（2014）市民初字第3314号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-01
案件名称
济南力拓普玩具有限公司与山东天一商业管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南力拓普玩具有限公司,山东天一商业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市民初字第3314号原告济南力拓普玩具有限公司，住所地济南市。法定代表人韩丽丽，总经理。委托代理人米长改，山东元序律师事务所律师。被告山东天一商业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人苏淼，经理。委托代理人魏朝蓬，山东全诚律师事务所律师。原告济南力拓普玩具有限公司（以下简称济南力拓普公司）与被告山东天一商业管理有限公司（以下简称山东天一公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告济南力拓普公司法定代表人韩丽丽的委托代理人米长改，被告山东天一公司法定代表人苏淼的委托代理人魏朝蓬，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告济南力拓普公司诉称：2014年10月17日，原、被告签订了“济南市经四路人防金街商城商铺租赁合同”，约定被告将其拥有经营管理权的济南市经四路人防金街商城中接建区（简称“该商铺”）租赁给原告作为经营玩具城使用，被告保证该商铺及附属设施处于正常使用和安全状态，若被告提供的该商铺不能正常使用，原告有权解除本合同。原告向被告交纳定金50万元，若被告违约，被告向原告双倍返还定金。原告首次一次性向被告交纳两年度租金。在合同签订之前，原告于2014年10月13日向被告交纳了50万元定金，2014年10月15日、10月16日原告向被告交纳了5018800元两年租金。被告将该商铺交付给原告后，原告发现该商铺漏水，地面积水，墙壁渗水，墙皮发霉、脱落，根本无法使用，被告的违约致使不能实现合同目的，原告依法有权解除合同，被告应承担违约责任，向原告双倍返还定金，退还原告已交付的两年租金，为此诉至法院，请求判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；被告返还原告租金5018800元；被告双倍返还原告定金100万元（50万元×2）。被告山东天一公司辩称：原告所租赁的接建区域属于济南市人防工程，符合五级防护要求，该工程是没有瑕疵的，该商铺也是可以使用的，原告要求解除合同没有依据，故不能解除合同。在合同履行后，其所缴纳的定金已经转变成保证金，不再具有定金的性质，原告要求双倍返还定金没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年9月30日，案外人济南市经四路人防工程管理服务中心与被告山东天一公司签订了《济南市经四路人防工程平战结合使用合同》一份，由被告山东天一公司租赁位于济南市市中区经四路人防工程用于商城经营，租赁期限自2013年12月30日起至2023年12月29日止，共计10年，工程性质状况：防护等级5级。2014年10月17日，原、被告签订了关于济南市经四路人防金街商城的《商铺租赁合同》一份，合同约定由原告济南力拓普公司承租被告山东天一公司经营管理的位于济南市市中区经四路人防金街商城接建区（与L、K两区连接）用于经营玩具城使用；原告济南力拓普公司声明在签署本合同前已查看该商铺，对商铺大小、位置、租金、使用费用等表示同意接受；商铺在2014年10月17日前交付原告济南力拓普公司开始装修使用，交付时被告山东天一公司保证商铺及附属设施处于正常使用和安全状态；租赁期限自2014年10月17日起至2023年10月16日止，共九年；总租金为24834600元，首次一次性交纳两年度租金，自第三年度起按一年度交纳，合同期内租金不变；为保证合同的签定及履行，原告济南力拓普公司在签定本合同时向被告山东天一公司交纳定金50万元，如原告济南力拓普公司违约无权收回定金，如被告山东天一公司违约应双倍返还定金，在合同履行过程中此定金同时具备保证金的属性；合同约定的原告济南力拓普公司在以下情况时有权解除合同：逾期15天未交付商铺供济南力拓普公司使用的、提供的商铺不符合合同约定条件，不能正常使用的。2014年10月13日，原告济南力拓普公司向被告山东天一公司支付了定金50万元；2014年10月16日，原告济南力拓普公司向被告山东天一公司支付了租金5018800元。2014年10月17日合同签订当日，被告山东天一公司将商铺交付原告济南力拓普公司占有使用。2014年10月13日原告济南力拓普公司向被告山东天一公司交纳定金前对涉案房屋进行了查看，并拍摄了现场照片，从照片显示，通往涉案房屋的通道台阶处没有明显积水，但有水渍潮湿的痕迹，房屋内部分墙壁处堆放有桌椅等杂物，将房屋墙壁存在渗漏的位置进行了部分遮挡。2014年10月19日，原告济南力拓普公司向被告山东天一公司发出了“关于尽快解决商铺渗水问题的催促函”一份，被告山东天一公司当日已收到。该催促函的内容为：“山东天一商业管理有限公司：贵我双方2014年10月17日签订济南市经四路人防金街商城《商铺租赁合同》，我司承租贵司经营的接建区（以下简称“该商铺”）用于玩具城经营。我司接收该商铺后发现，商铺墙壁多处有渗水痕迹，而且商铺入口处一直渗水，我工作人员擦干后又会有水渗出，我方无法正常使用该商铺。我司租赁该商铺用于玩具城经营使用，墙壁渗水会使我们的货物无法陈列、商品有被水浸泡的危险；商铺入口处积水不但会使顾客无法进入商铺致使我们不能经营，而且存在进出顾客滑倒受伤的安全隐患。我们发现当天已经向贵司工作人员反映，现正式向贵司发函希望能够尽快解决渗水问题，以免造成更大的损失。请考虑！济南力拓普玩具有限公司2014年10月19日”。原告济南力拓普公司主张在接手商铺后即发现存在渗水、积水等问题，向被告发函后被告山东天一公司至今未解决上述问题。被告山东天一公司对此不予认可，称这仅是原告的单方陈述，不能证明商铺无法使用。2014年10月27日，原告济南力拓普公司向被告山东天一公司发出了“关于解除《商铺租赁合同》的函”一份，被告山东天一公司当日已收到。该函的内容为：“山东天一商业管理有限公司：贵司已于2014年10月19日收到我司《关于尽快解决商铺渗水问题的催促函》。经过一周的时间，虽经贵司努力，但未能有效解决商铺渗水问题，也就是贵司出租的商铺我司无法正常使用。为防止损失的扩大，我司希望能够通过协商的形式解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》。如贵方能够按我司的方案解除合同并在收到本函后两天内返还我方所付全部租金及定金共计5518800元，我方可以放弃向贵方追究违约责任的权利。如贵司不接受我司的上述提议，我司将通过诉讼的形式解决上述纠纷，并要求贵司承担违约责任。请慎重考虑！济南力拓普玩具有限公司2014年10月27日”。原告济南力拓普公司在本案立案时另提交了现场照片26张，以证实被告山东天一公司交付的商铺无法使用，存在渗漏水、地面积水、墙皮发霉、脱落的情况，违反了合同的约定，构成根本违约。被告山东天一公司对此不予认可，称照片不能反映是拍自涉案商铺，不能看出地面上有水、墙皮发霉，看不出渗水现象，如果渗水经过修复、装修能正常使用的话，被告则不存在违约。在本案审理期间，本院工作人员与原、被告共同对涉案商铺的现状进行了现场勘验，经现场勘验发现：涉案商铺有两个出入通道，涉案的接建区与L区连接处的通道为商铺的主要出入口，东侧通道为安全出口，与L区连接处的主要出入口的通道及台阶处有明显的积水，商铺内墙体下部有多处水渍浸泡、墙皮脱落的痕迹，另有两处墙体上电源插座处墙壁潮湿、水渍渗透痕迹明显，在商铺卫生间的顶棚处有明显水渍浸泡过的痕迹。原告济南力拓普公司对于本院现场勘验的情况没有异议。被告山东天一公司对于现场勘验的情况没有异议，但认为墙壁经过处理可以正常使用，地面的水是工作人员不小心倒的。以上事实，由《济南市经四路人防工程平战结合使用合同》、《商铺租赁合同》、“关于尽快解决商铺渗水问题的催促函”、“关于解除《商铺租赁合同》的函”、照片、勘验笔录及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行合同，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。本案中，虽然被告山东天一公司抗辩称在本院现场勘验时涉案商铺通道及台阶上的积水系工作人员不小心倒的，但根据原告2014年10月19日向被告发出的催促函及2014年11月4日本案立案时提交的现场照片显示，该积水的情况在本院2014年12月11日进行现场勘验前既已存在，而被告山东天一公司对于地面积水所作出的解释既无相应的证据予以证实，也缺乏合理性，故对被告山东天一公司的此项抗辩理由，本院不予采纳。根据原告济南力拓普公司提交的证据材料及本院现场勘验的情况可以证实，涉案商铺确实存在通道、台阶积水、部分墙体渗水、霉变、部分墙皮脱落的情况，且在部分墙体的电源插座处也存在水渍渗透的情况，对于原告济南力拓普公司租赁涉案商铺用于玩具城经营来说，对于进出商铺的顾客、商铺的工作人员及货物的存放均存在严重的安全隐患，虽然被告山东天一公司辩称在修复、装修后可以正常使用，但对此并未提供有效证据予以证实，且自2014年10月19日被告山东天一公司收到原告济南力拓普公司发出的催促函后至2014年12月11日本院现场勘验时，也未进行有效的修复使商铺存在的安全隐患消除，使商铺处于可正常使用和安全的状态，故在涉案商铺存在严重安全隐患无法消除的情况下，原告济南力拓普公司以租赁商铺无法正常使用、合同目的无法实现为由主张要求解除与被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因涉案房屋是2014年10月17日交付原告济南力拓普公司开始装修使用，根据济南力拓普提交的催促函显示，至迟在2014年10月19日即发现存在的问题并要求被告山东天一公司予以解决，从时间上看，原告济南力拓普公司并未能实际使用涉案商铺，故原告济南力拓普公司主张要求被告返还租金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于原告济南力拓普公司主张的双倍返还定金的问题。本院认为，虽然被告山东天一公司抗辩称在合同履行后，定金已转变为保证金，不再具有定金的性质，但根据原、被告签订的《商铺租赁合同》的约定，定金的支付是为了保证合同的签订及履行，在合同履行过程中定金是同时具备保证金的属性，而并非已完全转化为了保证金，故对被告山东天一公司的此项抗辩理由，本院不予以采纳。虽然原告济南力拓普公司在签订《商铺租赁合同》接收涉案商铺前，已对商铺进行了查看，对于商铺的状况应该有较为全面的了解，但从原告济南力拓普公司提交的签订合同前查看房屋的照片显示，在原告济南力拓普公司查看涉案房屋时，房屋内放置有部分杂物，对房屋墙壁渗漏的位置存在遮挡的情况，且被告山东天一公司未能举证证实其向原告济南力拓普公司交付房屋前的房屋状态，无法证实其交付的房屋符合合同约定的可正常使用和安全状态，亦无证据证实涉案房屋出现渗漏的情况系在房屋交付后因原告方的原因所致，故被告山东天一公司交付的房屋不符合合同的约定，未处于可正常使用和安全状态，系违约，原告济南力拓普公司主张要求被告山东天一公司承担双倍返还定金的违约责任，有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告济南力拓普玩具有限公司与被告山东天一商业管理有限公司于2014年10月17日签订的济南市经四路人防金街商城《商铺租赁合同》，自本判决生效之日起解除。二、被告山东天一商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告济南力拓普玩具有限公司租金5018800元。三、被告山东天一商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告济南力拓普玩具有限公司定金100万元（50万元×2）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53930元，由被告山东天一商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 钧审 判 员 申红旗人民陪审员 乔永欣二〇一五年二月十日代理书记员 商玉莹 来源：