（2014）云罗法民初字第1297号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-01-12
案件名称
张辉灿、陈鹏与云浮市创宇贸易有限公司、罗定市卓越物业服务有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
罗定市人民法院
所属地区
罗定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张辉灿,陈鹏,云浮市创宇贸易有限公司,罗定市卓越物业服务有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十五条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2014）云罗法民初字第1297号原告张辉灿，男，1981年1月19日出生，汉族，郁南县人，户籍住址为广东省云浮市郁南县。原告陈鹏，女，1982年3月15日出生，汉族，罗定市人，户籍住址为罗定市。委托代理人张辉灿，男，34岁，本案的原告之一。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人：肖志均。被告罗定市卓越物业服务有限公司。住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。法定代表人：陈敏飞。原告张辉灿、陈鹏诉被告云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）、罗定市卓越物业服务有限公司（以下简称“卓越公司”）合同纠纷一案，本院于2014年10月31日受理后，依法组成合议庭于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告张辉灿到庭参加诉讼，被告创宇公司、卓越公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，一、2011年5月16日，原告在被告创宇公司的引导下，在签订商品房买卖合同的同时，与名为“罗定市大德物业管理有限公司”签订了《前期物业管理服务协议》。后来原告发现罗定市并没有“罗定市大德物业管理有限公司”的工商注册登记资料，当时罗定市大德物业管理有限公司与原告签订合同所使用的印章为假印章。因此原告要求被告创宇公司书面向原告致歉。二、原告向被告创宇公司购买的是包括建筑单体（A2座1902房在内的小区的安全、绿化、配套设施等内容，上述内容只有通过了政府各相关职能部门的综合验收，才能从形式上说明小区符合交付使用状态，开发商才能向业主交房。原告虽已接收了被告创宇公司交付的建筑单体，但该商品房仍未达到法律法规规定的实际交付要求，根据《物业管理条例》第四十二条第二项“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”的规定，被告创宇公司在没有正式通过综合竣工验收达成实际交付之前，物管费就应该由其支付，被告卓越公司已经收取的费用，应退还给原告。三、2013年7月6日，原告到凤凰新城A2栋一楼的被告卓越公司所在地收楼，在办理收楼手续的过程中，被告卓越公司的工作人员要求原告签订他们制定的《凤凰新城小区前期物业服务合同》，否则不能将钥匙交予原告（当时原告已办妥全部房屋签收手续）。原告认为该合同的第十条第一点明确规定，物业服务费：按1.5元／平方米／月收取（该费用不包括公共水电费和电梯电费），原告要求被告卓越公司提供收费依据，其未能提供，原告提出需要将该条款修改为按照物价局批复的收费，但被告卓越公司未同意，原告未能在当日收楼。2013年7月8日，原告再次到被告卓越公司的办公所在地，现场报警，在警方的见证下，两被告仍然要求原告签订有关物业服务的不平等协议，后原告因此事出现了失眠、焦虑等诸多负面情绪。因该物业服务合同是被告强令原告签订的，人民法院应撤销原告于2013年7月8日与被告卓越公司签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》，并对原告赔偿精神损失费1元。四、被告卓越公司在2011年11月30日前的凤凰新城商住小区第一期约定交付使用期限前，已进驻该小区开展物业管理工作，被告卓越公司于2013年5月25日取得暂定物管资质前的开展物业管理工作的行为，是无资质从事物业服务管理，法院应当判令被告卓越公司无资质进驻凤凰新城开展物业管理服务的行为违法，被告创宇公司应重新通过招标或者依法经批准后，聘请具有相应资质的物业服务企业参与前期物业管理工作。五、原告在收楼时被告知，小区用户的电费由用户自行报装并交纳的，而水费是被告卓越公司垫付后再向用户收取的，原告提出自行缴交水费遭到拒绝，原告对于自身的用水情况无法得知。后才获知自来水公司安装水表示安装总表计量收费的，所以自来水公司管理范围只到总表，各用户的分表在自来水公司没有户名登记。根据《物业管理条例》第四十五条“应当向最终用户收取有关费用”的规定，原告作为供水的最终用户，应向自来水公司缴纳个人水费，他人无权为原告代缴，法院应判令被告创宇公司和卓越公司主动联系自来水公司，做到业主的自来水收费“应当向最终用户收取有关费用”的法律要求。六、原告收楼后，被告卓越公司多次催原告前往缴费，但未能提供发票，法院应判令被告卓越公司在今后的一切收费行为中，必须主动向消费者提供发票，否则消费者有权拒绝缴纳。七、原告入住凤凰新城小区后，只要不按照被告卓越公司要求缴纳费用，被告就会锁定门禁卡，并要挟停止供水，法院应判令被告卓越公司锁定原告等业主的门禁卡限制出入，强迫业主缴纳物管费的行为违法，并判令被告无条件为原告在内的一切小区业主开通所有通往本人物业及公共通道的门禁权限。八、2013年7月6日，被告卓越公司在没有任何物价批复的情况下，违法收取原告2012年12月至2013年7月，共8个月的物管费用，被罗定市物价局查处后，退还了全部该部分违法收取的费用。2013年9月份，第二被告又强令原告缴纳了2013年8月份的物管费用，为此，原告到罗定市物价局进行投诉，罗定市物价局介入要求被告卓越公司退还后，被告卓越公司仍然拒绝退还违法收取的物管费用。人民法院应判令被告卓越公司全额退还违法收取的物业管理服务费。现向人民法院起诉，请求判令：一、被告创宇公司引导原告与虚假物管公司即罗定市大德物业管理有限公司签订的前期物业管理服务协议无效，责令被告创宇公司书面向原告致歉；二、被告创宇公司在完成实际交付之前，承担凤凰新城小区内产生的全部物业服务费用；三、撤销被告卓越公司于2013年7月8日强迫原告签订的《凤凰新城小区前期物业服务合同》，并责令两被告为此书面向原告致歉，各对原告赔偿精神损失费1元；四、被告创宇公司未按有关规定选聘具有相应资质的物业管理企业，及被告卓越公司进驻凤凰新城商住小区开展物业管理服务行为违法。被告卓越公司应退出从事凤凰新城小区的物管工作，并由被告创宇公司重新依法聘请有资质的物业管理企业重新进场开展物业服务管理工作；五、被告创宇公司和卓越公司必须联系自来水公司做到自来水收费“应当向最终用户收取有关费用”的要求，不得强制为原告代缴水费后，再向原告收取水费及其他费用。若今后被告卓越公司或小区后任物管单位或个人再强制为原告代缴水费，由其行为自负其责，原告可不予退还；六、责令被告卓越公司今后的一切收费行为必须向消费者提供发票，否则消费者有权拒绝缴纳；七、被告卓越公司锁定原告等业主的门禁卡限制出入及要挟停水停电，并强迫业主缴纳物管费的行为违法，判令被告卓越公司必须为原告在内的一切小区业主开通所有通往本人物业及公共通道的门禁权限，不得擅自停水停电，侵害业主的物权；八、被告卓越公司退还其违法收取的物管费用；九、两被告共同承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，原告撤回了第一、第二、第六项诉讼请求。原告提交了如下证据：1、身份证、结婚证，证明原告的诉讼主体资格以及两原告是夫妻关系；2、罗定市公安局的回复，证明罗定市大德物业服务有限公司不存在；3、前期物业服务协议，证明被告创宇公司引导原告与大德物业服务有限公司签订物业服务协议，约定双方的权利义务；4、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，证明被告并没有提供竣工验收备案表给原告，只是提供了部分的质量保证书，因此原告拒绝收楼；5、业主收楼签收钥匙表，证明2013年7月6日原告在被告卓越物业的物管中心收楼；6、110警情信息表，证明原告与两被告发生纠纷，原告曾报警处理；7、处警情况说明，证明原告与两被告发生纠纷，原告曾报警处理；8、处警情况说明，证明原告与两被告发生纠纷，原告曾报警处理；9、照片，证明被告创宇公司、卓越公司强迫原告签订物管合同时的现场；10、凤凰新城小区前期物业服务合同，证明创宇公司和卓越公司强迫原告签订物业服务合同；11、事故认定书，证明两被告强迫原告张辉灿签订合同，导致原告张辉灿发生交通事故；12、疾病证明书，证明两被告强迫原告张辉灿签订合同，导致原告张辉灿精神焦虑；13、营业执照，14、企业名称变更声明，15、卓越物业的资质证书，证明被告卓越公司的前身是大德物业公司，被告卓越公司的工商登记时间迟于其进入凤凰新城小区的时间；16、罗定市自来水公司的回复，证明罗定市自来水公司对卓越物管公司为业主缴交水费的投诉作出回复；17、电表、自来水安装处的照片，证明被告卓越公司的收费不透明；18、收费通知单，证明被告卓越公司通知原告收费的项目；19、收费收据，证明原告缴纳的部分有关费用的依据；20、《答复意见书》，证明罗定市信访局回复原告称卓越公司的部分收费是违法的；21、《价格投诉办结告知书》，证明罗定市物价局处理了原告与卓越公司之间的纠纷，但被告卓越公司拒绝退还违法收取的部分费用。被告创宇公司和卓越公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见和证据。对原告提交的证据十一，是证明原告张辉灿发生交通事故的事实，该证据与本案无关联，本院不予采纳；对原告提交的证据十二，是证明原告张辉灿疾病的情况，该证据与本案无关联，本院不予采纳；对原告提交的其他证据，来源合法，内容真实，与本案相关联，且被告未提出异议，本院予以采纳。经审理查明，2011年5月16日，原告陈鹏与罗定市大德物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由罗定市大德物业管理有限公司对原告在凤凰新城所购买房屋的共同部位、共同设施设备、绿化等项目进行维护、修缮、服务与管理。经有关部门查实，罗定市大德物业管理有限公司并未在工商部门注册登记。后“罗定市大德物业管理有限公司”变更为“罗定市卓越物业服务有限公司”并办理了企业法人营业执照、资质证书，经营范围包含物业服务。2013年7月6日，原告前往被告卓越公司所在地收楼，被告卓越公司以原告不肯签订物管合同为由，拒绝将钥匙交给原告，原告则认为被告卓越公司所制定的物管合同不按物价局的批复收取物管费，遂拒绝签订物管合同。2013年7月8日，原告与被告卓越公司再次发生纠纷并报警求助，原告向民警表明其急于进行装修才与被告卓越公司签订有关物管合同的立场，并非其真实意思表示。在民警的见证下，原告陈鹏与被告卓越公司签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》，《凤凰新城小区前期物业服务合同》第九条约定“在供水供电公司委托乙方向甲方收取水费和共用设施设备运行产生的水电费时，甲方须及时缴纳，逾期未缴的甲方须每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金”，第十条约定“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费：按￥1.5元／平方米／月收取（该费用不包括公共水电费和电梯电费），甲方每月应交的物业管理费总额为￥204.81元（单价乘以建筑面积）。2、甲方每月25日前（节假日顺延）缴纳当月的物业管理费给乙方，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。3、甲方每月25日前缴纳乙方代垫的公摊水电费，逾期则每日按未缴金额1‰缴纳滞纳金。”。原告入住后，被告卓越公司为包括原告在内的业主向罗定市自来水公司缴交水费，原告向被告卓越公司提出要求自行缴交水费受到拒绝，后相关业主向罗定市自来水公司咨询，罗定市自来水公司回复为：“您好，凤凰新城为高层建筑，需由物管公司安装加压设备进行二次加压供水，为方便日常管理和维护，自来水公司安装水表时是安装总表计量收费，所以自来水公司管理范围只到总表。总表后的各用户分表在自来水公司没有户名登记，由物管公司自行安装和管理维护，与自来水公司没有关系。请各业主在总表后的计收问题与物管公司协商解决。---罗定市自来水有限公司”。2013年9月15日，原告向被告卓越公司缴交了2013年8月份的物管费用，原告认为被告卓越公司并未按物价批复收取该费用，双方又再发生纠纷。本院认为，本案属合同纠纷。2013年7月8日，原告与被告卓越公司产生纠纷并报警处理，原告向民警表明了其急于收楼入住不得不签订《凤凰新城小区前期物业服务合同》的立场，称该合同的内容并非原告真实的意思表示。当日，原告与被告卓越公司签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》。对于原告于2014年10月31日起诉要求撤销《凤凰新城小区前期物业服务合同》，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；…”的规定，原告起诉请求撤销《凤凰新城小区前期物业服务合同》已超过一年的期限，其已丧失行使撤销权的权利，故对原告请求撤销《凤凰新城小区前期物业服务合同》请求，本院不予支持。原告与被告卓越公司应按《凤凰新城小区前期物业服务合同》的约定享受权利、履行义务。对原告请求被告创宇公司和卓越公司书面向原告道歉并赔偿精神损失费，本院认为，本案属合同纠纷，原告未能证明被告有违约行为，而且道歉和赔偿精神损失并非合同约定的违约责任承担方式，对该请求，本院不予支持。对原告提出请求被告卓越公司退出凤凰新城小区的物管工作，并由被告创宇公司重新聘请物管企业开展物业服务管理工作，本院认为，原告陈鹏与被告卓越公司签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》，约定由被告卓越公司对房屋建筑共用部位、共用设施、设备的日常维修、养护和管理，且原告与被告卓越公司签订《凤凰新城小区前期物业服务合同》当时，被告卓越公司已经取得企业法人营业执照，经营范围是包含物业服务的，原告请求被告卓越公司退出物管工作并重新聘请物管企业，依据不足，本院不予支持。对原告请求判令被告卓越公司不得强制为原告代缴水费，应由原告自行缴交水费，本院认为，本案属合同纠纷，原、被告并没有在《凤凰新城小区前期物业服务合同》中约定水费的缴交方式，被告卓越公司代缴水费后再向原告收取水费，并没有违反合同的约定，且据罗定市自来水有限公司的回复，自来水公司安装水表时是安装总表计量收费，总表后的各用户分表在自来水公司没有户名登记，原告应先另寻途径安装好分表并进行户名登记，再自行向自来水公司缴交水费。原告现提出的该请求，依据不足，本院不予支持。对原告请求确认被告卓越公司锁定原告等业主的门禁卡限制出入、要挟停水停电并强迫业主缴纳物管费的行为违法，并请求被告卓越公司应为小区业主开通门禁权限、不得停水停电，本院认为，原告提出的该主张，不属于双方签订的物业服务合同的违约行为，原告的诉讼，不是因约定产生的纠纷，应属侵权之诉，原告也未能提供证据证实，本院不予支持。对原告请求被告卓越公司退还其违法收取的物管费用的请求，本院认为，原、被告签订了《凤凰新城小区前期物业服务合同》，约定原告每月应交的物业管理费为204.81元，原告称该收费是违法收取，不符合物价规定的，其未能提供证据证实，应承担举证不能的风险，原告提出的该请求，依据不足，本院不予支持。原告在庭审过程中提出撤回第一、第二、第六项诉讼请求，本院已予准许。被告经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见，视为放弃抗辩和质证的权利。综上所述，原告提出的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告陈鹏、张辉灿的诉讼请求。案件受理费750元（原告已预交750元），由原告陈鹏、张辉灿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长 陈建光审 判 员 蒋海涛代理审判员 梁 炫二〇一五年二月十日书 记 员 陈梦儿 微信公众号“”