（2015）海中法民一终字第140号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-07
案件名称
陈泰与符绩鹏与海南产权交易所有限公司与海南省国际信托投资公司合同纠纷民事二审判决书
法院
海南省海口市中级人民法院
所属地区
海南省海口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈泰,海南省国际信托投资公司,海南产权交易所有限公司,符绩鹏
案由
合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》：第三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）海中法民一终字第140号上诉人（原审原告）：陈泰。被上诉人（原审被告）：海南省国际信托投资公司。法定代表人：曾国华，总经理。委托代理人：焦跃，北京天铎律师事务所律师。委托代理人：邓干生，该公司职员。被上诉人（原审被告）：海南产权交易所有限公司。法定代表人：李建林，总经理。委托代理人：赵士伟，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：符绩鹏。上诉人陈泰与被上诉人海南省国际信托投资公司（以下简称海南国投）、海南产权交易所有限公司（以下简称产权交易公司）、符绩鹏合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2014）龙民二初字第209号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员傅海燕担任审判长，审判员谢焕怡、代理审判员韩小文参加的合议庭于2015年1月8日对案件进行公开开庭审理。上诉人陈泰、被上诉人海南国投委托代理人焦跃、邓干生、被上诉人产权交易公司委托代理人赵士伟、被上诉人符绩鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：陈泰原系海南国投职工。位于海口市义龙路龙昆上村33号第7栋西边XXX房（现义龙东路XX号西边X幢XXX房）原属于海南国投所有。1990年，海南国投将上述房屋分配给陈泰居住使用，陈泰并一直居住使用至今。上述房屋于1996年12月5日取得《房屋所有权证》。1998年10月，海南国投对其位于海口市义龙路龙昆上村33号第7栋西边14套住宅进行房改，除陈泰居住的XXX房未参加房改外，其他12套住房均进行了房改。2003年4月11日，中国人民银行广州分行发布《公告》，决定对海南国投实施停业整顿，停止该公司有关金融业务活动；该公司停业整顿期间，由海南省人民政府牵头成立停业整顿工作组，对公司进行监督管理。2004年4月12日，海南国投停业整顿工作组在《海南日报》上发布公告，决定自该日起对海南国投的境内机构有效债务进行登记。2012年3月27日，海南省政府国有资产监督管理委员会以琼国资函（2012）91号《关于省国际信托投资公司停业整顿工作组处置海南国投部分实物资产反馈意见的函》回复海南省人民政府办公厅，同意参照金元资产处置办法，海南国投资产以其和省财政厅备案的资产评估价值为基础挂牌处置，并建议选择产权交易公司为资产处置平台。同年4月26日，海南省财政厅作出《关于处置国投部分实物资产的复函》回复海南省政府金融办，同意处置海南国托实物资产，并通过产权交易公司挂牌处置实物资产。同年8月29日，海南省处置地方金融风险领导小组办公室向海南国投停业整顿工作组作出琼金融处置办（2012）5号《关于海南省国际信托投资公司处置七处房产有关问题的批复》文件，同意海南国投停业整顿工作组处置海南国投名下位于海口市的七处房产（包括本案涉案房产），并指定在产权交易公司公开挂牌交易，要求参加竞拍者不得少于两家，交易价格不低于海南瑞衡房估报字（2012）第XXX房地产估价报告所确定的估价结果。同年11月1日，海南国投与产权交易公司签订一份《产权转让委托协议》，委托产权交易公司对海南国托名下的位于海口市大英村59号双南居室X幢XXX房等十套房产（包括本案涉案房产）公开挂牌转让。同年11月2日，产权交易公司在海南日报上公开发布关于上述十套房产的挂牌转让公告。在公告期间，符绩鹏、何启东分别于同年11月19日和11月27日向产权交易公司递交了《产权受让申请书》和其他相关材料，申请受让涉案房产。同年11月29日，产权交易公司作出《报名资格确定审批表》，说明截止公告期满，涉案房产共受理2位意向受让方即符绩鹏、何启东的报名材料，并确定了符绩鹏、何启东的报名资格。同时，产权交易公司向海南国投发出《产权交易方式确认通知书》，说明上述十套房产当中的四套房产（包括本案涉案房产）意向受让方的报名情况，确定该四套房产于同年11月30日以电子竞价方式转让。同年11月30日，涉案房产的电子竞价活动结束后，产权交易公司向符绩鹏发出了《竞价结果通知书》，证明符绩鹏以323422元竞得涉案房产。同日，海南国投与符绩鹏签订了《房产转让合同》。同年12月5日，产权交易公司作出《结算说明》，说明其于同年11月28日和12月3日已收到符绩鹏转来的购房转让款323422元。同年12月7日，产权交易公司向海南国投和符绩鹏分别出具《产权交易鉴证书》。2013年9月5日，符绩鹏凭《产权交易鉴证书》在海口市住房和城乡建设局办理了涉案房产的过户登记手续，并取得《房屋所有权证》。另查，2001年6月8日，海南国投以省国投（2001）20号文向省处置办呈报《关于呈报职工安置办法的请示》。同年7月30日，海南省人事劳动保障厅以琼人劳保函（2001）138号《关于省国际信托投资公司职工安置办法的意见》文回复向省政府办公厅，对海南国投的《关于职工安置的暂行规定》提出若干修改意见。同年8月2日，海南省处置地方金融风险领导小组办公室向海南国投作出琼处金函（2001）5号文，要求海南国投按省人劳厅《关于省国际信托投资公司职工安置办法的意见》提出的意见修改后实施。同年12月3日，陈泰在海南国投《职工一次性安置申请表》上签名并签署“按公司意见办理”的意见，同意办理一次性安置。同年12月19日，海南国投与陈泰协议解除双方的劳动合同关系，陈泰并已领取一次性安置补偿费46078.75元。又查，1994年7月18日，国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，该《决定》第四部分“稳步出售公有住房”第（十四）条规定：“职工购买公有住房要坚持自愿的原则”。同年11月25日，海南省人民政府办公厅向各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位转发省房改办《贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革决定实施意见的通知》。1997年7月1日，海南国投作出省国投办字（1997）10号《关于印发﹤以市场价格向职工出售公司商品房方案﹥的通知，该《方案》对出售住房的基本原则，售房对象申请及审核，售房价格及付款方式，购房标准及序列，商品房出售后续问题等事项均作出了明确具体的规定。陈泰一审请求原审法院判令：1、确认产权交易公司的拍卖行为无效；2、确认海南国投与符绩鹏签订的《房屋转让合同》无效；3、海南国投按《海口市出售公有住房办法》将涉案房屋进行房改，并出售给陈泰；4、确认陈泰对涉案房屋享有使用权。原审法院判决认为：一、关于本案陈泰的起诉是否违反一事不再理原则。原审法院（2014）龙民一初字第32号民事判决系排除妨碍纠纷，而本案系合同纠纷，当事人不同，诉讼请求不同，事实和理由也不同，本案陈泰的起诉并未违反一事不再理原则。二、关于产权交易公司的拍卖行为是否有效。位于海口市义龙路龙昆上村33号第7栋西边XXX房（现义龙东路XX号西边X幢XXX房）原属于海南国投所有。虽然海南国投于1990年将该房分配给其原职工即陈泰居住，但并未能因此改变该房属于海南国投所有的性质。陈泰对该房只享有使用权，而不享有所有权，海南国投对该房享有处分的权利。2012年海南国投在报经海南省国资委和海南省财政厅等有关部门的批准后，依法委托海南省人民政府指定的产权交易机构即本案的产权交易公司对该房进行挂牌交易，并于同年11月30日由符绩鹏竞价成交。从产权交易公司提供的证据看，在涉案房屋挂牌交易的过程中，产权交易公司均是按照海南省国资委和海南省财政厅等有关部门的批复要求进行操作，整个挂牌交易程序公开、公正、透明，符合海南省国资委和海南省财政厅等有关部门的要求，且并未违反相关法律规定，故其拍卖行为应确认合法有效。三、关于海南国投与符绩鹏签订的《房产转让合同》是否有效。涉案房产属于海南国投所有，海南国投经海南省国资委和海南省财政厅等有关部门的批准，将涉案房产在政府指定的产权交易机构以政府认可的价格挂牌转让，符绩鹏通过合法途径竞买到涉案房产，且符绩鹏与海南国投之间签订的《房产转让合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反国家法律或行政法规的强制性规定，应确认合法有效。四、关于陈泰诉请海南国投按《海口市出售公有住房办法》将涉案房产向其进行房改的问题。根据国务院颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的有关规定，职工购买公有住房坚持的是自愿原则。在1998年海南国投对海口市义龙路龙昆上村33号第7栋西边十四套房屋进行房改时，陈泰并未对其所居住的房屋进行申购。企事业单位与职工就公有住房房改发生的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。故陈泰要求海南国投按《海口市出售公有住房办法》将涉案房屋向其进行房改，原审法院不予处理。四、关于陈泰对涉案房产现是否享有使用权的问题。2001年12月，陈泰在领取一次性安置补偿费46078.75元后，陈泰与海南国投的劳动关系已经解除，其在此后仍继续占用涉案房屋已无依据。况且，符绩鹏现已依法取得涉案房屋的房屋所有权，陈泰未经符绩鹏的同意继续占有、使用该房，已缺乏法律依据。故陈泰要求确认其对涉案房屋享有合法使用权，于法无据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：驳回陈泰的诉讼请求。案件受理费6152元，由陈泰负担。上诉人陈泰不服判决上诉称：一、关于产权交易公司的拍卖行为是否有效的问题。陈泰原是海南国投干部。海南国投于1990年将该房分配给其原职工陈泰居住，这是一种“国有企业与职工住房”关系。根据当时的政策和做法，应该是产权属于公司所有，使用权属于个人所有，可视为个人产权。而按照1993年11月22日《海口市出售公有住房办法》这是为了解决历史问题而制定，是国家职工的一种福利待遇。公司始终不肯做“房改”，这是公司侵吞本人“房改”的权益。所以本案中海南国投应负主要责任。住房所有权属于国家与“房改”政策关系，按现在的提法，实际上是一种公司所有与个人所有的关系，是一种公共所有权的关系。个人占有使用权，公司为所有权，这种“所有权与使用权”的分离是不能拍卖的。同时，也同《拍卖法》的规定相冲突。《拍卖法》第四条，实际上规定了“拍卖原则”。第四条“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵守公开、公平、公正、诚实信用的原则”；第三条“拍卖的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利”。这一条有两个关键点：委托人需有所有权，“使用权与所有权”分离的住房就不是委托人所有；委托人所有要求“使用权与所有权”统一，并且所有权必须是委托人完全占有。这套住房的所有权是公司和个人共同所有，这是国家为了解决干部职工的历史遗留而设，对这套住房，海南国投只能算部分所有，而不是“委托人”所有，因此，整个拍卖行为是违法的，拍卖无效。二、2012年海南国投在报经海南省国资委和海南省财政厅等有关部门的批准后，依法委托海南省人民政府指定的产权交易机构即对本案的产权交易公司对该房进行挂牌交易。省国资委和省财政厅等有关部门的批准文化，同意可以处分或拍卖，只是指“使用权与所有权”统一，并且委托人（公司）完全占有。而不是指干部和下岗职工住房，公司不肯做“房改”而同意公司对职工住房进行拍卖的文件。即省国资和省财政厅有关。文件中没有任何条款是指，对职工住房，不作“房改”而则可以处置和拍卖所以省国投必须负主要责任。拍卖公司负连带责任，这是拍卖行为违法性非常重要的政策法规。三、根据《拍卖法﹥第六条和第五十八条，明确规定了无权拍卖的责任。从拍卖行为的角度来分析，要进行拍卖就必须进行拍卖前调查，了解拍卖标的基本情况。如果要拍卖职工住房，就要了解是否属于省国投所有，是否属于“房改”房，是否抵押贷款房，是否空房，是否原职工居住等所有问题前提下，经由职工本人签字同意后才能进行拍卖。而拍卖公司并未这样做，这本身就违反《拍卖法》的第五十八条相关法律法规。因此上诉人陈泰请求法院确认拍卖行为无效，同时判令拍卖公司承担相关法律责任。四、关于海南国投与符绩鹏签订的《房产转让合同》是否有效的问题，由于海南国投根据省国资委和省财政厅有关部门的批准文件，并且没有规定和同意，将原职工住房，又不给做“房改”，让职工下岗后将职工住房拍卖。这样的做法，等同于把职工赶走，抢夺职工财产、侵犯职工的合法权益，这难道符合党和国家的政策法规吗？而且个人是一个干部又是下岗职工，当然是一个弱势群体，这样做法如何体现政府取信于民和保护弱势群体的利益？五、关于海南国投按《海口市出售公有住房办法》，将涉案房产进行房改的问题。由于陈泰于1996年9月-1998年8月停薪留职。这是当时的政策所许可的，停薪留职期满后，陈泰申请回公司上班，但公司不同意安排工作，同时也不同意做“房改”。而在1998年海南国投于海口市义龙东路XX号第7栋的十四位职工所谓的“房改”实际上是职工投资的一小笔钱，公司分红一大笔钱。对职工来说，由于当时公司管理混乱，实际上是一种私分国有资产的行为，原审法院支持拍卖的做法也是错误的，请求予以纠正，确认整个拍卖行为无效，所签订的房产转让合同无效。六、陈泰于2001年12月17日已经领取一次性安置补偿费，并已办理“下岗手续”，并且陈泰一无所有，该房产唯一住房，如果法院确认拍卖行为有效，如何体现法律的公平、公正呢？综上，请求：1、判令撤销原审判决，改判拍卖合同无效，省国际信托投资公司负主要责任，海南产权交易所有限公司负有连带责任。2、判令海南国投对涉案房产进行房改，如不能房改就维持原状。3、判令陈泰对房屋继续享有使用权。被上诉人海南国投答辩称：一、海南国投处置自有财产，符合法规规定。1、海南国投对本案争议标的（即海口市龙华区义龙东路XX号西边X幢XXX房）享有所有权。2、经省国资委、省财政厅及省金融办等主管部门的批准，海南国投处置本案争议标的不违反国有资产的相关规定。二、陈泰主张合同无效没有依据。l、陈泰不是争议标的的所有权人。2、自2001年12月19日双方解除劳动合同关系之后，陈泰仍占用涉案房产至今无法律依据。3、产权交易公司向陈泰履行通知义务时，陈泰未作理会。三、陈泰要求对涉案房产进行房改没有法律依据。1、1997年7月1日，海南国投根据国务院和海南省政府的相关政策，作出以市场价格向职工出售公司商品房方案，陈泰在明知的情况下没有购买。2、陈泰与海南国投已无劳动合同关系，陈泰主张享有房改待遇没有依据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人产权交易公司答辩称：一、原审判决认定事实清楚，房屋交易程序合法合规。产权交易公司一审中提交的房屋交易过程完整资料和相关文书，足以证明产权交易公司作为经省政府批准设立的海南全省国有资产处置平台，对涉案房屋的挂牌交易，均遵循国有资产处置的程序进行，经过公开挂牌、受理报名、组织交易、组织签署合同、出具鉴证等公开程序，最终促成买卖双方完成了交易，整个交易程序完全公开、公正、不存在任何违法违规或暗箱操作行为。二、海南国托与符绩鹏签订的《房产转让合同》依法成立，属有效合同，应当受法律保护。本案涉案房屋，原属海南国托公司资产，房权证上登记载明的所有权人也是“海南国托公司”。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。鉴于此，海南国托公司作为涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。海南国托公司经过相关审批程序，将涉案房屋委托给答辩人处置，是合法行使处分权的行为。符绩鹏作为具有完全民事行为能力的自然人，符合挂牌交易竞买人资格条件，通过上述公开程序报名参与涉案房屋的竞价交易，支付了标的交易对价，其竞买行为合法有效。因此，海南国托公司与符绩鹏签订的《房产转让合同》主体适格，意思表示真实，程序合法，属有效合同，应当受法律保护。三、陈泰主张享有涉案房屋使用权无事实和法律依据。经过挂牌处置，符绩鹏已经取得涉案房屋的所有权，陈泰丧失了享有使用权的权利来源，其继续占用涉案房屋的行为，已经涉嫌侵权。陈泰声称海南国托公司未为其办理房改，这属于海南国托公司内部管理事宜，不影响海南国托公司将涉案房屋收回进行公开挂牌处置行为的效力。陈泰既不是涉案房屋产权证上原登记载明的所有权人，也不是经过房改后取得房屋产权的所有权人，仅以自己在该房屋居住的时间年限主张合法使用权没有法律依据。海口市现行房改政策或《海口市出售公有住房办法》也无任何一项规定，在本单位房屋居住时间长即可取得该房屋的使用权。综上所述，海南国托公司与符绩鹏签订的《房产转让合同》合法有效，陈泰与涉案房屋根本无任何权属关系，其主张确认使用权的行为，无任何事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人符绩鹏答辩称：符绩鹏购买涉案房屋的程序就是合法有效的，房产证已经拿到一年多了，陈泰的诉请与符绩鹏并没有关系。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：虽然海南国投将涉案房产交由原职工陈泰使用，但不能基于此而改变涉案房产产权原归海南国投的事实，所有权是绝对权，具有排他性，海南国投基于其对涉案房产享有的所有权而享有对涉案房产的占有、使用、收益和处分权，陈泰虽然现在使用涉案房产，但并不能因此而否定海南国投的所有权，故海南国投在经海南省国资委、海南省财政厅等上级主管部门的批准后，将涉案房产交由产权交易公司进行拍卖符合法律规定。在符绩鹏竞得涉案房产，海南国投与其签订的《房产转让合同》系当事人的真实意思表示，属有效合同，应当受法律保护，陈泰以海南国投未享有涉案房产的使用权而致使上述合同无效的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。符绩鹏在竞得涉案房产后，已办理了房屋产权证书，依法取得涉案房产的所有权，其对涉案房产亦应享有占有、使用、收益和处分权，故陈泰请求继续占有使用涉案房产没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关诉讼条件的属于历史遗留的落实政策性的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、风范等而引起的占房腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人因此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决，故陈泰请求对涉案房产进行房改不属于人民法院管辖范围，本院不予处理。综上，陈泰的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6152元，由陈泰负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅海燕审 判 员 谢焕怡代理审判员 韩小文二〇一五年二月十日书 记 员 邢云嫁 微信公众号“”