（2015）庐江民二初字第00057号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-10
案件名称
安徽宇晨物业服务有限公司与何邦升物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
庐江县人民法院
所属地区
庐江县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽宇晨物业服务有限公司,何邦升
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第十条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条；《物业管理条例（2007年）》：第七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2015）庐江民二初字第00057号原告：安徽宇晨物业服务有限公司，住所地安徽省庐江县庐城镇绣溪新苑2幢202室，组织机构代码66949398-6。法定代表人：范其俊，该公司总经理。委托代理人：乔卫东，安徽耀真律师事务所律师。被告：何邦升，男，1975年2月8日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。原告安徽宇晨物业服务有限公司（以下简称宇晨物业公司）与被告何邦升物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理，依法由审判员王凌适用小额诉讼程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。本院查明：宇晨物业公司系华兴尚城小区物业管理企业，何邦升系该小区的业主，其房屋建筑面积为90.11平方米。安徽正信房地产经纪管理有限公司与何邦升签订了《前期物业管理服务协议书》，协议对物业管理、物业费标准等相关事宜作了约定。2010年9月，安徽正信房地产经纪管理有限公司变更为宇晨物业公司后，仍继续对华兴尚城小区提供物业服务至2012年12月31日止。在宇晨物业公司提供物业服务期间，何邦升交纳了2012年1月1日之前的物业费，但何邦升自2012年1月1日至2012年12月31日期间未向宇晨物业公司交纳物业费540.66元（0.50元／月·平方米×90.11平方米×12个月）。嗣后，宇晨物业公司向何邦升催讨物业费未果，以致成讼。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案宇晨物业公司承继了前期物业管理服务协议为华兴尚城小区全体业主提供了非强制性的物业服务，何邦升作为该小区的业主实际享受了宇晨物业公司所提供的物业服务，并交纳了服务期间的部分物业费，应认定双方当事人之间存在事实上的物业服务合同关系，何邦升理应按照房屋建筑面积向宇晨物业公司支付相应的物业费。因法律法规未对该类合同须采用书面形式作出强制性的规定，宇晨物业公司与何邦升双方亦未作出类似的约定，故双方当事人未签订书面的物业服务合同并不影响双方合同关系的成立。物业公司与业主之间是一种互为依附、相互促进的关系，优质的物业服务，会给业主带来优美的生活环境，提高业主的生活质量，同时业主的支持配合，又是物业公司提升服务质量的有力保障，反之亦影响到业主的生活质量，而物业费的收取正是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定关联性。宇晨物业公司履行了为何邦升入住的华兴尚城小区提供物业服务的主要义务，何邦升作为该小区的业主之一，交纳物业费是其基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。同时，宇晨物业公司依法取得企业法人主体资格以及物业服务企业资质，宇晨物业公司以事实行为承继了之前安徽正信房地产经纪管理有限公司与何邦升签订的前期物业服务合同的权利义务，仍继续为华兴尚城小区提供物业服务，故对于宇晨物业公司要求何邦升交纳自2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。何邦升虽拖欠物业费，但双方没有明确约定违约责任的承担方式，故对宇晨物业公司要求何邦升承担滞纳金的诉请，本院不予支持。宇晨物业公司在物业管理过程中若存在不履行或者不完全履行物业服务义务的行为，何邦升作为业主可以依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，请求宇晨物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任以维护其合法权益，而不应采取拒交物业费的方式。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告何邦升于本判决生效之日起五日内给付原告安徽宇晨物业服务有限公司物业费540.66元。二、驳回原告安徽宇晨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安徽宇晨物业服务有限公司负担。本判决为终审判决，一经送达即发生法律效力。审判员 王 凌二〇一五年二月十日书记员 万海群附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 微信公众号“”