（2015）穗中法民五终字第75号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-04
案件名称
卢劲华与广州颐明房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州颐明房地产开发有限公司,卢劲华
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第75号上诉人（原审被告）：广州颐明房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：欧阳依丹，职务：董事长。委托代理人：佘泽伟，该司职员，联系地址广州市。委托代理人：汤晓亮，该司职员，联系地址广州市。被上诉人（原审原告）：卢劲华，女，1963年10月3日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：孙敏，广东非凡律师事务所律师。委托代理人：郭英东，广东非凡律师事务所律师。上诉人广州颐明房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1059号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，卢劲华、广州颐明房地产开发有限公司（以下简称颐明公司）签订《商品房买卖合同》，约定卢劲华向颐明公司购买海珠区南洲北路、石牌海角南、西滘村西北侧地段合生颐景华苑a4幢14层1403号房，总金额1333739元；颐明公司应当在2009年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付卢劲华使用；交付的房屋应当符合的条件：取得质监站《建设工程施工质量验收监督意见书》。颐明公司应当在商品房交付使用后550日内，向产权登记机关为卢劲华办妥产权登记，并将以卢劲华为产权人的房地产权证交付卢劲华；在此场合，卢劲华应当及时提供产权登记机关要求的需卢劲华提供的证件资料；颐明公司应如实告知卢劲华为办理产权登记需要由卢劲华提供的证件资料；颐明公司未告知或告知的内容不完备、不准确，致使卢劲华未能及时提供证件资料的，卢劲华不承担责任；颐明公司违反上述办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向卢劲华支付违约金；合同附件五补充协议第6条约定双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的5%，但本补充协议另有约定的除外；第9条约定，卢劲华已知悉办理房产证所需资料，颐明公司不再另行书面通知；卢劲华应在收楼时向颐明公司提交齐全的办理房产证的资料（具体按政府房屋管理部门要求），并及时交清、结算所有房款、税费等相关款项，提交齐全的办理房产证的资料以颐明公司开具的收件回执为准。如卢劲华迟延上述义务的，颐明公司相应顺延办理房产证的时间；如双方在本合同第十条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；等。合同签订后，卢劲华依约支付了全部房款1333739元，卢劲华于2009年3月31日收楼。涉案房屋的产权至今未登记至卢劲华名下。一审诉讼中，双方当事人确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日。卢劲华于2014年7月25日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、颐明公司向卢劲华支付从2012年7月26日起至2014年7月25日止两年的迟办证违约金26674.78元（每年按已付房款1333739元×1%的标准计算）；2、诉讼费由颐明公司承担。颐明公司一审辩称：1、卢劲华在2014年7月起诉，2012年7月25日之前的违约金已经过了时效；2、卢劲华支付的房款为1333739元。原审法院认为：卢劲华、颐明公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，颐明公司应当在商品房交付使用后550日内办妥产权登记，并将涉案房地产权证交付给卢劲华。颐明公司违反合同约定的期限办理产权登记约定的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向卢劲华支付违约金。本案一审中，双方确认合同约定的商品房交付使用后550日的截止时间为2010年10月3日，而涉案房屋的房产证至今未交付给卢劲华，颐明公司已经构成违约，需承担违约责任。故2011年10月4日至2012年10月3日一年期间的违约金卢劲华最迟可以在2014年10月4日前主张，现卢劲华主张从2012年7月26日起计算并无不妥，予以支持。卢劲华主张2012年10月4日至2013年10月3日一年期间的违约金，符合合同约定，予以支持。2013年10月4日至2014年10月3日一年期间的违约金，卢劲华应在满一年后主张，故本案中卢劲华主张2013年10月4日至2014年7月25日止的违约金不予支持。综上，本案中颐明公司应向卢劲华支付从2012年7月26日起至2013年10月3日止的违约金（每天按已付房款1333739元×1%÷365天的标准计算）。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年9月25日作出如下判决：一、颐明公司在本判决生效之日起十日内，向卢劲华支付从2012年7月26日起至2013年10月3日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1333739元×1%÷365天的标准计算）；二、驳回卢劲华的其余诉讼请求。本案一审受理费233元，由卢劲华负担94元，由颐明公司负担139元。上述款项已由卢劲华预交，卢劲华同意由颐明公司在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给卢劲华。判后，颐明公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，卢劲华的诉讼请求没有事实依据和法律依据。一审法院以不符合公平原则为由不予采纳颐明公司未满一年的部分不应计算违约金的意见是错误的。对于本案焦点的合同第十九条迟延办理产权登记的违约责任条款，从字体及下横线能体现出是双方协商后的结果，并非格式条款。合同协商过程中，颐明公司不存在优势地位，也没有利用卢劲华没有经验的情形，故该条款是公平合法有效。一审法院认定迟延办证天数共计434天，延迟办证天数超过一年但未满两年部分，未达到合同第十九条约定的从逾期之日起每满一年支付违约金的条件，故颐明公司无需支付卢劲华未满一年的迟延办证违约金。因此，上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判原审判决第一项为驳回卢劲华一审主张自2013年7月25日至2013年10月3日止的违约金的诉讼请求；2.一、二审受理费用由卢劲华承担。被上诉人卢劲华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：颐明公司与卢劲华签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该合同有效正确。至于迟延办证违约金，虽涉案《商品房买卖合同》约定颐明公司逾期交付房地产证给卢劲华的，从逾期之日起，每满一年颐明公司按已付购房款的1%向卢劲华支付违约金，但该合同由作为开发商的颐明公司提供，现无证据证明颐明公司将对该合同条款理解为“超过一年未满两年的部分无需支付违约金”的意思表示告知卢劲华，且卢劲华对此不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，原审认为颐明公司向卢劲华支付从2012年7月26日起至2013年10月3日止的迟延办证违约金（每天按已付房款1333739元×1%÷365天的标准计算），并无不当。颐明公司主张迟延办证时间超过一年的部分不需要支付违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人颐明公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费466元，由上诉人广州颐明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张怡代理审判员 蔡峰代理审判员 余盾二〇一五年二月十日书 记 员 张辉李杨 来源：