（2015）亭民初字第282号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2017-11-26
案件名称
盐城市景祥物业管理有限公司与刘文彬物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
盐城市亭湖区人民法院
所属地区
盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
盐城市景祥物业管理有限公司,刘文彬
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2015)亭民初字第282号原告盐城市景祥物业管理有限公司，住所地盐城市迎宾南路67-69号。法定代表人徐增其，该公司董事长。委托代理人崔红娟，江苏国磊律师事务所律师。被告刘文彬，男，1968年9月25日生，住盐城市亭湖区。委托代理人路雄英（系被告刘文彬之妻），女，1969年12月24日生。原告盐城市景祥物业管理有限公司(下称景祥物业公司)与被告刘文彬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月6日受理后，依法适用简易程序由代理审判员袁满斌独任审判，于同年2月3日公开开庭进行了审理，原告景祥物业公司的委托代理人崔红娟、被告刘文彬的委托代理人路雄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告景祥物业公司诉称，原告与盐城市国飞绿色置业有限公司于2012年5月14日签订了《前期物业服务合同书》，其中对双方的权利、物业费的收费标准、交纳时间、违约责任等相关事项均作了明确约定。原告提供了物业服务，但被告拖欠物业费。原告多次催要未果，现请求法院判令被告支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业费合计3731.2元并支付违约金180元，总计3911.2元。被告刘文彬辩称，我家房屋质量有问题，原告未能解决。物业公司服务也不到位，我家里下水管堵塞，找物业公司解决，没有帮我解决，最后是我自己出钱修理，小区门口管理不严，外小区的人和车辆可以随意进出小区。经审理查明，原告景祥物业公司系盐城市亭湖区迎宾南路*号国飞尚城物业管理企业。2012年5月14日，原告景祥物业公司（乙方）与盐城市国飞绿色置业有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同书》，合同对双方的权利义务、物业服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、维修基金管理和使用以及违约责任等作了明确的约定。内容如下：1、物业服务相关内容为：物业公用部位的维修养护和管理；共用设施、设备的维修、养护和管理；共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防护等事项的协助管理等。2、物业服务收费标准为：多层住宅按每月每平方米0.65元；高层住宅每月每平方米1.25元；商业住宅按每月每平方米1.5元。物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在6月30日前和12月31日前履行交纳义务，收取的费用一般不得超过一年。未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交物业服务费用5%的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告按约提供了物业服务,被告刘文彬系该小区的*室业主，该户房屋建筑面积为143.5平方米。按合同的约定，被告刘文彬2012年7月1日至2014年6月30日期间应交纳物业费4305元、违约金215元，以上合计为4520元。原告多次催交未果，遂诉至本院。上述事实有原、被告的陈述，前期物业服务合同等证据证实。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告景祥物业公司与建设单位盐城市国飞绿色置业有限公司签订《前期物业服务合同书》，系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行各自的义务。原告景祥物业公司已根据合同约定提供物业服务，被告未能按约交纳物业费用，故应承担交纳物业费的义务及相应的违约责任。因原告实际主张的诉讼请求未超出合同约定的标的，故其诉讼请求本院予以支持。关于被告辩称提出房屋质量问题，与本案不属同一法律关系，本院在本案中不予处理。被告还辩称原告的服务存在严重瑕疵，故拒交物业服务费，但因其无证据证实，本院亦不予采信。原告作为物业服务企业，在提供物业服务过程中客观上或多或少存在不足之处，在今后的工作中，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题要及时进行整改，加强与业主沟通联系，为业主提供更好的服务，但这不能成为被告拒交物业服务费的理由。关于原告主张的违约金的问题。前期物业服务合同书中约定了业主未及时交纳物业服务费应承担违约金的违约条款，现原告要求被告按未交纳物业服务费的5%支付违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘文彬应于本判决发生效力之日起十日内向原告盐城市景祥物业管理有限公司支付2012年7月1日至2014年6月30日期间的物业服务费3731.2元、违约金180元，合计3911.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告刘文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人全称：盐城市财政局非税收入汇缴专户，开户银行：盐城市农业银行中汇支行，帐号：10×××21）。代理审判员 袁满斌二〇一五年二月十日书 记 员 王 婷附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 微信公众号“”