（2014）甬鄞民初字第1324号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-06-29

案件名称

中航国际钢铁贸易有限公司与宁波市鄞州春晓物流有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁波市鄞州区人民法院

所属地区

宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中航国际钢铁贸易有限公司,宁波市鄞州春晓物流有限公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款

全文

宁波市鄞州区人民法院民事判决书（2014）甬鄞民初字第1324号原告：中航国际钢铁贸易有限公司。法定代表人：王天军。委托代理人：陈敏。委托代理人：夏敏。被告：宁波市鄞州春晓物流有限公司。法定代表人：严跃进。委托代理人：陈波。委托代理人：张剑锋。原告中航国际钢铁贸易有限公司为与被告宁波市鄞州春晓物流有限公司土地租赁合同纠纷一案，于2014年7月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用普通程序，组成合议庭审理。本案审理期间，本院根据原告的申请，依法对被告实施了财产保全。本案于2014年9月4日、2015年1月22日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈敏、夏敏，被告的法定代表人严跃进及其委托代理人陈波、张剑锋到庭参加了诉讼。审理期间，原、被告自行庭外和解未能达成协议。本案现已审理终结。原告中航国际钢铁贸易有限公司起诉称：被告从鄞州区下应街道林家股份经济合作社租赁了土地，2004年6月8日被告将其中部分地块转租给原告。现涉案土地被政府征收，且被告已与征收办签订了征收补偿协议，但经原告多次向被告主张应属原告的征收补偿款，均遭拒绝。为此，请求判令被告支付征收补偿款1800万元。被告宁波市鄞州春晓物流有限公司答辩称：1、原告可领取的拆迁补偿款范围局限于自用建筑物的赔偿款，原告已将房屋用于出租，故不能得到补偿。2、即使原告厂房车间用于自用，也仅能获得建筑物、装修及附属补偿部分8083724.30元的70%即5658607元。3、原告无权获取设备补偿款1041336元、停产停业损失及搬迁费1064651元及其他市场经营一次性经济补偿。综上，请求驳回原告不合理的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.企业名称变更核准通知书一份，用以证明原告诉讼主体适格的事实；2.土地租赁协议一份，用以证明原告向被告承租其中部分土地，约定如国家征收的话赔偿款归原告所有的事实；3.通知一份，用以证明涉案地块被政府拆迁的事实；4.春晓物流补偿明细表、7#地块价格测算汇总表各一份，用以证明被告承认应付原告装修及附属物搬迁费的事实；5.调查笔录一份，用以证明原、被告及案外人包幼珍当时是共同投资开发涉案的38亩土地，由于合作过程中出现分歧，三方才以租赁的形式各自经营各自地块的事实；6.收据6份（系原告付给被告的市场门卫工资、房产、土地税费及原告每年通过被告支付给林家村的老年活动费），用以证明原、被告双方各自经营各自的部分，并非第一次被告开庭所说的整个市场由其单独经营的事实；7.记账凭证、付款凭证、发票若干，用以证明拆迁补偿明细表中的设备系原告自己采购，属原告所有的事实。被告质证后对上述第1、3、7项证据无异议，对2、4、6项证据的真实性无异议，但认为第2、4项证据涉案合同第二条租赁期限30年与法律规定的20年有抵触；合同第五条约定了原告要自用才能享受赔偿，但是原告的自用只有4年，从2008年1月1日开始就转租给他人，原告享受了高额的租金，根据该条约定拆迁赔偿原告无权获得，且赔偿范围仅限于自用车间、办公房国家赔偿的款项，搬迁和停产停业的补偿没有约定在该条款中，因此原告不能享有搬迁补偿及停产停业补偿；原告清楚十年内拆迁的话村里应当享受30%的拆迁补偿款，即使原告能补偿，原告只能享受70%的补偿款；另外，在装修及附属物补偿款中，被告的200根桩基被误算在内。第6项证据不具有原告的证明目的。对第5项证据有异议，认为真实性无法核实，证人应当出庭接受质询。被告为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.《土地租赁合同》一份，用以证明被告为经营市场，于2004年6月与宁波市鄞州区林家股份经济合作社（以下简称林家合作社）签订了合同，林家合作社将其37.94亩土地租赁给被告，用于被告物流中心建设和钢材市场配套工程，并对租期、租金以及遇国家拆迁时建筑物补偿比例等作了详细约定的事实；2.《土地租赁协议》一份，用以证明2004年6月，原、被告双方签订涉案协议，约定将上述租赁土地中的12亩转租给原告，双方对租赁期限、租金及拆迁补偿的范围做了明确约定，搬迁费、停产停业没有约定在内的事实；3.注册资本实收情况明细表、证明、股权证各一份，用以证明被告与林家合作社签订土地租赁协议时，原告法定代表人王天军当时系被告股东之一，对该协议中关于建筑物补偿比例的内容清楚的事实；4.《租赁合同》一份，用以证明2007年底，原告将其租赁土地及建筑物房屋全部转租给案外人向阳公司，林家合作社在合同上备注该转租不能损害其利益，不能同林家合作社与被告的合同相抵触的事实；5.情况说明一份，用以证明林家合作社同意原告转租的前提是保证其按比例享受地面建筑物的拆迁补偿款；6.具体建设项目用地预审意见书、勘测定界宗地图，建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证各一份，用以证明本案涉及的土地、建筑物产权均为林家合作社所有，林家合作社与被告已就地面建筑物的拆迁补偿款分配比例作出约定，被告仅有权处分自己可享有部分的事实；7.《天航经贸有限公司在春晓物流租用土地上的投资》一份，用以证明原告在土地上的投资约为456万元，其转租给向阳公司的7年租金收益已足以收回投资成本，因为拆迁的行为原告没有受到损失的事实；8.照片若干，用以证明现在市场的租赁现状，原告转租给向阳公司，向阳公司没有经过同意转租给很多人，原告没有搬迁、停产停业的损失，搬迁费如果要给的话也是给实际租赁户，但是实际租赁户的转租没有得到被告同意，系无效转租合同的事实；9.房屋租赁合同四份，用以证明向阳公司部分地块退出后，原告马上转租给他人，这些地块原告没有自用都是用于转租的事实；10.水电费、门卫工资费收据2份，用以证明向阳公司实际搬离的时间是2012年9月的事实；原告质证后对上述第1、3、4、5项证据无异议，对第2、6、7、9、10项证据的真实性无异议，但认为第2项证据合同中约定的自用是当事人对建筑物的处分，该协议与第1项证据中关于拆迁赔偿款的约定有一致性，被告获得的拆迁款应当分给原告；对第6项证据的关联性有异议，认为涉案土地是集体用地，原、被告无权在上面自建房屋，所以以林家村的名义办理了相关许可证，但是契税之类的都是原告支付的；对第7项证据认为与本案无关，只能证明被告在从林家村租赁的土地上建房，不能证明被告能从拆迁办获得拆迁补偿款的事实；第9、10项证据与本案无关。对第8项证据真实性有异议，认为与本案无关。审理中，本院依原、被告的申请，依法调取了宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室与被告、林家合作社签订的《钢材市场腾迁协议书》、宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2014）2号文件一份及附件、宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室出具的《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》，原告质证后对《钢材市场腾迁协议书》、宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2014）2号文件一份及附件无异议，对宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室出具的《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》有异议，认为该情况说明中的市场培育费与会议纪要定性为一次性经济补偿相矛盾、冲突。被告质证后对上述证据的真实性合法性均无异议，与本案的关联性认为这三份资料都没有载明一次性经济补偿应该给原告，被告与政府签订的拆迁协议约定可以享受该一次性经济补偿的主体是被告。本院认为：对原告提交的第1、3、7项证据及被告提交的第1、3、4、5项证据，因双方均无异议，故本院予以确认。对原告提交的第2、4、6项证据及被告提交的第2、6、7、9、10项证据，因双方对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认，其合法性、关联性方面本院将在以下综合分析。对原告提交的第5项证据，因证人未出庭作证，对此本院不作认定。对被告提交的第8项证据，本院认为其真实性不能核实，对此本院不作认定。对本院调取的《钢材市场腾迁协议书》、宁波市鄞州区人民政府常务会议纪要（2014）2号文件一份及附件、宁波市鄞州区中河街道房屋拆迁办公室出具的《关于春晓物流市场经营一次性经济补偿16959763元的情况说明》，本院认为系真实、合法且与本案有关联的，对此本院予以确认。本院根据原、被告的陈述以及对上述证据的认证情况，认定下列事实：原告法定代表人王天军曾系被告股东之一。2004年6月8日，原告（原名宁波天航经贸发展有限公司，协议乙方）与被告（协议甲方）签订《土地租赁协议》一份，约定宁波市鄞州春晓物流有限公司（以下简称甲方）为大力发展现代物流业，通过全方位服务集运输、仓储、交易、加工、配送为一体，最大限度提高土地利用率，促进合作企业宁波天航经贸发展有限公司（以下简称乙方）自主开发和投入，经双方协商特签订本协议：一、土地坐落名称、数量、位置、性质与用途：乙方土地坐落于鄞州区下应镇（性质是林家村村留开发土地）38亩土地规划设计平面图中的车间一位置，并以车间一外形尺寸为轴线南至河流岸，北至马路边的土地地块，共计12亩（包括公共道路留地、绿化留地）用作车间。二、租赁期限：自2004年1月1日起至2033年12月31日止，租赁期限为30年。三、租金的计算和租金交纳办法：1、2004年1月1日至2009年12月31日止的六年租金为每年每亩贰万伍仟元。即：12×2.5=30万（2004年的租金6月底前付清）；2、陆年后租金计费为［2.5＋（n-6）×0.1］万元，其中n代表第n年，且n＞=7；3、租金交纳期限：由乙方向甲方每年一次性支付年租。即先付后使用，每年交付日期为1月1日前，逾其缴日违约金千分之五。五、关于租地地块乙方投资建房的相关问题：乙方租地30年根据需要已设计并将由乙方投入建办公房和车间，所以需30年回报期，但考虑到30年的变化因素，乙方将要求甲方保证30年内如遇国家征地拆迁，乙方投资建设的自用车间、办公房国家赔偿的款项归乙方所有，30年期满后属甲方所有。七、上述合同乙方签字付款，同时将王天军所持的甲方股份原价转让给严跃进。双方在该协议中另行约定了其他权利义务。2004年6月18日，案外人林家合作社（合同的甲方）与被告（合同的乙方）签订《土地租赁合同》一份，其中约定乙方向甲方租赁土地、投资开办鄞州春晓物流有限公司（并作为新时代钢材市场的配套工程）。甲方土地坐落于鄞州区下应街道潘火工业园区凤起路，面积37.94亩25307平方米（以土地证登记为准），“三通”质量达到乙方要求的道路承重、变输电容量和水道规划设计标准。用途为乙方物流中心建设和钢材市场配套工程。土地性质已经政府同意为村级自留开发地，并在交付同时办妥规划、建设和立项等相关许可手续。租赁期限为30年。自2004年7月1日至2034年6月31日止。如遇国家规划拆迁，乙方投资建造的地面建筑物赔偿在合同期1-10年内，甲方享受30%，乙方享受70%；在合同期10-20年内，甲乙双方各享受50%；在合同期20-30年内，甲方享受70%，乙方享受30%。2004年6月28日，王天军出具证明一份，内容为“本人在宁波市鄞州春晓物流有限公司的股份，占总股本的20%，股本金为20万元人民币，按原价退出，本人不再享受及承担宁波市鄞州春晓物流有限公司的权益和亏损。”2007年12月，原告（合同的甲方，出租方）与宁波市向阳金属制品有限公司（以下简称向阳公司，合同的乙方，承租方）、宁波市向阳集团有限公司（合同的丙方，担保方）签订《租赁合同》一份，其中约定：1、甲方同意把其租赁的坐落于鄞州钢材市场三期内的12亩土地及地上自建的6523.5平方米房屋和其所有的包括壹台叉车在内的有关设备租赁给乙方。2、租赁期限：8年，即自2008年1月1日至2015年12月31日。期满后在同等条件下，乙方享有租赁优先权。如遇国家政策和法律法规调整，如政策性的拆迁，遭遇地震，洪水自然危害等不可抗力事件，导致合同无法履行时，本合同自动终止，双方责任可以免除。林家合作社在该份合同中盖章并备注：“本合同不能损害我方利益，并不能同我方与春晓物流签订的土地租赁合同相抵触。”2014年3月13日，宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室（协议的甲方）与被告（协议的乙方）、林家合作社（协议的丙方）签订《钢材市场腾迁协议书》一份，其中约定：甲方对乙方位于钢材市场区域内占地为38.84亩的乙方承租后自行建造的及出租后承租方建造的工业厂房及附属设施腾迁损失进行一次性补偿，共计人民币44800973元。具体分为如下四个部分：1、甲方确认乙方承租后自行建造的及出租后承租方建造的工业厂房面积为17666.42㎡，棚房面积1340.9㎡。根据宁波市荣业房地产估价有限公司评估，乙方的建筑物、装修及附属补偿2194452元。根据甲乙丙三方协商约定，丙方的补偿款6767336元由甲方另行支付2、乙方因解除合同而造成的停产停业损失和所有设备设施搬迁费用，甲方给予乙方按建筑面积每平方米150元计算，计2848101元。3、乙方所有的设施、设备由甲方给予一次性经济补偿。根据宁波恒业资产评估有限公司评估，该笔费用为3048657元。4、甲方鉴于乙方未到租赁期限提前终止协议，给予其市场经营一次性经济补偿计16959763元。另查明：在涉案的《土地租赁协议》签订后，原、被告在各自的租赁土地上建造建筑物，由被告组织建造，费用分别结算。2005年1月5日，经结算，原告在租用土地上的建造投资为4568462.52元，该款原告已付给被告。又查明：宁波市鄞州区中河街道拆迁办公室根据宁波市鄞州区人民政府（2014）2号常务会议纪要第六条精神，将16959763元一次性补助给春晓物流作为市场培育期的经济补偿。2014年2月28日，涉案地块经拆迁评估，拆迁部门出具《春晓物流补偿明细表》一份，其中载明：原告建造的房屋面积7097.67平方米，评估价为7243262元；装修及附属物补偿款1665331元（本案审理中，原、被告均认可扣除桩基误算部分54万元，该部分补偿款为1125331元）；搬迁费每平方米150元计1064651元；设备评估价1041336元。该明细表中标明：春晓物流8家企业共计补偿款27841210元。另备注：一次性经营补偿按建筑面积每平方米960元，计16959763元，总计44800973元。其中21944452元（评估价和装修及附属物）的30%归林家村所有，计6583336元，加上河坎184000元，共计6767336元。本院认为：原、被告签订的涉案《土地租赁协议》，系双方真实、自愿的意思表示，除租赁期限超过二十年部分无效外，其他内容的约定未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据上述协议约定，租赁期内如遇国家征地拆迁，乙方投资建设的自用车间、办公房国家赔偿的款项归乙方所有。虽然原、被告未在该协议中约定建筑物赔偿款的可得比例，但原告的法定代表人作为被告的原股东之一，应该清楚被告与林家合作社签订的《土地租赁合同》有“如遇国家规划拆迁，乙方投资建造的地面建筑物赔偿在合同期1-10年内，甲方（指林家合作社）享受30%，乙方（指被告）享受70%……”的内容约定，况且原告在与向阳公司签订的《租赁合同》中林家合作社也特别注明：“本合同不能损害我方利益，并不能同我方与春晓物流签订的土地租赁合同相抵触。”故本院认为拆迁补偿款中房屋评估价和装修及附属物的30%归林家村所有的约定，对原告同样有约束力，本院认定原告可得的房屋评估价和装修及附属物应为（7243262＋1125331）＊70%=”5”858015元。对于被告认为原告可领取的拆迁补偿款范围局限于自用建筑物的赔偿款，因原告已将房屋用于出租，故不能得到补偿的抗辩，本院不予采信。对于原告可否获取设备补偿款1041336元、停产停业损失及搬迁费1064651元及其他市场经营一次性经济补偿，本院认为虽然涉案《土地租赁协议》未涉及设备补偿款、搬迁费的内容，但拆迁部门出具的《春晓物流补偿明细表》中设备补偿款1041336元、搬迁费1064651元属原告可得的补偿款项目，故设备补偿款1041336元、搬迁费1064651元应归原告所有。对于拆迁部门给予被告市场经营一次性经济补偿16959763元，原告可否按建筑面积的比例分得？本院认为，根据拆迁部门出具的情况说明，该款项系对被告经营春晓物流市场培育期的一次性经济补偿，故原告要求按建筑面积的比例分得该款项缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、被告宁波市鄞州春晓物流有限公司支付给原告中航国际钢铁贸易有限公司7964002元，限在本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告中航国际钢铁贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费129800元，保全费5000元，合计134800元，由原告中航国际钢铁贸易有限公司负担62252元，被告宁波市鄞州春晓物流有限公司负担72548元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　凌碧波代理审判员　　黄晓燕人民陪审员　　钱华杰二〇一五年二月十日代书　记员　　陈芸琦关注微信公众号“”