（2015）雨民初字第00277号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-04-10

案件名称

长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会与甘红钦房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会,甘红钦

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第十四条

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2015）雨民初字第00277号原告长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会，住所地湖南省长沙市雨花区圭塘村。法定代表人刘建红，主任。委托代理人周旋，湖南湘军律师事务所律师。委托代理人周峰，男，1988年6月17日出生，汉族。被告甘红钦。原告长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会（以下称原告）与被告甘红钦（以下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月4日立案受理后，依法由审判员袁文报独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周峰、被告甘红钦到庭参加��庭审。本案现已审理终结。原告诉称，2009年3月3日，被告以320480元的价格向原告购买位于长沙市雨花区曲塘路口东南面圭塘村两安用地商住楼第118号门面，并与原告签订《商住楼买卖合同》。该合同第四条约定：“该房屋乙方（被告）享有永久使用权，但如遇国家政策性拆迁或甲方提质改造需拆迁，为规避双方风险，采用分时段对乙方所购房屋就行补偿。”由于该商住楼为过渡性安置房，未办理任何建设规划许可证件及相关批准文件，2013年9月3日，长沙市雨花区城管局下发“责令限期改正通知书”（长综责字雨圭2013第0055249号），要求原告限期将该商住楼拆除。现圭塘街道筹建委员会与长沙兴旺房地产有限公司联合建设兴苏广场，而对该商住楼进行拆迁属于该合同的约定的“提质改造”，原告可依合同约定对该商住楼进行拆迁，原告为妥善拆除该商住楼，曾多次��被告协商解除《商住楼买卖合同》，并委托湖南湘军律师事务所向被告发律师函，提出在原合同约定的补偿部分提高到30%，要求与被告解除该合同，但为被告所拒绝，因此，原告只得起诉至法院。请求：一、判决解除原告与被告签订的《商住楼买卖合同》；二、判令被告立即腾空、搬离房屋；三、判令被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告申请将第一项诉讼请求变更为：请求判决确认原告与被告于2010年3月19日签订的《商住楼买卖合同》无效。本院当庭向被告释明，被告有权提出要求原告退还所交房款，并可依法要求原告赔偿相关损失，被告表示不提出相关主张。被告辩称：一、原告申请变更诉讼请求第一项为请求确认合同无效，与原诉状事实与理由部分不符合，请求驳回原告的诉讼请求；二、原告尚未履行完合同约定的交付义务，原告应当办理房屋产权证交付给被告，以对原合同进行补正，原合同有效；三、原告明知房屋没有办理相关手续，仍将房屋卖给被告，原告涉嫌合同欺诈。经审理查明，2009年3月3日，被告与原告签订了《商住楼买卖合同》，合同第一、二条约定：被告购买原告所建位于长沙市雨花区曲塘路口东南面圭塘村两安用地内，总建筑面积7100平方米，共六层的商住楼中的第118号门面，该门面面积72.54平方米，单价每平方米4418元，共计320480元；第四条约定：该房屋被告享有永久使用权，但如遇国家政策性拆迁或原告提质改造须拆迁，为规避双方风险，采取分时段对被告所购房屋进行补偿；第七条第2项约定：被告所购房屋属安置房性质，暂无产权证。另查明，现圭塘街道筹建委员会与长沙兴旺房地产有限公司联合建设兴苏广场，对包括该商住楼所占土地在集体土地进行“提质改造”。因该商住楼��设时未办理建设工程规划许可证等合法手续，长沙市雨花区城管局于2013年9月3日下发长综责字雨圭2013第0055249号《责令限期改正通知书》，限原告2014年3月1日前将该商住楼拆除。为此原告曾多次与被告协商解除《商住楼买卖合同》，被告均予以拒绝。还查明，被告系湖南省浏阳市人，户籍所在地湖南省浏阳市大围山镇派出所长鳌江村长鳌江片新竹组039号，非原告方集体组织成员。以上事实，有《商住楼买卖合同》、《责令限期改正通知书》、《律师函》、邮政送达回执查询单、被告身份证以及当事人陈述等经庭审质证的证据予以佐证，足以认定。本院认为，涉案房屋未办理建设工程规划许可证等相关批准文件，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、第六十四条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设者单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设、限期改正、限期拆除、处以罚款、没收实物或违法收入等。上述法律规定表明，违反城乡规划规定的建筑物、构筑物均属于违法建筑。而直至本案一审法庭辩论终结前，所涉商住楼的建设仍未取得建设工程规划许可证，且已被长沙市雨花区城管局已向原告下达《责令限期改正通知书》限期拆除，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，原、被告签订的《商住楼买卖合同》属无效合同。故原告请求确认双方所��《商住楼买卖合同》无效，本院予以支持。被告辩称原告应当办理房屋产权证交付给被告，以对原合同进行补正，原合同有效，且原告明知房屋没有办理相关手续，仍将房屋卖给被告属合同欺诈。本院认为，涉案房屋系违法建筑，且长沙市雨花区城管局已向原告下达《责令限期改正通知书》，限期原告拆除涉案的整栋房屋，相关地块已经合法程序另行规划用于建设兴苏广场，因此合同无补正之可能；同时被告并非圭塘社区集体经济组织成员，《商住楼买卖合同》也明确了该商住楼住宅的两安用地安置房性质和无产权情况，被告对此是明知的。因此被告的上述辩解事实和法律依据不足，本院不予采纳。原、被告签订的《商住楼买卖合同》被确认无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，被告应当归还原告交付的房屋。现长沙市雨花区城管局已向原告下达《责令限期改正通知书》，限期原告拆除涉案的整栋房屋，故原告请求被告立即腾空、搬离房屋，符合法律规定，本院予以支持。合同被确认无效后，原告所收被告房款及双方可能存在的相关损失承担问题，双方可另行通过合法途径解决。综上，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：一、确认原告长沙市雨花区圭塘街道圭塘社区筹建委员会与被告甘红钦于2009年3月3日签订的《商住楼买卖合同》无效；二、被告甘红钦于本判决生效后十日内腾空、搬离长沙市雨花区曲塘路口东南面圭塘村两安用地商住楼第118号门面。案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由被告甘红钦负担��如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员　　袁文报二〇一五年二月十日书记员　　龙玉志附：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政��核发建设工程规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。关注公众号“”