（2014）金民二初字第4010号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-27
案件名称
郑州北回归线物业管理有限公司与郝伟红物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市金水区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑州北回归线物业管理有限公司,郝伟红
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款
全文
河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二初字第4010号原告郑州北回归线物业管理有限公司（以下简称物业公司），住所地郑州市金水区。法定代表人卫东峰，总经理。委托代理人李冬、黄辉（实习），河南豫都律师事务所律师。被告郝伟红。原告物业公司诉被告郝伟红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人李冬、被告郝伟红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：2009年6月28日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，协议第四条第二款约定：住宅按产权登记面积每月每平米1.15元收取费用。自2010年8月1日至今，原告多次催促被告缴纳欠缴的物业管理费用，被告仍未交纳。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求（一）被告支付欠缴的物业服务管理费2075元及计息；（二）费用由被告承担。原告物业公司所举证有：一、服务协议；二、缴费通知单；三、交房通知单；四、《来访登记表》、小区物业管理照片；五、《前期物业管理服务协议》、《物业管理委托合同书》及《郑州市物业服务合同备案证明》；六、《资质申报表》、《资质证书》、《2010年物业管理项目考核表》。被告郝伟红辩称：一、前期物业服务费，部分已经超过了诉讼时效。原告于2014年6月13日起诉，其主张的物业服务费的起止时间是2010年8月1日至今。依据《民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，对于2012年9月25日前的物业服务费应当予以驳回。二、被告在物价局查不到原告的任何信息和登记。被告请求法院核实原告在物价局的合法文件和手续。三、原告与被告之间没有签定过任何的《物业服务合同》，原告和小区的三期（11栋楼）交房的业主也没有签定过《物业服务合同》，有小区11栋楼的其他业主为证。被告也没有委托过任何人与原告签定过《物业服务合同》。不是原告单独没有与被告签，而是原告与11栋楼的业主都没有签《物业服务合同》，被告提交的11栋楼的其他业主的证词可以证明。由以上两点，原告提供的《物业服务合同》，起诉的物业管理费每平1.15元／月的收费标准是不合理的。被告请求法院以物价局规定的物业收费标准为标准或以郑州市平均的物业收费标准为标准。四、小区的安保措施不到位，小区单元楼的门禁系统一直是坏的，形同虚设，且多次催促原告维修无效，到目前为止依然是不能使用的。有照片为证。五、小区环境卫生极差。一个很大的垃圾堆存放在小区里，垃圾遍地，风一吹到处乱飞。有照片为证。六、原告没有对公共设施及时的进行维修：1、电梯经常坏，修的时间比用的时间还长。2、电表房和水表房的门是坏的。3、消防栓是坏的。4、楼道的地面和墙壁有大面积的损坏和脱落。5、小区的蓄水池常年无水。以上原告全部没有及时的进行维修。有照片为证七、车辆管理混乱不堪，机动车非机动车乱停乱放，草坪上楼道上，消防通道被堵，单元门被堵。有照片为证。八、原告将被告的水表违法私自拆走，至使被告有家不能住，给被告的生活起居和身心都造成很大的不便和伤害。水表应该属于被告和自来水公司，原告私自将其拆走，其行为侵犯了被告的财物。九、出租公用部位，收益应归全体业主所有，现都为原告据为己有，收益账目不公开。有照片为证。十、原告未对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。因此，由以上物业服务的种种，引起了被告强烈的不满，被告请求法院以物价局规定的物业收费标准为标准或以郑州市平均的物业收费标准为标准的基础上给予六折的减免。十一、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。被告郝伟红所举证有：一、反映物业的照片；二、没签合同的证明；三、申请，主要内容有：原告的收费标准不合理，部分超过诉讼时效，合同不是本人所签。经审理查明：2009年6月28日，原告物业公司花半里物业管理处与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，主要内容有：1、被告购房类型为住宅，建筑面积为39.75平方米；2、原告的权利：对方房屋共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；3、物业管理服务内容：楼梯、电梯、楼道的清扫与保洁，维护区容区貌的整洁美观，公共设施的保洁与维护；维护本物业区域内的交通秩序，指挥车辆停放；对只车辆占位费未交看管费的车辆丢失、损坏不承担赔偿责任；4、被告按物业公司花半里物业管理处规定时间缴纳物业费，逾期物业公司花半里物业管理处将收取滞纳金；住宅按产权登记面积每月每平方米1.15元收取费用；5、违约责任：物业公司花半里物业管理处违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求物业公司花半里物业管理处限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，物业公司花半里物业管理处应承担相应的法律责任；被告违反协议，使物业公司花半里物业管理处未达到管理服务质量约定目标的，物业公司花半里物业管理处有权要求被告限期改正，逾期未改正给物业公司花半里物业管理处造成损失的，被告承担相应的法律责任；物业公司花半里物业管理处违反协议，擅自提高收费标准、或乱收费的，被告有权要求物业公司花半里物业管理处清退所收费用；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司花半里物业管理处有权要求被告补交所欠费用。2009年10月8日被告郝伟红在河南千万间置业有限公司销售部出具的一份《交房通知单》上签字。自2010年8月1日起，被告未向原告交纳物业服务费。原告多次在被告住所门上张贴交费通知。2012年12月7日，郑州市住房保障和房地产管理局给原告颁发的《中华人民共和国物业管理企业资质证书》载明：资质等级为三级。2014年6月13日原告物业公司提起本诉。审理中，原告举证了两份《前期物业管理服务协议》，其中一份被告郝伟红说签名不是本人钱的，有人冒充签名。后原告又提供一份被告郝伟红签字的《前期物业管理服务协议》原件，被告没有异议，该协议载明了物业服务的标准及范围。被告称服务协议名字是自己签的，证据是事实，原告服务不到位。审理中，原告举证了一份加盖有郑州市金水区住房保障和房地产管理局物业管理科章印的《2010年度物业管理项目考核表》，载明物上业服务收费标准为高层1.15元／月／平方米。审理中，被告举证了一些照片，证明：小区内有下水道被垃圾堵塞的现象，有垃圾没清理、井盖破损影响安全出行等现象。原告对此称：这些照片并不能表明是在涉案小区所拍的，且照片可能是在人为造成后所拍摄的，被告物业公司服务不到位正是由于业主不交物业费导致的。本院认为：原告物业公司举证了两份《前期物业管理服务协议》，其中的一份被告郝伟红认可，本院认定被告郝伟红认可的《前期物业管理服务协议》有效。被告郝伟红欠物业费，原告主张权利，被告提出诉讼时效问题，2014年6月13日原告物业公司提起本诉，原告请求中超出诉讼时效的部分即2012年6月13日之前欠缴的物业费，本院不予支持，其余的请求予以支持。原告请求的利息并无不当，予以支持。自2012年6月13日起到2014年6月13日为24个月，物业收费标准为1.15元／月／㎡，建筑面积为39.75㎡，39.75×1.15×24＝1097.1（元）。本案中，被告提出原告物业服务质量问题，并提交了相关的证据材料，根据公平原则，本院认为在所欠物业服务费中酌减。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：被告郝伟红就2012年6月13日至2014年6月13日间的物业服务管理费向原告郑州北回归线物业管理有限公司支付987元并支付自2014年6月13日起至判决规定的付款之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息，于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告物业公司负担26元，被告郝伟红负担24元。被告负担的受理费于判决生效后10日内付清。如不服本判决，可自判决书送达之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 王书生人民陪审员 赵景仲人民陪审员 李小娜二〇一五年二月十日书 记 员 司亚东 微信公众号“”