原来的高3000元左右，现租金按半年交纳，10月份催收的下半年租金，交纳租金时只开具收据。证人毛国礼欲证实，其之前就在商场经营了十几年，2014年4月份商场告知不再做建材，而在5月份又与原告签订合同，但租金太高了。证人蒲智新欲证实，商场租金现在比原来高了一半多，解约时没有告知优先承租权，收租金未开发票；2014年10月份，壮志商贸公司发了个单子喊我们交钱。证人陈微欲证实，其2008年就在商场做窗帘，后商场说要改行做服装，我们就搬走了，未告知可优先续租；现在和原告签合同，在做建材，租金涨的有点高，交租金未开发票。证人邓良全欲证实，其也是租赁户，做了十几年了，现在租金太高了。证人刘春菊欲证实，其原先就在商场经营，后因商场说不做建材就搬走了，一个多月后，他们又招商，我又第一个回来做的。原告对以上证人证言质证称，证人与被告有利益关系，且都是在发送给原告的拒交租金告知书上签了字的；证人总的观点是租金过高及未开发票，但租赁合同是双方自愿签订的，合同都是被告草拟的，是否开具发票与本案无关。被告质证认为，证人证言真实可信，能够证实：原告与壮志等四公司串通虚抬租金；2014年10月壮志商贸公司突然发了催缴通知，证人均明确表示不知道向谁交租金；原告拒绝开具发票。另，对于涉讼合同是否已经解除的事实，被告认为其未收到原告发出的解除通知，且原告无权解除合同，故该合同尚未解除；原告认为既然被告否认收到了解除通知，且其现在起诉要求解除涉讼合同，故也认为该合同尚未解除。以上事实，有摊位租赁合同、房地产权证、证明、解除摊位租赁合同通知书及邮寄凭证、通知、告客户书、再告租赁户书、照片、租赁合同、告知书、温馨提示、收据、证人证言及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《摊位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，已依法成立并生效，双方均应依法依约享受各自权利，并全面履行各自义务。关于涉讼合同约定的租赁期限超过原告与出租人签订的租赁合同约定的剩余租赁期限部分的效力，从现有证据判断，并不存在原告与出租人之间就此问题的相关约定，因此原告主张出租人认可超出的部分租赁期限效力的观点不能成立；故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，前述超过部分租赁期限的约定应认定为无效；但该部分条款无效并不影响其他约定及合同整体的效力。综合双方的诉辩主张及观点，本案的主要争议焦点在于涉讼合同能否解除以及被告要求支付滞纳金的请求能否成立。一、关于涉讼合同能否解除的问题首先，原告是否享有合同约定的解除权？合同约定，如果被告连续7个工作日未交租金将终止本合同。原告认为，该约定是赋予了出租人以解除合同的权利；被告则认为，合同终止不等同于合同解除，因此涉讼合同并未约定解除条件，原告无权解除合同。本院认为，从该项约定的字义和文义、以及该段文字所位于的合同条文位置，再结合一般商事交易契约惯例等因素来综合判断，该条文应该解释为是对出租人在承租人逾期不交纳租金情况下的合同解除权的约定。因此，原告享有基于合同约定的解除权，在被告未按约支付租金的情况下，有权主张解除合同。其次，本案中原告是否有权主张解除涉讼合同？该合同约定，“签订合同时，须缴纳半年租金；标的起租租金期满半年时，下半年租金须提前30个工作日前一次性缴纳”，逾期超过7个工作日，原告有权解除合同。被告已交纳2014年6月1日至同年11月30日期间的租金，因此，其应于2014年10月20日前交纳下期半年租金；如果被告于2014年10月29日仍未交纳该笔租金，则原告可主张解除合同。现被告仍未按约交纳前述租金，故原告起诉要求解除涉讼合同，合约合法，应予支持。被告抗辩认为原告收取租金未开具发票，故其享有暂不交纳租金的抗辩权。对此本院认为，如果原告获得租金收入的行为属于须开具发票的范畴，则开具发票系其应履行的法定义务；若未依法出具发票，则应受行政或刑事处罚，但是不能构成拒付租金的履行抗辩。被告还抗辩认为，原告与产权人相互串通，侵犯了被告的优先承租权。对此本院认为，被告既未举证证明其依据原租赁合同约定享有相应优先承租权，亦不否定涉讼租赁合同的效力，故对该项抗辩，本院不予采信。综上，原告起诉请求解除双方签订的摊位租赁合同的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。二、关于滞纳金请求能否成立的问题涉讼合同约定，被告逾期交纳租金的，每日按未交部分的2%计算滞纳金。结合合同约定的内容以及庭审时双方的陈述，该滞纳金的性质应为敦促当事人履行合同义务的违约金。虽本案涉讼合同应予解除，但是合同权利义务终止，并不影响合同中结算与清理条款的效力。因此，在被告未按约履行支付租金义务的情况下，其还应承担约定的支付违约金的责任。关于该违约金的标准问题，被告认为合同约定的标准过高并请求调整；本院认为，原告主张违约金时，已自愿将标准调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，此标准已较为合理，并不过高。关于违约金的计算期间及基数问题，原告主张2014年11月1日至2015年1月29日期间以半年租金为基数计算的违约金；本院认为，从原告举示的通知、告客户书和再告租赁户书等证据反映，原告向被告催收的是2014年12月1日至2015年2月28日期间的租金，而非合同约定的半年租金；因此，以三个月租金为计算违约金的基数较为合理。故被告应支付的违约金为：30000元×（5.6%÷360）×90天=420元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告汪四清与被告陈正伟于2014年5月19日签订的《摊位租赁合同》；二、被告陈正伟于本判决生效之日起五日内支付原告汪四清逾期支付租金的违约金420元；三、驳回原告汪四清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取150元，由原告汪四清负担85元，被告陈正伟负担65元。前述费用中由被告陈正伟负担的部分已由原告汪四清向本院预缴，被告陈正伟履行上述判决义务时一并支付给原告汪四清，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员　　肖明明二〇一五年二月十日书　记　员　　柴世斌 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