（2015）甬仑港民初字第21号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-05-06
案件名称
姜文菊与上海戈凌蓝国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宁波市北仑区人民法院
所属地区
宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜文菊,上海戈凌蓝国际贸易有限公司,蔡明莉
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条
全文
宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬仑港民初字第21号原告：姜文菊。被告：上海戈凌蓝国际贸易有限公司。法定代表人：杨海斌。委托代理人：葛林。委托代理人：施永波。第三人：蔡明莉。原告姜文菊与被告上海戈凌蓝国际贸易有限公司（以下简称戈凌蓝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理，并于2014年1月13日追加蔡明莉为本案第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，由审判员马绪良独任审判，于2015年1月28日和2月5日公开开庭进行了审理，原告姜文菊、被告戈凌蓝公司委托代理人葛林、第三人蔡明莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜文菊起诉称：2011年10月7日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，将位于宁波市北仑区戚家山街道半路洋11号临街门面房（房屋朝东，右起第一层第一间）租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2011年10月7日至2014年10月6日止。2014年10月初合同到期后，因房屋另有用途，原告决定不再与被告签订租赁合同，并多次打电话、发短信要求被告立即腾出房屋，交还原告，但被告要么推说与其无关，要么不接电话。根据法律相关规定，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉请求判令：1.被告立即停止侵害，无条件全部退还非法占用原告的房屋；2.被告应当支付非法占用原告房屋期间的占用费（按原合同约定租赁费用计算，每月2750元，暂计算至2015年1月7日为8250元，此后计算至退还之日止）；3.本案诉讼费由被告全额承担。在审理过程中，经本院释明，原告将第一项诉请变更为要求房屋的实际占用人第三人蔡明莉返还房屋。原告姜文菊为支持其诉请，向本院提交如下证据：1.《房屋租赁合同》一份，用以证明原、被告的租赁关系及约定的租期、租金等内容；2.土地使用权证、房屋所有权证各一份，用以证明本案所涉房屋为原告所有的事实；3.建设银行查询明细单一份（复印件），用以证明第二年租金是被告打到原告银行卡上的事实。被告戈凌蓝公司答辩称：原告诉称与事实不符，被告仅在2011年10月7日至2012年10月6日期间使用了房屋，此后两年并未使用，被告在使用了一年房屋及支付第一年的租金后，原、被告之间达成协议不继续承租，被告也腾退了房屋给原告，因此被告不是本案适格诉讼主体，原告应该向第三人主张，与被告无关。要求驳回原告的诉请。被告戈凌蓝公司无证据提交。第三人蔡明莉述称：原告女儿汪亚波自2010年始向第三人借款共约50万元，无力归还，被告在租赁一年期满后不再承租；因第三人与被告有业务往来，第二年租金第三人通过被告的账户转付原告；原告事实上同意将房屋租赁给第三人用以销售被告生产的羽绒服，应付租金以其女儿所欠借款中折抵，直到租金抵扣完为止，其中一笔借款7.5万元，原告已每月替其女儿归还3000元，共归还4个月计1.2万元，其余6.3万元折抵两年房租，租期自2013年10月6日至2015年10月6日止，第三人要求续租该房屋，以原告女儿的所欠借款抵扣租金，如原告要求腾退房屋也要等2015年10月6日到期后。另外，原告女儿当时借钱时声称该房系其所有，原告也无产权证证明房屋为原告所有，因此第三人认为该房系原告女儿所有。请求法院维护第三人的合法权益。第三人蔡明莉向本院提交借条五份（复印件），用以证明原告女儿汪亚波向其借款的事实。经庭审质证，被告及第三人对于原告提供的上述证据的真实性无异议，本院予以确认；对于第三人提供的借条，原告认为其女儿的债务与其无关，本院审核认为，该借条与本案缺乏关联性，本院不予认定。根据上述确认的证据，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定如下事实：2011年10月7日，原告姜文菊与被告戈凌蓝公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于宁波市北仑区戚家山街道半路洋11号临街门面房（房屋朝东，右起第一层第一间，总面积30平方米）租赁给被告作为服饰店使用，租赁期限为三年，自2011年10月7日至2014年10月6日止，每年租金3.3万元，其中第一年租金于合同签订之日支付，第二、三年租金分别于2012年10月6日和2013年10月6日支付；被告于合同签订之日向原告支付保证金2000元，合同期满，若被告无违约行为，原告应在合同到期之日将保证金无息退还给被告；承租房屋未经原告同意擅自转租、转借他人的，原告有权单方解除合同并要求被告在10天内退还房屋；租赁期满后，被告无条件退还房屋，留置的不动产家具杂物由原告处置，若被告要求续租，须提前2个月向原告提出，如原告同意则应续签租赁合同，在同等条件下，被告有优先承租权。该合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将该房屋交被告使用。合同期内房屋三年租金均已付清（其中第一年租金由被告支付，第二年租金通过被告账户支付，第三年租金原告称由被告通过第三人现金转付，第三人则称从原告女儿汪亚波所欠第三人借款中抵扣）。被告使用该承租房屋一年后，自第二年起至今该房屋实际由第三人蔡明莉占有使用。租赁期限届满后，原告决定收回房屋，但被告未能将该房屋交还原告，而第三人以其与原告之女汪亚波存在债权债务关系、要求以房屋租金抵扣债务为由占用该房，原告收房未果，遂成本讼。另查明，本案涉案房屋于2010年7月在老地基上整体翻建而成，至今未取得建设工程规划许可证，也未办理房屋产权登记。关于被告主张的诉讼主体问题及本案当事人争议的第三人占有使用该房屋是否属于转租或事实租赁问题，本院作如下分析认定：1.被告诉讼主体问题。被告系《房屋租赁合同》的合同相对方，被告辩称双方已一致同意解除合同并已将房屋及时腾退返还原告，并无相关证据证实，故本院认定被告本案主体资格适格；2.第三人占有使用该房屋是否属于转租或事实租赁问题。原、被告签订的租赁合同约定租赁期限为三年，在合同履行期间，未有证据表明原、被告及第三人就承租人的变更达成过书面或口头协议，也未有证据证实第三人所主张的原告同意将房屋租赁给第三人并以租金抵扣原告女儿所欠债务的相关事实，且被告及第三人均利用该房用以销售被告生产的服饰，原告有理由相信被告在合同期内一直承租的事实，故本院认定本案第三人占有使用房屋行为并未形成经原告同意的转租关系或与原告成立事实租赁关系。本院认为：因本案涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，目前尚属违法建筑物，故原、被告签订的《房屋租赁合同》无效，该合同的效力问题经本院庭审已释明。现涉案房屋实际由本案第三人占有使用，而原告与其并不存在房屋租赁关系，故其无权占有使用，对此第三人应负有对涉案房屋的腾退义务，原告要求第三人返还，正当合法，本院予以支持；原告按合同的约定将涉案房屋交付被告使用后，至今未能收回该房，现要求被告按原合同约定租赁费标准支付期满后的房屋占有使用费，该诉请正当合理，本院予以支持；鉴于该房实际由第三人占有使用，被告在履行支付房屋占有使用费义务后，可另行向第三人主张；本案被告及第三人的相关抗辩主张，本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十八、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条第一款之规定，判决如下：一、被告上海戈凌蓝国际贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姜文菊截止2015年1月7日的房屋占有使用费8250元（2015年1月8日起至房屋实际腾退之日止的房屋占有使用费按每月2750元标准计付）；二、第三人蔡明莉应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于宁波市北仑区戚家山街道半路洋11号临街门面房（房屋朝东，右起第一层第一间）腾退给原告姜文菊。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费130元，减半收取65元，由被告上海戈凌蓝国际贸易有限公司负担25元，第三人蔡明莉负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。如本判决生效后，义务人拒绝履行的，权利人可在判决确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。审 判 员 马绪良二〇一五年二月十日代书记员 邱凯特 搜索“”