（2015）廊民二终字第25号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-29
案件名称
三河银燕房地产开发有限公司与李旭春商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省廊坊市中级人民法院
所属地区
河北省廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
三河银燕房地产开发有限公司,李旭春
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）廊民二终字第25号上诉人（原审原告、反诉被告）三河银燕房地产开发有限公司。住所地：河北省三河市黄土庄镇**户。法定代表人郭荣月，董事长。委托代理人吕勇，河北唤民律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）李旭春。委托代理人刘成、彭诚，北京市三信律师事务所律师。上诉人三河银燕房地产开发有限公司与上诉人李旭春因商品房预售合同纠纷一案，均不服大厂县人民法院（2014）大民初字第464号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审经审理查明，2010年8月16日，银燕公司大厂分公司与李旭春签订了《商品房买卖合同》，约定李旭春购买银燕公司大厂分公司开发的位于大厂回族自治县夏厂路西侧4-2-301，房屋总价款为273596元。李旭春按一次性付款方式付款。该合同第九条出卖人逾期交房违约责任约定，“……出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。”该合同第十一条交接约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……”双方在合同中还就商品房买卖其他相关事项进行了约定。合同订立后，李旭春向银燕公司一次性支付了全部购房款273596元。李旭春于2010年9月24日接到银燕公司发出的入住通知单，于同年10月12日到大厂回族自治县福信物业服务有限公司银燕-莱茵佳苑物业部（以下简称物业公司）办理入住手续。李旭春签署了4-2-301领取钥匙等物品及需交费用明细表一张，同时领取了单元门、房屋门、管道井钥匙和房屋水、电卡，以及4-2-301廊坊市商品住宅使用说明书、廊坊市商品住宅质量保证书、区域防火责任书各一份。物业公司向李旭春收取了4-2-301的物业费、采暖天然气炉费、配套费、装修垃圾清运费，并向李旭春出具了各项收费收据。李旭春于2010年10月21日至2010年11月30日对4-3-301进行了装修。在庭审中，装修损失经双方庭审中协商一致认可为35000元。2011年8月份李旭春取得了登记日期为2011年7月20日4-2-301的房屋所有权证书。2014年10月22日，李旭春将4-3-301交付给银燕公司。另查明，案外人郝雨于2010年8月26日购买了4-3-301，于2013年4月25日到物业公司准备接收该房屋，物业公司告知该房屋已由李旭春入住，无法交付。案外人郝雨遂于2013年6月3日将银燕公司起诉至本院，请求银燕公司按照合同约定交付其所购买的房屋，并给付逾期交房违约金。2013年10月17日本院作出（2013）大民初字第482号民事判决书，因银燕公司未按合同约定书面告知案外人郝雨接收房屋，判决银燕公司向案外人郝雨交付4-3-301，并按已付房屋价款276214元的日万分之三标准赔付案外人郝雨自2010年8月30日至实际交房之日止的逾期交房违约金，案件受理费7400元由银燕公司负担。银燕公司不服该判决提起上诉。廊坊市中级人民法院于2014年2月27日作出（2013）廊民一终字第1589号民事判决书，判决驳回银燕公司上诉，维持原判。银燕公司于2014年10月22日将莱茵佳苑住宅小区4-3-301交付给了案外人郝雨，并给付案外人郝雨自2010年8月30日至2014年10月22日逾期交房违约金共计125622元。基于以上事实原审原告银燕公司向大厂县人民法院起诉，请求判令原审被告李旭春：1、腾退4-3-301并恢复原状。2、以276214元为本金每日万分之三赔偿银燕公司损失，计算时间从2010年10月12日起至腾退房屋之日止。3、给付银燕公司房屋保管费30000元。4、给付诉讼费14800元。5、承担本案的诉讼费、保全费。庭审中，银燕公司表示不再要求李旭春将4-3-301恢复原状。李旭春提起反诉，请求判令银燕公司：1、立即向李旭春交付4-2-301。2、赔偿李旭春装修4-3-301损失50904元。3、赔偿李旭春对4-2-301重新验房收房及进行装修产生的延后居住时间的损失1300元。4、赔偿李旭春以全部购房款273596元为本金每日万分之三的违约金，计算时间从2010年10月12日起至银燕公司向李旭春交付4-2-301并经其验收无异议之日止。5、赔偿李旭春无过错遭受莫名纠纷和诉讼造成极大的压力和精神困扰的精神损失费人民币5000元。一审法院认为，银燕公司大厂分公司与李旭春签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。银燕公司大厂分公司系银燕公司分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“……分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。……”的规定，银燕公司大厂分公司不具备独立法人资格，其民事责任应由银燕公司承担。李旭春实际购买的房屋为4-2-301，理应将其占有、使用的4-3-301腾退给银燕公司，故银燕公司请求李旭春腾退该房屋并交付给���燕公司的主张，本院予以支持。李旭春于2014年10月22日已将4-3-301交付给银燕公司。银燕公司主张李旭春未按合同约定入住自购房屋，造成银燕公司无法向案外人郝雨履行合同，要求李旭春赔偿银燕公司已给付郝雨的2010年10月12日至2014年10月22日的逾期交房违约金损失。本院认为2013年4月25日前银燕公司逾期交付案外人郝雨房屋的违约责任的产生是因银燕公司未能通知案外人郝雨接收房屋造成的，不是因李旭春居住该房屋而无法交付，故2010年10月12日至2013年4月25日银燕公司给付案外人郝雨违约金所造成的银燕公司损失不应要求李旭春赔偿。李旭春接收房屋后，对房屋进行了装修并居住，且领取了4-2-301的房产证，至2013年4月25日已长达两年多的时间。在此期间内，李旭春对自己居住的小区和所居住房屋的单元号情况理应了解并知晓其所居住的房屋并非4-2-301，李旭春明知所住为他人房屋，仍继续占有、使用、居住，不予腾退，因此行为造成银燕公司2013年4月26日至2014年10月22日向案外人郝雨承担违约金的损失，理应由李旭春赔偿。银燕公司请求李旭春给付房屋保管费30000元，但未能提交证据予以证明，于法无据，本院不予支持。银燕公司因在履行与案外人郝雨签订的合同时存在违约，亦未积极承担违约责任，导致案外人郝雨起诉，因此产生的诉讼费用系因其存在违约行为造成，不应由李旭春承担。故对银燕公司请求李旭春承担案外人郝雨与银燕公司纠纷一审、二审案件受理费的主张，本院不予支持。李旭春关于要求银燕公司交付4-2-301，并给付逾期交付该房屋违约金的主张，因李旭春已在2010年10月12日与银燕公司就4-2-301办理了书面房屋接交手续，且该房屋的所有权已于2011年7月20日就登记为李旭春所有，李旭春对自己的房屋享有占有、���用等权利，虽然其住错房屋，但不能因此主张银燕公司再次交房并承担逾期交房的违约责任，因此该主张本院不予维护。李旭春请求银燕公司赔偿房屋装修损失经双方协商最后确定为35000元，银燕公司对交付的房屋及李旭春入住的房屋负有审核义务，故对造成李旭春入住错误并错误装修存在过错。因此，银燕公司应当对李旭春错误装修4-3-301的损失承担相应的赔偿责任。李旭春作为购房人，其所持有的购房合同、购房发票及所缴纳物业费等均载明所购房屋为4-2-301，在其接收房屋后亦未尽到注意和审查义务，对错误装修房屋造成的装修损失亦负有责任，故对于装修损失应与银燕公司共同分担，分担比例酌定为各负担50%，故银燕公司赔偿李旭春装修损失17500元。李旭春请求银燕公司赔偿其对4-2-301重新验房收房及进行装修产生的延后居住时间的损失1300元，因此损失未实际发生，李旭春亦未能充分举证，故不予支持。李旭春请求银燕公司赔偿精神损失费5000元，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条之规定，判决如下：一、本诉被告李旭春向本诉原告三河银燕房地产开发有限公司交付位于大厂回族自治县夏厂路西侧的银燕莱茵佳苑住宅小区4号楼3单元301号房屋。（已履行）二、本诉被告李旭春自本判决生效之日起十日内以276214元为本金，自2013年4月26日至2014年10月22日止按日万分之三标准赔偿本诉原告三河银燕房地产开发有限公司的损失45158.7元。三、驳回本诉原告三河银燕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告三河银燕房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向反诉原告李旭春赔付装修款17500元。五、驳回反诉原告李旭春的其他诉讼请求。本诉案件受理费3634元，财产保全费1887元，共计5521元，由本诉原告三河银燕房地产开发有限公司负担3478元，本诉被告李旭春负担2043元。反诉案件受理费3859元，由反诉原告李旭春负担3473元，反诉被告三河银燕房地产开发有限公司负担386元。上诉人三河银燕房地产开发有限公司上诉的主要理由是，李旭春错误入住他人房屋是其自身过错，我公司没有责任，一审法院判决我公司赔偿李旭春装修损失错误，请求二审法院依法改判我公司不承担责任。上诉人李旭春上诉的主要理由是，三河银燕房地产开发有限公司未认真履行房屋交付义务，造成李旭春错误入住并装修，责任完全在于三河银燕房地产开发有限公司，该公司应当承担违约责任并赔偿装修损失，一审判决认定事实和适用法律有误，请求二审法院依法改判支持反诉人的诉讼请求。二审诉讼中，双方均未提交新的证据。本院审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，银燕公司与李旭春签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。李旭春作为买受人依约交付了购房款，银燕公司作为商品房的出卖人依约向买手人李旭春交付了商品房。双方均无违约行为，相互之间无需向对方承担违约责任。但是，银燕公司作为商品房的出卖人向买受人李旭春错误交付房屋，并造成李旭春将交付错误的房屋装修，产生装修损失，对此银燕公司具有过错，李旭春按银燕公司指示收房没有过错，因此，银燕公司应当承担赔偿责任。一审判决认定的基本事实清楚，但判决结果不当，本院应予以改判。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销大厂回族自治县人民法院（2014）大民初字第464号民事判决；二、三河银燕房地产开发有限公司于本判决生效十日内赔偿李旭春装修损失35000元。三、驳回本诉原告三河银燕房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告李旭春的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费3634元，财产保全费1887元，共计5521元，由本诉原告三河银燕房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费3859元，由反诉原告李旭春负担1859元，反诉被告三河银燕房地产开发有限公司负担2000元。二审本诉案件受理费237元，由三河银燕房地产开发有限公司负担；二审反诉案件受理费3966元，由反诉原告李旭春负担1966元，反诉被告三河银燕房地产开发有限公司负担2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判员 刘建刚审判员 李绍辉审判员 罗丕军二〇一五年二月十日书记员 倪芳华