（2014）淮中民初字第0184号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-03-03

案件名称

江苏亿佳房地产开发有限公司与淮安市清河城市资产经营有限公司、淮安市清河区人民政府合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书

法院

江苏省淮安市中级人民法院

所属地区

江苏省淮安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

江苏亿佳房地产开发有限公司,淮安市清河城市资产经营有限公司,淮安市清河区人民政府

案由

合资、合作开发房地产合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第三十五条第一款；��中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条

全文

江苏省淮安市中级人民法院民事判决书（2014）淮中民初字第0184号原告江苏亿佳房地产开发有限公司，住��地淮安市漕运西路88号。法定代表人俞宽怀，该公司董事长。委托代理人王兴元、周玉，江苏博事达律师事务所律师。被告淮安市清河城市资产经营有限公司，住所地淮安市清河新区教育文化体育社区图书馆六楼。法定代表人姚中东，该公司总经理。委托代理人濮青之，江苏淮安律轩事务所律师。被告淮安市清河区人民政府，住所地淮安市北京北路103号。法定代表人张冲林，该区区长。委托代理人王惠晶。委托代理人宋崇迪，江苏道文律师事务所律师。原告江苏亿佳房地产开发有限公司（以下简称亿佳公司）与被告淮安市清河城市资产经营有限公司（以下简称城市资产公司）、淮安市清河区人民政府（以下简称清河区政府）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年8月21日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月27日公开开庭审理了本案。原��亿佳公司的委托代理人王兴元，被告城市资产公司的法定代表人姚中东及其委托代理人濮青之，被告清河区政府的委托代理人王惠晶、宋崇迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿佳公司诉称，2010年6月27日，原告与被告城市资产公司签订西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议一份，约定：原告与被告城市资产公司合作对淮安市清河区西安路10号盖克斯公司地块进行综合履行开发，该地块占地面积51.85亩。出让方式具体采用净地挂牌方式，经原告与被告城市资产公司双方协商确定该地块土地整理成本为160万元／亩，拆迁及安置费用由被告城市资产公司负责，建设过程中产生的税、费由原告承担。关于原告收益，双方约定为该项目地块挂牌竞拍中，若原告以低于或等于协议约定的价格摘牌，成交后按土地出让合同规定缴纳土地出让金。如果该项目地块被原告或他人以高于土地整理成本即160万元／亩以上摘牌，被告城市资产公司同意按超出土地整理成本价即160万元／亩以上部分区财政净收益的75%奖励给原告，并在10个工作日内结清。协议签订后，原告依约与被告城市资产公司合作完成上述地块综合改造开发，但被告城市资产公司未按约履行支付原告收益的义务。后双方另行协商，于2012年3月29日签订了补充协议，进一步明确原告应获改造收益为2997万元。因被告前期已付250万元，被告应再付2747万元，于2012年4、5、6三个月付清该款，如不按期付款，则按未付金额日万分之四支付违约金。上述协议签订后，被告又陆续向原告支付1000万元，尚欠1747万元拒不支付，其行为侵犯了原告的合法权益。鉴于被告城市资产公司支付原告的款项，实际是由被告清河区政府下拨支付，清河区政府与本案具有直接的法律关系��应对被告城市资产公司的债务承担连带责任。请求人民法院依法判决：1、被告城市资产公司立即支付原告1747万元及违约金7075500元（暂计算至2014年8月20日），并承担本案诉讼费用；2、被告清河区政府对上述债务承担连带责任。庭审中，原告亿佳公司对诉请进行补充：1、2009年12月14日，原告和被告城市资产公司以就人民剧场旧城改造签订了相关协议，并支付人民币5000万元，为履行合同，原告共向规划设计公司支付规划设计费150万元，后被告城市资产公司未履行该协议，原告也没有获得合同的土地使用权，双方于2010年6月27日再行签订了诉争的西安路10号合作协议，原告并据此和规划设计部门再行签订了规划设计合同，约定规划设计费170万元。2、该地块的出让方为清河区政府的土地管理部门，而非本案被告城市资产公司。请求判决赔偿损失。被告城市资产公司辩称��1、原、被告于2010年6月27日以及2012年3月29日签订的协议书违反国家相关法律强制性规定，属于无效协议。2、被告仅是一个企业，无权处分属于人民政府的土地出让金。被告清河区政府答辩称：1、本案涉及的协议均系原告亿佳公司与被告城市资产公司签订，根据合同的相对性，清河区政府不是本案适格主体。2、原告亿佳公司与被告城市资产公司所签订的协议违反国家法律规定，损害了国家利益，应属无效，原告亿佳公司已取得的奖励资金应返还被告城市资产公司。原告亿佳公司为证明其主张，提供如下证据：第一组：1、2012年10月10日原告关于恳请尽快拨付该地块补偿款的报告，有清河区委书记批复。2、2011年12月4日关于涉案补充协议签订情况的说明以及要求支付相关款项的报告，该报告有清河区委书记和清河区政府区长的批示。证明目的：1、清河区政府对涉案��块的补偿协议以及补偿款是明知的，也存在合伙对前期土地进行拆迁事实的认可。2、即使清河区政府和城市资产公司不属于合伙关系，其批复行为也是债务加入行为。经质证，被告清河区政府对证据的真实性不表异议，但认为不能证明原告的证明目的。1、从批示的内容来看，不能得出清河区政府债务加入的结论，材料上区委、区政府作为领导，对于清河区政府内涉及问题的批示属于行使相关职权，并没有明确本案所谓的债务由清河区政府承担。2、城市资产公司是清河区政府出资成立的单位，清河区政府对其有相关的领导和监督管理职权，这两份证据上领导的批示是行使作为出资单位的相关权利，是内部的材料，具体的债权债务履行，仍然应当由合同约定的双方进行，本案不存在债务加入的情形。3、清河区政府不是本案中涉案土地的出让方，且清河区政府也没��就此问题举证的义务，理由是根据《我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第11条的规定，土地的出让只能由市、县相关职能部门履行相关职能，清河区政府没有法律职责，因此，就该问题的举证责任方应为原告。基于此，清河区政府和城市资产公司就本案的土地出让不存在合伙关系，不存在清河区政府与城市资产公司承担连带责任的情形。被告城市资产公司质证观点同清河区政府的质证意见。原告亿佳公司提供的第二组证据：1、2010年1月27日，双方签订的西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议一份。2、2012年3月29日双方签订的协议书，第2、4条分别对付款期限以及违约金进行了约定。3、城市资产公司于2013年1月22日付款100万元，2013年2月5日付款400万元，2013年7月4日付款300万元。违约金计算表构成了7075500元。经质证，被告城市资��公司对协议书真实性无异议，但认为该协议书是无效的。城市资产公司已付款1250万元奖励给原告是事实。被告清河区政府对证据真实性无异议，但认为与清河区政府无关。原告亿佳公司提供的第三组证据：1、2009年12月14日双方签订人民剧场地块旧城改造协议，支付金额为5000万元人民币，支付时间为2009年12月14日，且产生了规划设计费用150万元。2、规划设计合同一份，付款时间为2012年4月10日、2011年12月1日、2011年11月14日，共150万元。证明协议签订之后原告并没有实际取得旧城改造项目，原告要求清河区政府退还5000万元，清河区政府没有相关款项，再次要求原告与城市资产公司签订涉案项目的协议，为弥补前期的损失。根据旧城改造协议第2条原告付了设计费用。经质证，被告城市资产公司对旧城改造协议真实性没有异议，但认为与本案无关联性。规划合同和发��都是复印件，对真实性不予认可。被告清河区政府同城市资产公司质证意见。经审理查明，2009年12月14日，原告亿佳公司和被告城市资产公司就人民剧场地块旧城改造项目合作开发框架签订了协议，原告亿佳公司按约定于当日向被告城市资产公司汇款5000万元，但该协议未得到实际履行。2010年6月27日，原告亿佳公司与被告城市资产公司又签订西安路10号盖克斯公司地块旧城改造项目土地整理合作框架协议一份，约定：原告亿佳公司与被告城市资产公司合作对淮安市清河区西安路10号盖克斯公司地块进行综合履行开发，该地块占地面积51.85亩。出让方式具体采用净地挂牌方式，经原告亿佳公司与被告城市资产公司双方协商确定该地块土地整理成本为160万元／亩，拆迁及安置费用由被告城市资产公司负责，建设过程中产生的税、费由原告亿佳公司承担。关于原告亿佳公司收益，双方约定为该项目地块挂牌竞拍中，若原告亿佳公司以低于或等于协议约定的价格摘牌，成交后按土地出让合同规定缴纳土地出让金。如果该项目地块被原告或他人以高于土地整理成本即160万元／亩以上摘牌，被告城市资产公司同意按超出土地整理成本价即160万元／亩以上部分区财政净收益的75%奖励给原告，并在10个工作日内结清。协议签订后，原告亿佳公司依约与被告城市资产公司合作完成上述地块综合改造开发，使该地块成为净地。2010年7月5日，被告城市资产公司归还了原告亿佳公司2000万元。在挂牌竞拍中，由于价格超过160万元／亩，原告亿佳公司未能摘牌取得土地的开发权。事后，被告城市资产公司仅支付了250万元的奖励款，并于2011年3月4日又归还了原告亿佳公司3000万元。原告亿佳公司提出被告城市资产公司未按约履行75%奖励收益款，双方遂于2012年3月29日签订了补充协议，进一步明确原告亿佳公司应获改造收益为2997万元。因被告城市资产公司前期已付250万元，被告城市资产公司应再付2747万元，于2012年4月、5月、6月三个月付清该款，如不按期付款，则按未付金额日万分之四支付违约金。上述协议签订后，被告城市资产公司又陆续向原告亿佳公司支付了1000万元，尚欠1747万元未予支付。原告亿佳公司多次向被告城市资产公司索要未果，具状本院。请求法院判如所请。本案争议焦点为：1、清河区政府作为被告主体是否适格。2、原告亿佳公司与被告城市资产公司签订的协议效力如何认定。原告亿佳公司要求被告城市资产公司给付奖励收益款理由是否成立。针对争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款规定，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生了特定的权��和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。本案原告亿佳公司与被告城市资产公司因签订合资、合作开发房地产合同产生的特定的权利和义务关系，被告清河区政府并未参与该合同的签订，在合同中既不享有权利，亦不承担义务，且未与原告亿佳公司和被告城市资产公司三方达成任何协议，也不存在投资和参与分配等，根据合同的相对性原理，清河区政府作为本案被告主体资格不适格。原告亿佳公司将清河区政府作为被告提起诉讼并要求其承担责任无法律依据，应予驳回。针对争议焦点2，本院认为，2001年4月30日，国务院发布了国发（2001）15号《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》第二条第五款规定，要进一步加强国有土地收益的征收和管理，任何单位和个人均不得减免和挤占挪用土地出让金、租金等土地收益。对于低价出让、租赁土��，随意减免土地价，挤占挪用土地收益，造成国有土地资产流失的，要依法追究责任。本案中，原告亿佳公司与被告城市资产公司于2010年6月27日签订合作开发框架协议，“按超出土地整理成本价即160万元／亩以上部分区财政净收益的75%奖励”的约定与上述政策相悖。原告亿佳公司与被告城市资产公司于2010年6月27日签订的合作开发框架协议损害了国家利益，该协议应属无效合同。原告亿佳公司请求判决被告城市资产公司立即支付1747万元及违约金7075500元，无法律依据，不予支持。被告城市资产公司要求确认协议无效的抗辩理由成立，应予采信。但被告城市资产公司要求返还已付奖励款1250万元，因已另案诉讼，故本案不予理涉。鉴于原告亿佳公司系经营性公司，本着有付出有回报的市场经济理念，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条��定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。庭审中，经本院释明，原告亿佳公司明确表示愿意变更诉讼请求，要求被告赔偿其损失。故本院对其出资5000万元酌定按中国人民银行公布的银行同期贷款利率标准的4倍计算资金占用费损失。由于原告亿佳公司与被告城市资产公司签订的合资、合作开发房地产合同无效，被告城市资产公司作为国有资产管理公司，对合同无效应负主要责任，原告亿佳公司亦应承担相应的责任。据此，本院酌定被告城市资产公司按5000万元的银行同期贷款利率标准的3倍计算损失数额向原告亿佳公司赔偿，对按5000万元的银行同期贷款利率标准的1倍计算的损失由原告亿佳公司自行承担。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四��第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告城市资产公司于本判决生效后十日内给付原告亿佳公司资金占用费（以2000万元为本金，自2009年12月14日至2010年7月5日，按中国人民银行公布的银行同期贷款利率标准的3倍计息。以3000万元为本金，自2009年12月14日至2011年3月4日按中国人民银行公布的银行同期贷款利率标准的3倍计息）。二、驳回原告亿佳公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164528元，保全费5000元，合计169528元，由原告亿佳公司负担69528元，被告城市资产公司负担100000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省高级人民法院，同时按《国务院诉讼费交纳办法》有关规定缴纳上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行及帐号：中国农业银行南京市分行山西路支行，03329113301040002475。审判长　张　勇审判员　钱明芳审判员　赵骏飞二〇一五年二月十日书记员　崔　立关注公众号“”