（2014）历商初字第1479号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-04-23

案件名称

长城物业集团股份有限公司济南分公司与张劲物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条

全文

济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历商初字第1479号原告长城物业集团股份有限公司济南分公司，住所地济南市负责人梁志军，经理。委托代理人王志强，山东嘉孚律师事务所律师。被告张劲，男，汉族，住济南市历下区和平路**号泉城新时代商业广场。原告长城物业集团股份有限公司济南分公司（以下简称长城物业）诉被告张劲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用普通程序，依法由审判员钟红梅，人民陪审员顾建金，王燕鸣组成合议庭进行审理，并于2014年10月15日公开开庭进行审理。原告委托代理人王志强，被告张劲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业诉称，2010年9月19日原告与被告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告对被告所在的济南诚基中心小区提供物业服务，物业服务费按每月每平方米1.6元收取，约定被告未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。后原告在按协议约定履行物业服务的情景下，被告无故拖延向原告支付物业服务费，后经原告多次催收，被告均拒绝履行，累计拖欠原告物业费、滞纳金共计2633.57元。现原告诉至法院，请求判令（一）被告向原告支付物业费2093.80元（2011年9月19日至2014年6月30日），滞纳金539.77元，共计2633.57元。（二）判令被告承担本案全部诉讼费用。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、前期物业服务协议，证明原、被告之间存在物业服务法律关系。被告涉案房屋面积39.22平方米，根据协议约定，被告应交纳物业费每月每平方米1.6元，被告如逾期交纳应承担每日万分之五违约金的责任证据2、（2014）历商初字第148号民事判决书一份，证明原告提供的服务达到标准。被告张劲辩称，2011年9月9日至2014年6月30日我方不交纳物业服务费的原因是原告服务不到位，要求按五折收取物业费。理由如下：1、公共设施、卫生、消防服务均不合格，最严重时六部电梯同时损坏。卫生方面，垃圾污水横流。2011年左右，物业公司退出一段时间，后又在未重新签订协议的情况下继续服务。另外消防设施形同虚设，业主在装修房屋时交纳300元，就可将消防喷淋设施拆除，我不想拆除，但无法使用，只有交纳300元拆除了消防喷淋设施。我要求恢复消防喷淋设施。2、我收取房屋后长期没有居住。综上，我要求按照五折交纳物业费。被告张劲为证明其主张，向本院提交如下证据：证据1、照片15张及光盘1张，证明原告提供的物业服务不到位，垃圾成堆，电梯故障，烧烤店占道经营，污染环境。经审理查明，2010年9月19日，原告长城物业与被告张劲签订前期物业服务协议。协议主要内容为，（一）原告长城物业（甲方）是建设单位委托的前期物业服务企业，提供自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止的物业管理。被告（乙方）张劲是诚基中心业主。该房屋建筑面积39.22平方米。收费标准为每月每平方米1.6元。该费用不含公共部位水、电费、二次供水、电梯的维修、保养等费用。第一次物业费的收缴日期从建设单位向业主开具《入住通知书》中通知的交房之日起计算，业主在办理入住手续时，甲方一次性收取一年的物业服务费。以后按季度交纳。（二）物业管理服务内容：房屋公共部位即房屋主体承重结构部位的维护和管理；房屋公共设施设备即上下水管道、加压水泵、供电线路、供热线路、通讯线路、消防设施等设施设备及其运行的维护和管理；对公共部位环境卫生进行清洁保洁；秩序维护包括小区内机动车和非机动车的行驶和停泊秩序的管理；房屋装饰装修管理。（三）物业管理服务质量：房屋外观整体美观，公共玻璃无破损；公共设施、设备正常运行；保洁员流动巡查、清扫；维持公共绿地，专人养护和管理；交通秩序和车位停放，严格按物价部门规定收费，停车场及公共通道有专职人员指挥，停车场保持24小时有偿车位停车服务；秩序维护坚持24小时安全巡逻；消防管理系统标识明显，维持系统交付时的各项功能。另外双方在合同中还约定了其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、保险、住宅专项维修资金的管理使用和违约责任等其他约定。合同签订后，被告交纳一年物业服务费，同时交纳1000元水电费。自2011年9月19日起至2014年6月30日止，被告未交纳物业服务费用。该期间的物业服务费按每月每平方米1.6元计算为2093.80元。另查明，涉案诚基中心小区成立的业主委员会未与原告长城物业及其他物业签订该小区的物业服务合同。涉案小区业主及物业公司始终按2010年的《前期物业服务协议》履行相关权利义务。另查明，被告自2011年9月起拒交物业费时，小区建设单位正在进行诚基中心四期房屋的建设，被告所提交的大部分照片，为建设单位的施工现场。另查明，原告长城物业在涉案城基中心小区所提供的物业服务方面，存在公共设施维修不及时，消防设施安装不到位，垃圾清扫不彻底，车辆进出管理不规范等瑕疵。该事实在本院受理的长城物业诉案外其他业主物业合同纠纷案件中，欠费业主均有陈述，本院予以认定。本院认为，原告长城物业与被告张劲签订的《前期物业服务协议》合法有效，双方均应按此协议履行协议约定的权利和义务。涉案《前期物业服务协议》原定的合同终止履行期限为：业委会与新的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时。但涉案小区业主委员会至今未履行业委会的管理权力解除或签订新的物业服务合同。因此涉案合同继续履行。原告长城物业履行了服务合同义务，要求被告交纳物业服务费用的诉讼请求，合法有据，本院应予支持。但原告所履行的物业服务义务，存在瑕疵，在业委会未与之解除合同前，原告应进一步提高服务质量，以最大化的满足业主的物业服务要求。因此对于原告主张的逾期交款的违约金，本院不予支持。另本案被告张劲长达近三年之久拒绝交纳物业服务费用，该违约行为不仅损害了原告物业公司的权益，同时也极大地损害了按约交纳服务费用的其他守约业主的权益。因此对于被告拒不交费的违约行为，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告张劲于本判决生效后十日内支付原告长城物业集团股份有限公司济南分公司2011年9月19日起至2014年6月30日止的物业服务费2093.80元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果当事人未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告张劲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　钟红梅人民陪审员　　顾建金人民陪审员　　王燕鸣二〇一五年二月十日书　记　员　　娄本燕 来源：百度搜索“”