（2015）二中民终字第01870号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-26
案件名称
北京嘉伟裘皮有限公司与张立学房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京嘉伟裘皮有限公司,张立学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第01870号上诉人（原审被告、反诉原告）北京嘉伟裘皮有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌北路3号1幢G20室。法定代表人徐伟，执行董事。委托代理人姚道松，北京市天瀚律师事务所律师。委托代理人杨莉，北京市天瀚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张立学，男，1969年7月26日出生。委托代理人朱洪波，北京泓聚律师事务所律师。上诉人北京嘉伟裘皮有限公司（以下简称嘉伟裘皮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2014）大民初字第10763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年8月，张立学诉至原审法院称：2014年5月6日，我与嘉伟裘皮公司签订房屋租赁合同，约定由嘉伟裘皮公司承租我2470平方米的厂房及办公楼，租赁期为三年，自2014年7月1日起计租，年租金为630000元；合同签订后，我按照嘉伟裘皮公司的要求，花费32万余元对涉案房屋进行装修改造。按照合同约定，嘉伟裘皮公司应在2014年6月1日向我支付整年房租630000元，经我多次向嘉伟裘皮公司追要，嘉伟裘皮公司至今也未向我支付租金。为维护我的合法权益，特起诉至法院请求判令嘉伟裘皮公司支付违约金630000元，诉讼费由嘉伟裘皮公司承担。嘉伟裘皮公司答辩并反诉称：2014年5月6日，双方签订《房屋租赁合同》约定，我公司承租张立学位于北京市大兴区旧宫镇工业园南区58-B座号厂房办公楼作为生产经营办公等场所使用。但由于张立学无法提供房屋合法产权手续及其有权出租、收益相应资格证明，不具备合法出租条件，我公司无法办理营业执照等合法经营手续，房屋未交付我公司，租金亦未交纳，租赁合同未实际履行。此外，双方未就该租赁合同租金支付方式达成一致意见，在合同签订的第2天，即2014年5月7日，我公司口头告知对方，该合同终止。我公司认为因张立学无法提供房屋合法产权手续及有权出租、收益相应资格证明，不具备合法出租条件，导致合同目的无法实现，故我公司提起反诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，诉讼费用由张立学承担。张立学针对嘉伟裘皮公司的反诉答辩称：我同意解除与嘉伟裘皮公司签订的租赁合同，但是不认可反诉陈述的事实理由，嘉伟裘皮公司提出解除合同属于无故终止合同，其行为构成根本违约；出租房屋我按照约定装修完毕，花费大量人力物力，嘉伟裘皮公司想擅自改变租金交纳方式，既不来交房租也拒绝入住使用；根据合同第八条第8.3款关于违约责任的约定，其行为构成违约，我方同意解除租赁合同，但对方应按照约定支付630000元的违约金。原审法院经审理后认为：嘉伟裘皮公司主张解除合同，张立学亦同意解除合同，对此不持异议。本案的焦点在于嘉伟裘皮公司主张合同解除的理由是否成立，其解除合同的主要理由包括因58-B座无法办理营业执照导致合同目的无法实现以及双方对租金支付方式约定不一致。关于58-B座无法办理营业执照一节，依法成立的合同，自成立时生效，对合同双方当事人具有约束力。合同中已明确约定张立学暂不出具办理营业执照等相关证件所需的相关报验手续及产权证明，对此，嘉伟裘皮公司应是明知的，该合同对双方均具有约束力，嘉伟裘皮公司据此要求解除合同于法无据，不予支持。关于合同对租金支付方式约定不一致一节，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方仅对第一年租金的支付方式理解产生分歧，对第二年、第三年依据约定的支付方式交纳租金并无争议，故该约定是明确的，并不能导致合同目的不能实现，双方可按照合同有关条款或者交易习惯确定支付方式，根据合同“房屋租金以预付方式缴纳（上交款），……，到期日前一个月付整年房租”之规定，嘉伟裘皮公司应在2014年6月1日前交纳第一年房租63万元，故嘉伟裘皮公司以租金支付方式约定不一致为由要求解除合同于法无据，不予支持。综上所述，嘉伟裘皮公司主张解除合同没有法律依据，应按照合同约定对张立学承担相应的违约责任。依据租赁合同的约定，结合房屋空租时间及张立学装修投入的实际损失，对张立学要求嘉伟裘皮公司支付违约金的诉讼请求予以支持，具体数额为合同约定的“当年的年租金”金额。据此，于2014年11月判决：一、解除张立学与北京嘉伟裘皮有限公司于二〇一四年五月六日签订的房屋租赁合同；二、北京嘉伟裘皮有限公司给付张立学违约金六十三万元（于本判决生效后十日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，嘉伟裘皮公司不服，向本院提起上诉，其认为涉诉房屋不具备出租条件，不能办理工商登记，不具备合法经营的条件，致使双方签订合同的目的无法实现，嘉伟裘皮公司要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，且其不应当承担违约责任，要求二审法院查明事实，依法驳回张立学的诉讼请求。张立学同意原判。经审理查明：2014年5月6日，张立学作为甲方与作为乙方的嘉伟裘皮公司签订房屋租赁合同，约定由嘉伟裘皮公司承租张立学承租的位于北京市大兴区旧宫镇工业园南区甲58-B座号（以下简称：58-B座）厂房办公楼作为生产经营办公等场所使用；租赁期限为自2014年7月1日起至2017年6月30日止；租金计收标准为每年630000元。关于办理工商营业执照一节，该合同第五条第5.1.2款约定：“甲方仅向乙方提供该房屋供乙方使用，将4.1条款修整房屋。甲方暂时不为乙方出具办理营业执照等相关证照所需的相关报验手续证明及产权证明手续，具备办理注册条件以后甲方应积极协助乙方办理”。租赁合同第四条第4.1款约定：“甲、乙双方在本合同签订前，已对该房屋进行交接验收，确认该房屋所有设施均完好无损，能够正常使用，待本合同签订后，甲方负责地面修整，刷新墙面，按乙方使用要求修建隔断墙后交付给乙方使用。”关于违约责任一节，合同第八条第8.3款约定：“租赁期内，乙方不得擅自终止本合同；如乙方无故提前终止本合同，甲方不退还乙方未使用期限的租金，乙方还应向甲方支付当年的年租金作为违约金。”关于租金支付方式一节，张立学提交的房屋租赁合同第三条第3.2款关于租金支付约定：“经协商，该房屋租金以预付方式缴纳（上交款），按照每年缴纳一次租金，具体支付方式为到期日前一个月付整年房租”；嘉伟裘皮公司提交的房屋租赁合同第三条第3.2款关于租金支付约定：“经协商，该房屋租金以预付方式缴纳（上交款），按照每缴纳一次租金，具体支付方式为到期日前一个月付整年房租”；就租金支付问题，张立学主张房租是按年支付的，嘉伟裘皮公司应于2014年6月1日前支付第一年房租，嘉伟裘皮公司主张就该条款曾与张立学协商过但未达成一致意见，故要求解除合同；双方对第二年、第三年租金支付方式没有异议，即“房屋租金以预付方式缴纳（上交款），到期日前一个月付整年房租”。庭审中，张立学提交北京市大兴区旧宫镇工业园区管委会出具的证明1份以证明其有权对58-B座进行出租，嘉伟裘皮公司对其真实性予以认可，对其证明目的不予认可。张立学提交工商登记信息1份以证明北京市大兴区旧宫镇富华南路南区甲58号曾于2008年3月18日作过工商登记，嘉伟裘皮公司对该证据真实性予以认可，关联性不予认可。张立学提交装修合同、收款凭证以证明其按照租赁合同的约定对涉案房屋进行了装修以及装修的支出金额；嘉伟裘皮公司对该证据真实性予以认可，但认为其并未要求张立学对涉案房屋进行装修。房屋装修完毕后，嘉伟裘皮公司既未交纳房租，也未入住使用房屋。上述事实，有当事人的陈述意见、房屋租赁合同、证明、工商登记信息、装修合同、收款凭证等证据材料在案佐证。本院认为：涉诉房屋在北京市大兴区旧宫镇工业园区，该区管委会出具证明载明，张立学对涉诉房屋据有出租权，故张立学对涉诉房屋具有占有、使用、收益之权利。嘉伟裘皮公司与张立学签订房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依约履行。双方签订房屋租赁合同后，张立学依约对涉诉房屋进行了装修，嘉伟裘皮公司应当依约接受涉诉房屋，并交纳房屋租金，嘉伟裘皮公司未实际使用涉诉房屋，亦未交纳房屋租金，致使张立学签订房屋租赁合同的目的无法实现，嘉伟裘皮公司应当承担合同约定的违约责任，原审法院判令嘉伟裘皮公司支付张立学63万元的违约金，符合双方的约定，于法有据，本院予以维持。现张立学同意解除双方签订的房屋租赁合同，本院不持异议。嘉伟裘皮公司提出涉诉房屋不具备办理工商登记的条件，不能合法经营一节，涉诉房屋现不能办理工商登记，嘉伟裘皮公司与张立学签订的房屋租赁合同有明确约定，表明嘉伟裘皮公司原意承担涉诉房屋不能办理工商登记的风险，其以此不交纳房屋租金，不依双方的约定接受房屋，与双方的约定不符，本院不予采信。嘉伟裘皮公司的上诉请求，无事实及法律依据，本院难以支持。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费5311元，由北京嘉伟裘皮有限公司负担（于本判决生效后7日内交至原审法院），反诉案件受理费35元，由北京嘉伟裘皮有限公司负担（已交纳）；二审案件受理费10622元，由北京嘉伟裘皮有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 李 桃代理审判员 王 云二〇一五年二月十日书 记 员 何海云 微信公众号“”