（2014）深中法房终字第2088号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-07-14

案件名称

深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司与袁星星房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

深圳市鑫地商业发展有限公司,深圳市荟潮坊百货有限公司,袁星星

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2014）深中法房终字第2088号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市鑫地商业发展有限公司。法定代表人：魏建朝，董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市荟潮坊百货有限公司。法定代表人：李晓俐，执行董事。两上诉人共同委托代理人：彭鸿鹄，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：袁星星，女，汉族。委托代理人：晏晓英，广东知明律师事务所律师。委托代理人：李琼，广东知明律师事务所律师。上诉人深圳市鑫地商业发展有限公司（以下简称鑫地公司）、深圳市荟潮坊百货有限公司（以下简称荟潮坊公司）因与被上诉人袁星星房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第220号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，袁星星与鑫地公司于2013年5月5日签署的潮流时尚荟商铺租赁合同，租赁期限自2013年6月1日至2015年5月31日止。双方在合同中约定，鑫地公司、荟潮坊公司将位于深圳市宝安43区翻身路创业路交汇处易达大厦裙楼名为潮流时尚荟二楼某号的商铺以每月2964元的价格出租给袁星星经营女装。双方还约定了违约条款，如袁星星未能在合同约定的期限内向鑫地公司、荟潮坊公司足额缴纳应缴款项（包括但不限于租金、管理费、经营推广费、水、电、燃气等费用），则每延迟一日，袁星星应当向鑫地公司、荟潮坊公司支付相当于欠缴金额1‰的违约金至付清应缴数额止；同时，鑫地公司、荟潮坊公司或物业管理人有权对租赁标的暂停全部或部分能源供应或物业管理服务，直至袁星星履行完毕相关付款义务为止。延迟超过30日或合同期内袁星星累计出现逾期缴纳应缴款项三次或以上，鑫地公司、荟潮坊公司有权单方解除合同，鑫地公司、荟潮坊公司解除合同的，袁星星除应补足应缴纳款项外，还应当按照上述约定支付逾期付款违约金。双方确认，本合同因袁星星违约而终止的，则鑫地公司、荟潮坊公司有权没收本合同项下的履约保证金，因鑫地公司、荟潮坊公司违约擅自提前解除合同，或因鑫地公司、荟潮坊公司违约导致袁星星行使解除合同权利的，鑫地公司、荟潮坊公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。合同签订后，袁星星按照合同约定向鑫地公司、荟潮坊公司交纳押金5928元、5月份租金2964元、推广费570元、基建费4560元、水电押金1000元，共计15022元。袁星星于2013年6月8日进场后，双方因经营发生纠纷，袁星星等其他经营者与鑫地公司、荟潮坊公司到街道办进行协商调解，未达成一致终止租赁关系协议。后鑫地公司、荟潮坊公司决定关掉商场，从7月底开始强烈要求租户离场，并于2013年9月18日将袁星星等其他商户驱离商场。袁星星诉至原审法院，请求判令：1、解除袁星星与鑫地公司于2013年5月5日签署的潮流时尚荟商铺租赁合同；2、鑫地公司、荟潮坊公司返还所收取的袁星星押金、租金、进场费、水电押金、管理费、推广费共计15022元；3、鑫地公司、荟潮坊公司赔偿袁星星损失22000元（包含铺面装修费、货物损失等）；4、由鑫地公司、荟潮坊公司承担案件全部诉讼费；5、鑫地公司、荟潮坊公司对上述诉讼请求承担连带赔偿责任。鑫地公司、荟潮坊公司反诉至原审法院，请求判令：1、解除鑫地公司、荟潮坊公司与袁星星签订的潮流时尚荟《商铺租赁合同》；2、袁星星向鑫地公司、荟潮坊公司支付欠缴的租金、管理费、推广费等费用合计12317元，以及从起诉之日起至实际支付之日止之间的利息；3、袁星星承担反诉诉讼费用。原审法院认为，袁星星与鑫地公司、荟潮坊公司协商一致，将享有租赁权的物业租给袁星星使用，由袁星星缴纳房屋使用费，双方之间成立房屋租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。本案争议的焦点是袁星星与鑫地公司、荟潮坊公司哪一方根本违约造成租赁合同无法履行，无法履行合同的具体时间点。是袁星星与鑫地公司、荟潮坊公司在履行租赁合同的过程中产生纠纷，双方在协商过程中，袁星星采用了拒付租金及管理费的方式，鑫地公司、荟潮坊公司采用封铺，阻止承租人正常经营的方式。袁星星在原审庭审中述称鑫地公司、荟潮坊公司从2013年7月底起就强烈要求袁星星离场，鑫地公司、荟潮坊公司辩称双方的租赁合同应当从2013年8月15日起解除，对于合同解除的时间，原审法院支持鑫地公司、荟潮坊公司的主张，认为双方租赁合同从2013年8月15日起解除。租赁合同为双务、有偿、诺成性合同，双方均负有义务。出租人负有按合同约定交付租赁物的义务，该规定包括两个方面的内容，第一是按合同约定时间、地点、方式交付租赁物，第二是保持租赁物符合约定的用途，鑫地公司、荟潮坊公司完成向袁星星交付租赁物，但交付租赁物后，鑫地公司、荟潮坊公司采取过激的封铺、阻止承租人正常经营的行为，对合同的解除负有一定的责任。袁星星未按照合同约定交纳房租及管理费，对于合同的解除也负有相应的责任。双方在合同履行过程中，投诉、信访到街道办，寻求办法解决双方的纠纷，说明双方对于合同的履行或解除进行了磋商过程，原审法院视为双方协商一致提前于2013年8月15日解除租赁合同。关于袁星星诉求的返还押金、租金、进场费、水电押金、管理费及推广费。袁星星、鑫地公司、荟潮坊公司双方签订租赁合同后，因双方在合同履行过程中产生纠纷，经协商一致后于2013年8月15日解除租赁合同，鑫地公司、荟潮坊公司应当返还袁星星押金。袁星星提交的押金收据，证明其已向鑫地公司、荟潮坊公司支付押金5928元，鑫地公司、荟潮坊公司应当予以返还。袁星星提交的租金收据，证明其已向鑫地公司、荟潮坊公司交纳租金2964元，鑫地公司、荟潮坊公司提交租户费用统计表，证明袁星星拖欠7月份租金2964元，管理费380元，推广费190元，6月份空调电费478元，7月份空调电费758元。对于管理费，鑫地公司、荟潮坊公司与袁星星在合同中作出了约定，属于约定的费用，但对空调电费未作约定，原审法院酌定每个月为200元。鑫地公司、荟潮坊公司的反诉，原审法院予以部分支持。袁星星已提交证据证明交纳1000元作为水电押金。以上费用经与袁星星支付的押金进行扣抵后，鑫地公司、荟潮坊公司应当返还袁星星押金3564元。袁星星提交证据证明向鑫地公司、荟潮坊公司缴纳基建费4560元，双方未在合同中约定基建费或进场费，对该鑫地公司、荟潮坊公司收取的费用，应当予以返还。关于袁星星诉求的赔偿损失。合同解除后，受损失一方有权要求赔偿损失。袁星星提交的收据证明其在装修费用的损失为31815元，由于该组证据缺少其他证据予以辅证，原审法院酌定鑫地公司、荟潮坊公司应当赔偿袁星星损失5000元。关于本案承担责任的主体。袁星星与鑫地公司签订租赁合同，荟潮坊公司承担共同经营管理及收取费用，因此鑫地公司、荟潮坊公司应当在该合同履行过程中承担连带的民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、袁星星与鑫地公司签订的《租赁合同》于2013年8月15日解除；二、鑫地公司、荟潮坊公司应于判决生效之日起五日内返还袁星星租赁押金3564元；三、鑫地公司、荟潮坊公司应于判决生效之日起五日内返还袁星星基建费4560元；四、鑫地公司、荟潮坊公司应于判决生效之日起五日内赔偿袁星星装修费损失5000元；五、驳回袁星星其他诉讼请求；六、驳回鑫地公司、荟潮坊公司其他反诉请求。案件本诉受理费363元，反诉受理费54元，由袁星星承担227元，鑫地公司、荟潮坊公司承担136元。上诉人鑫地公司、荟潮坊公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原判，改判袁星星违约，鑫地公司、荟潮坊公司解除合同合法有效，有权没收租赁保证金。鑫地公司、荟潮坊公司不需向袁星星返还租赁押金3564元；不需返还基建费4560元；不需赔偿装修费5000元。2、袁星星向鑫地公司、荟潮坊公司支付欠缴的租金、管理费、推广费等费用合计l0078元，以及从起诉之日起至实际支付之日止之间的利息；3、由袁星星承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误：（一）合同并非协商一致解除，而是因袁星星不缴费，构成违约，鑫地公司、荟潮坊公司依法行使合同解除权；（二）合同解除的时间并非2013年8月l5日，而是2013年9月18日；（三）袁星星2013年9月18日才搬走，租金、管理费等费用应计算至2013年9月l8日，一审少算了费用。分述如下：1、一审中，袁星星只是口述了双方存有分歧，其向街道办寻求解决的情况，并未提供证据证明，双方已经在街道办的协调下，“协商一致”解除合同；退一步说，既然“协商一致”了，就不会有本案的争议了。一来没有证据，二来双方并不认可，这种情况下，一审法院“视为双方协商一致解除合同”，于法无据，十分荒唐。2、根据袁星星提供的证据，袁星星只缴纳了一期的租金、管理费（2013年6月8日-7月7日），却使用至2013年9月18日才因欠费由鑫地公司、荟潮坊公司要求其搬走，因此，合同的解除时间应为2013年9月l8日。3、袁星星欠缴两个多月（2013年7月8日一9月l8日）的租金、管理费等费用，已经构成了根本违约，根据双方签署的《商铺租赁合同》l3.1、13.7、l3.4、13.9的约定，乙方（袁星星）逾期缴纳租金、管理费、推广费等费用超过30日，甲方（鑫地公司、荟潮坊公司）有权单方解除合同，并有权没收保证金。除此之外，乙方仍应承担合同解除前的缴费义务，计算到2013年9月l8日之前的租金、管理费、经营推广费等费用共计10078元，应由袁星星继续支付。二、基建费用于商铺的装修及公共设施的安装，在袁星星承租前已经说明清楚，袁星星同意承租房屋并缴纳基建费的行为，足以说明袁星星是认可并接受的；现袁星星与鑫地公司、荟潮坊公司因交租、退租原因发生纠纷时，再回头反悔来索要基建费，有悖诚实信用原则，不应被支持。三、商铺出租是带装修出租的，袁星星并无证据证明发生了装修，依法应承担举证不利的后果，一审法院“酌定装修”的判法，对鑫地公司、荟潮坊公司极不公平。且基建费正是用于装修和公共设施，既退基建费，又赔偿装修，造成鑫地公司、荟潮坊公司自己赔了装修，还要重复退两次款。很明显，一审法院试图运用“和谐审判、各五十大板”的策略结案，但却罔顾事实。滥用法律，将街道办协调矛盾的磋商过程，认定构成为“协商一致”。进而作出折中判决，加上对时间、租金的错误计算，客观上却使鑫地公司、荟潮坊公司不但收不到欠款，还要退款和赔偿。对于袁星星不按合同交费的事实却不作违约认定，故意回避法律事实，避重就轻拈来稻草做审判依据，这种做法，即是对法律权威的践踏，也是对合同契约精神的侮辱，鑫地公司、荟潮坊公司严重不服。因此，鑫地公司、荟潮坊公司坚决争取自身的合法权益，请求二审法院在查明事实的基础上，以事实为依据，以法律为准绳进行判决。被上诉人袁星星答辩称：鑫地公司、荟潮坊公司的上诉没有事实和法律依据，请求驳回鑫地公司、荟潮坊公司的上诉请求。经审理查明，原审法院查明的事实清楚，应当予以确认。本院二审查明，原审法院于2014年3月1日向鑫地公司、荟潮坊公司送达袁星星的起诉状副本。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。袁星星与鑫地公司签订的《潮流时尚荟商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方应当全面履行。各方当事人认可袁星星已支付完2013年7月8日之前的租金、管理费等其他费用，本院对此予以认可。鑫地公司对原审认定其从2013年7月底开始要求袁星星搬离租赁房产没有异议，并认为是因为袁星星未交纳2013年7月的租金，故其有权行使合同解除权。本院认为，涉案合同约定，袁星星迟延支付租金超过30日的，鑫地公司有权单方解除合同，但合同没有约定每月租金的具体支付时间，袁星星在2013年7月底未交纳当月租金并不构成迟延支付租金超过30日，鑫地公司无权在2013年7月底行使合同解除权，要求袁星星搬离涉案租赁场所，鑫地公司的上述行为已构成根本违约。双方当事人并未达成一致意见在2013年8月15日解除涉案租赁合同，原审认定涉案合同于2013年8月15日解除没有依据，本院予以纠正。因鑫地公司构成根本违约，袁星星有权行使合同解除权，袁星星在原审中诉请解除涉案合同，故涉案租赁合同应于起诉状送达鑫地公司之日即2014年3月1日解除。因鑫地公司认可其于2013年9月18日将袁星星驱离涉案房产，故涉案合同已于2013年9月18日终止。合同终止后，袁星星未再使用涉案房产，其不应再承担2013年9月18日之后的租金。但其在2013年9月18日之前仍在使用涉案房产，故应支付2013年7月8日至2013年9月17日之间的租金、物业管理费和经营推广费等费用。因上述期间鑫地公司不断要求袁星星离场，袁星星已不能正常使用涉案商铺，故本院酌定袁星星按合同约定的50%的标准支付此段时间的租金、物业管理费和经营推广费，即袁星星应向鑫地公司支付2013年7月8日至2013年9月17日的租金3453.06元（2964元／月÷2×2.33个月）、管理费442.7元（380元／月÷2×2.33个月）以及推广费221.35元（190元／月÷2×2.33个月），因袁星星已向鑫地公司支付了推广费570元，故鑫地公司应向袁星星退还推广费158.65元（570元-190元-221.35元）。因鑫地公司构成根本违约，故应当退还袁星星租赁押金5928元。涉案合同未约定鑫地公司有权收取基建费，故其应向袁星星退还已收取的基建费4560元。关于袁星星已支付的水电押金1000元，鑫地公司一审提交了其自制的表格主张袁星星从2013年6月至2013年8月共使用空调费用1715元，本院认为，鑫地公司未提交其他证据予以证明袁星星每月用电的费用，原审酌定每月电费为200元合理，故鑫地公司应向袁星星退还水电押金400元（1000元-200元／月×3个月）。关于装修费用，鑫地公司已构成违约，故应赔偿袁星星的装修损失，袁星星仅提交了装修费收款收据31815元，未提交其他证据予以作证，原审将装修费损失酌定调整为5000元并无不当，本院予以维持。原审认定荟潮坊公司对鑫地公司返还押金、基建费和装修费等费用承担共同责任，荟潮坊公司对此未提出异议，本院予以确认。综上所述，上诉人鑫地公司、荟潮坊公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第220号民事判决第三、四项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第220号民事判决第五、六项；三、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第220号民事判决第一项为：“确认袁星星与鑫地公司签订的《租赁合同》于2013年9月18日终止、于2014年3月1日解除”；四、变更深圳市宝安区人民法院（2014）深宝法西民初字第220号民事判决第二项为：“深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司应于本判决生效之日起五日内返还袁星星租赁押金5928元、水电押金400元”；五、袁星星应于本判决生效之日起五日内向深圳市鑫地商业发展有限公司支付租金3453.06元、管理费442.7元；六、深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司应于本判决生效之日起五日内向袁星星返还推广费158.65元；七、驳回袁星星的其他诉讼请求；八、驳回深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费363元，由袁星星负担206元，深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司负担157元，反诉案件受理费54元，由袁星星负担17元，深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司负担37元；二审案件受理费436元，由袁星星负担67元，深圳市鑫地商业发展有限公司、深圳市荟潮坊百货有限公司负担369元。本判决为终审判决。审　判　长　　陈明亮代理审判员　　路德虎代理审判员　　朱　宽二〇一五年二月十日书　记　员　　伍圣权附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度“”