（2014）清中法民二终字第616号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-10-14
案件名称
02许国成与温兴华房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省清远市中级人民法院
所属地区
广东省清远市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许国成,温兴华
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）清中法民二终字第616号上诉人（原审原告）：许国成。委托代理人：蓝战立、黄金全，均系广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温兴华。委托代理人：薛锡庭，广东平信律师事务所律师。委托代理人：阮利锋，广东平信律师事务所律师实习律师。上诉人许国成因与被上诉人温兴华租赁合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第197号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院查明：2013年5月15日，温兴华将其位于清远市清城区城北二路＊＊＊首层004号及二楼全层、三楼全层的房屋及其附属设备出租给许国成，双方并签订《房屋租赁合同》，约定：房屋用途商务旅馆；租赁期限2013年7月16日至2023年7月16日止；租金：第一至三年租金为人民币16000元／月，以后租金每三年按l0％递增，租金交纳时间为自承租之日起，每月的5号前交纳当月的租金。许国成不支付或者不按照约定支付租金达15日的，温兴华有权单方解除合同收回房屋；按月租金的500％向温兴华支付违约金。温兴华向许国成交付房屋时，许国成向温兴华支付房屋租赁保证金60000元。合同最后注明“消防过户应全力无偿配合”。合同签订后，温兴华于2013年5月15日向许国成交付了租赁房屋，许国成支付首期（7月份）租金16000元，并支付保证金60000元给温兴华。后温兴华出具了二份为2013年8月、9月收取租金各16000元的收据交许国成收执（经核实收据的年份书写是2012年，实为2013年），许国成称此款是其托温兴华办消防证而支付给温兴华的费用，实支付了30000元。后许国成以该租赁房屋不能办理消防手续，而无法履行合同，并停止向温兴华交纳租金。现许国成于2014年3月31日以温兴华欺骗其签订《房屋租赁合同》为由，向原审法院提出诉讼，提出解除合同，退还款项并赔偿损失的请求。庭审中，温兴华提供了前一经营者“清城新世纪健康还原沐足服务中心”于2009年10月16日通过消防检查的复查意见书及取得的营业执照。另查明，于2014年1月27日，温兴华以许国成逾期不交纳租金为由向原审法院提起诉讼，原审法院作出（2014）清城法民四初字第56号民事判决：一、解除温兴华与许国成于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》。二、许国成应在判决生效之日起10天内，将租赁位于清远市清城区城北二路十八座首层004号及二楼全层、三楼全层的房屋返还给温兴华。三、许国成应在判决生效之日起10天内，支付温兴华房屋租金106000元（计至2014年4月15日止），从2014年4月16日至返还房屋日止的租金，按实际时间计算。四、许国成应在判决生效之日起10天内，支付许国成温兴华违约金31800元。现该案许国成提起上诉，正在清远市中级人民法院审理过程中。再查明，许国成在举证期限内无提供涉案房屋无法办理消防手续的相关证据。原审法院认为：许国成、温兴华所签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。现双方同意解除《房屋租赁合同》，原审法院予以准许。由于许国成的此请求原审法院已在（2014）清城法民四初字第56号案中作了判决，该案不再重复处理。对许国成要求温兴华退回保证金60000元的问题。由于双方同意解除《房屋租赁合同》，且合同对保证金的约定为抵扣许国成应承担的费用、租金及许国成承担违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还许国成。虽然原审法院（2014）清城法民四初字第56号案中判决许国成支付租金给温兴华，但该判决尚未生效，而该案并未涉及许国成违约的认定，故对许国成此请求原审法院予以支持。许国成要求温兴华退回16000元租金的问题。许国成、温兴华在签订《房屋租赁合同》后，温兴华已按约定将涉案房屋交付许国成使用，许国成向温兴华支付租金，符合双方所签订合同的约定，故许国成此请求没有依据，原审法院不予支持。许国成请求温兴华退还消防办证费30000元的问题。从许国成所提供的证据中，仅有二份由温兴华出具的收到许国成2013年8月、9月租金各16000元的收据，许国成认为该款项是交与温兴华的办证费用，但在温兴华否认的前提下，许国成又无法提供其他证据予以佐证该款为代办证费用，故该款应确认为许国成向温兴华所交纳的租金，因许国成无提供温兴华收取了办证费的证据，故许国成此请求原审法院不予支持。许国成请求温兴华赔偿装修费、电器购置费、床上日用品购置费共377934元的问题。该案中造成合同无法履行，谁负违约责任。许国成诉请是因为不能办理消防手续，致其无法使用租赁房屋。但许国成在举证期限内无提供无法办理消防手续的证据，且在双方所签订的租赁合同中注明“消防过户应全力无偿配合”的条款，并不是租赁合同中约定成立的条件，故对合同的效力不具有约束力。且温兴华在租赁给许国成之前，该房屋的经营者尚可以通过消防检查，现许国成停止经营，并不能归责于温兴华，故对许国成此请求原审法院不予支持。许国成请求违约金75586.80元的问题。由于温兴华在该案中不存在办理消防手续的违约责任，故许国成此请求原审法院不予支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2014年9月22日作出（2014）清城法民四初字第197号民事判决：一、温兴华应在判决生效之日起10天内，将保证金60000元返还给许国成。二、驳回许国成的其他诉讼请求。案件受理费9395元，由许国成负担8095元，温兴华负担1300元。宣判后，上诉人许国成不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由是：一、被上诉人与上诉人在签订合同前明确告知被上诉人自己租该房屋是用于经营商务酒店，需要消防证，被上诉人承诺涉案房屋以前是做沐足城，具备消防证，只需将消防证办理过户手续即可，无需再办理新的消防证，被上诉人会配合办理消防证过户手续。上诉人正是基于被上诉人的承诺才租赁了涉案房屋用于经营酒店，并投入了大量资金对酒店进行了装修及配置了相关电器及床上用品。现因无法办理消防证而无法开业经营，造成巨大经济损失，该损失应由被上诉人承担。二、另案（2014）清城区法民四初字第56号案件尚未审结，原审没有中止对本案的审理而直接判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，程序违法。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人温兴华答辩称：一、答辩人与上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效。答辩人在签订合同时已向上诉人出示房屋产权证明，上诉人已知悉房屋性质状况，不存在欺诈情形；至于消防过户事宜，答辩人的义务仅为配合义务，且该条款不是租赁合同中约定成立的条件，不影响合同效力。二、合同签订后，上诉人仅支付该年7、8、9三个月租金，之后未支付任何费用，已严重违反合同约定，答辩人有权将保证金抵扣租金及违约金，由于上诉人自身违约造成合同解除，其请求的装修费、电器购置费、床上用品购置费等费用应由其承担，答辩人无须承担任何责任。三、原审法院程序合法，本案的审理不需以（2014）清城法民四初字第56号案件的处理结果作为依据。综上，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，本院审理（2014）清中法民二终字第490号温兴华诉许国成房屋租赁合同纠纷一案时，为查明涉租房屋是否有办理消防证及不能办理的原因，曾于2014年11月18日就发函至清远市公安消防支队清城区大队，清远市公安消防支队清城区大队回函称：其大队未收到许国成要求办理涉租房屋“消防证”的申请及相关书面材料，因涉案建筑物主体未办理消防行政许可手续和该场所租赁的二、三楼使用性质为住宅，未取得商业规划不能办理消防相关手续。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本院（2014）清中法民二终字第490号民事判决已发生法律效力，该判决已判令解除上诉人许国成与被上诉人温兴华于2013年5月15日签订的《房屋租赁合同》，因此，本案对上诉人请求解除合同的诉讼请求不再重复处理。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条的规定，本案二审应围绕上诉人许国成上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、上诉人主张被上诉人返还租金16000元及办消防证费用30000元的主张应否支持；二、上诉人要求被上诉人赔偿电器购置费74457元、床上用品115477元的主张应否支持；三、上诉人要求被上诉人赔偿装修费188000元应否支持；四、上诉人要求被上诉人支付违约金75586.8元应否支持。关于上诉人主张被上诉人返还租金16000元及办消防证费用30000元的主张应否支持的问题。双方当事人在签订《房屋租赁合同》后，被上诉人依约交付房屋给上诉人使用，因此，被上诉人有权依照合同约定向上诉人收取租金。本院（2014）清中法民二终字第490号民事判决，已认定上诉人主张的办消防证费用30000元实为租金，而非办理消防证的费用。因此，原审法院对上诉人该项主张不予支持正确，本院予以维持。关于上诉人要求被上诉人赔偿电器购置费74457元、床上用品115477元的主张应否支持的问题。由于本院（2014）清中法民二终字第490号民事判决已认定导致合同解除双方均有过错，而上诉人投入的电器及床上用品并没有灭失且也不存在不能拆卸的问题，因此，电器及床上用品应由上诉人在返还涉案房屋时自行处置，本院对上诉人该主张不予支持。至于上诉人要求被上诉人赔偿装修费188000元应否支持的问题。双方当事人签订的《房屋租赁合同》中第三条房屋改善中（二）约定，“乙方经甲方同意，可对房屋进行装修、装饰或添置信物，费用由乙方承担”，涉案房屋原为沐足城，上诉人租用房屋用途为商务旅馆，上诉人必然要经过装饰装修方能进行营业。因此，上诉人装饰装修涉案房屋的行为并未违反合同约定。上诉人以承租房屋为住宅性质无法办理消防证作为拒付租金的主要理由，而被上诉人则认为上诉人未能履行承租人的支付租金义务致使合同解除。根据（2014）清中法民二终字第490号案查明事实，涉案建筑物主体未办理消防行政许可手续和该场所租赁的二、三楼使用性质为住宅，未取得商业规划不能办理消防相关手续。被上诉人作为出租人，在明知上诉人承租房屋的用途为开办商务旅馆的情况下，在合同中承诺消防过户应全力无偿配合，对此，被上诉人有义务保证涉案房屋具备开办商务旅馆的相应条件，其中包括可办理消防证，现清远市公安消防支队清城区大队已复函明确涉租房屋因主体未办理消防行政许可手续和该场所租赁的二、三楼使用性质为住宅，未取得商业规划不能办理相关消防手续，因此，被上诉人对此存在过错，应对合同解除承担相应责任。上诉人作为承租人，其与出租人签订合同时未能就其经营所需的证照办理可能存在的障碍进行充分了解，旅馆装修前也未向相关消防部门进行消防业务咨询，有失谨慎，因此，也应对合同解除承担相应责任。本院综合双方过错、装修折旧、双方纠纷起因等因素，酌情确定双方各对装饰装修的费用承担50%的责任。对于涉案房屋装修价值的认定问题。被上诉人虽然对上诉人提供的《工程合同书》、《鸿程商务宾馆装修清单报价》及支付装修款的《收据》不予认可，但被上诉人对装修事实没有异议，对《鸿程商务宾馆装修清单报价》的装修项目及单价也未提出异议，也没有对装修工程量及价款申请鉴定，因此，本院对上诉人主张装修费为188000元予以采纳。综上，被上诉人应对上诉人装修费损失承担50%的责任，被上诉人应赔偿上诉人装修费94000元。原审法院对本案双方当事人对合同解除的过错责任划分不当，本院予以纠正。关于上诉人要求被上诉人支付违约金75586.8元应否支持的问题。如前所述，上诉人在本案合同履行中，对涉案房屋的性质及用途限制未尽应有注意义务，且上诉人拖欠租金也存过过错，因此，原审法院对上诉人要求被上诉人支付违约金的请求不予支持正确，本院予以维持。综上所述，上诉人许国成部分上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分错误，导致实体处理部分不当，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持清远市清城区人民法院（2014）清城法民四初字第197号民事判决第一、二项。二、被上诉人温兴华应在本判决生效之日其10天内，赔偿上诉人许国成装修费损失94000元。一审案件受理费9395元，由许国成负担6810元，温兴华负担2585元。二审案件受理费8793元，由上诉人许国成负担7140元，被上诉人温兴华负担1653元。本判决为终审判决。审 判 长 巢忠文代理审判员 禹 莉代理审判员 郑家驹二〇一五年二月十日书 记 员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外。 微信公众号“”