（2015）济民一终字第112号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-13
案件名称
周立君与济南宏达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周立君,济南宏达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第112号上诉人（原审被告）周立君，男，1961年3月28日出生，汉族，住济南市。委托代理人张庆，山东鲁商律师事务所律师。委托代理人张鹏，山东鲁商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南宏达物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人白霞，总经理。委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。上诉人周立君因与被上诉人济南宏达物业管理有限公司（以下简称宏达公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人周立君的委托代理人张庆，被上诉人宏达公司的委托代理人林世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2006年6月13日，宏达公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南市槐荫区南辛庄中街85号xxx小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为一年，自2006年6月13日起至2007年6月12日止。合同对收费标准进行了约定，即按房产证或房屋购买合同上的建筑面积按以下标准收取：多层住宅为每月每平方米0.48元，其中回迁户按每月每平方米0.30元收取；高层住宅为每月每平方米1元，包含电梯费，另加自来水供水二次加压费每立方米0.35元。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年6月10日，宏达公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《鲁信·xxx物业服务委托合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实施物业管理，委托服务期限为：自2007年6月13日8时至鲁信·xxx小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。合同约定的物业费用标准与2006年6月13日甲乙双方签订的《物业管理委托合同》一致，该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。周立君系济南市槐荫区南辛庄中街85号xxx小区业主，住该小区X号楼X单元XXX室，物业建筑面积73.43平方米。按照《鲁信·xxx物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，周立君的物业费按每月每平方米0.30元收取，其自2007年3月1日至2014年6月30日拖欠物业费88个月，数额为1938.55元（73.43平方米×0.30元／平方米／月×88个月）。原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宏达公司与山东鲁信置地有限公司签订的物业委托合同即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。宏达公司依前期物业服务合同为周立君提供了物业服务，现要求周立君支付物业费，原审法院予以支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，宏达公司作为物业服务企业，在催要物业费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业利润下降，经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业费的业主来说，也不公平。周立君应向宏达公司交纳拖欠的2007年3月1日至2014年6月30日的物业费1938.55元，宏达公司现主张1892元，低于实际欠交数额，系宏达公司放弃部分权利，原审法院予以准许。宏达公司原还要求周立君支付违约金，后其放弃该项诉讼请求，此系其对自身权利的处分，对此原审法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：被告周立君自本判决生效之日起十日内向原告济南宏达物业管理有限公司支付物业费1892元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周立君负担。上诉人周立君不服原审判决上诉称：一、原审判决违反法定程序。原审法院在既没有送达开庭传票，又未公告的情况下开庭，仅凭宏达公司的单方陈述做出判决是错误的。二、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人没有建立物业服务关系，宏达公司无权向上诉人收取物业费。三、宏达公司没有向上诉人提供过物业服务。涉案小区因长期无人管理，环境极差，垃圾成堆，房屋维修无人过问，曾发生上诉人车辆被盗事件。四、宏达公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求撤销原审判决并依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人宏达公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：根据《物业管理条例》第二十一条的规定，业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，涉案小区建设单位与宏达公司签订的《物业管理委托合同》、《鲁信·xxx物业服务委托合同》对小区业主均具有约束力。包括周立君在内的小区业主有按照合同的约定向宏达公司支付物业费的义务。周立君主张涉案小区环境极差、房屋维修无人过问、经常发生车辆被盗事件等，但未提供证据证明，难以认定宏达公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。因此，对于周立君该抗辩理由，本院不予支持。由于周立君在原审未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，周立君在二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。经查，原审开庭前向周立君邮寄送达开庭传票，因周立君拒收后邮件被退回。根据《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条之规定，因受送达人本人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。因此，周立君拒绝签收则视为送达，原审法院开庭符合法定程序。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周立君负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强代理审判员 何菊红代理审判员 曹 慧二〇一五年二月十日书 记 员 孙培培 来自：