（2014）泉民终字第2521号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-08
案件名称
张国银与李俊美、李艺房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
福建省泉州市中级人民法院
所属地区
福建省泉州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张国银,李俊美,李艺
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十四条，第六十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第2521号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）张国银，男，1982年1月18日出生，汉族，住泉州市泉港区后龙镇上西村溪****号，公民身份号码3505211982********。委托代理人苏德谋，福建致一律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李俊美，男，1963年3月23日出生，汉族，住惠安县螺城镇中山北路后山仔头巷*号***室，公民身份号码3505211963********。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）李艺，男，1987年9月9日出生，汉族，住惠安县螺城镇中山北路后山仔头巷*号***室，公民身份号码3505211987********。上列二被上诉人共同委托代理人许惠恩，福建兴惠律师事务所律师。上诉人张国银因与被上诉人李俊美、李艺房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人张国银及其委托代理人苏德谋、被上诉人李俊美、李艺的委托代理人许惠恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明：二被告系父子关系。经惠安县协信房产中介所介绍，原告与二被告于2012年9月15日签订《商铺租赁合同》，该合同的主要条款：原告向二被告租赁位于惠安县螺城镇东南花园北苑7#1单元11号、12号、13号、14号4间门面及7#2单元204室、205室、206室、207室、208室，一楼商铺总面积123.98平方米，二楼总面积696.34平方米。商铺交付条件：现状。租赁用途租赁商铺二层仅作为经营宾馆使用。租赁期限自2013年2月16日起至2023年2月15日止，共120个月。2012年9月16日至2013年2月15日（5个月）作为原告的装修时间不收取租金。租金及支付方式：2013年2月16日至2017年2月15日，48个月合计租金为72万元，每月租金15000元等。租金按季度结算，签订合同时原告须一次性向二被告支付2013年2月16日至2013年5月15日3个月的租金45000元和商铺租赁押金30000元。今后每期租金的具体交付时间为上期租金期满的前五日内。原告若逾期支付租金，承诺每逾期一日按累计月租金的千分之三向二被告支付违约金，直至支付租金到帐之日止。原告逾期超过15天二被告有权终止合同收回房屋。合同期满，原告无违约行为，并交清水电费、物业管理费等费用，将有效票据原件交给二被告，理清交接手续后，二被告将押金无息退还给原告。二被告保证上述房地产无产权争议并符合出租房屋使用要求，之前任何纠纷与原告无关。若二被告原因造成原告不能正常营业，二被告必须赔偿原告一切经济损失。原告所经营的项目、内容必须合法合规，有下列情形之一的，视为原告违约，二被告有权单方解除本合同并要求原告在15天内退还商铺，同时没收押金；押金不足以弥补二被告损失的，二被告有权要求原告赔偿：1.未经二被告同意，擅自将承租商铺转租、转借他人或擅自调换使用的；2.改变租赁用途的；3.未经二被告同意，擅自拆改承租商铺结构、损坏商铺或改变承租商铺用途；4.拖欠租金累计达十五日等。租赁期间，双方均不得无故变更、解除合同，确因特殊情况，需变更、解除合同时，须经双方协商并签订“补充协议书”后方可变更、解除。原告不得以经营不景气等任何理由中途退出，若原告擅自中途退出，二被告有权没收原告押金外，原告还需按尚未履行的租期，以每年一个月的租金标准（应赔偿租金＝尚未履行租期年数×每年月租金）赔偿给二被告；在原告未违约的情况下，二被告无故中途要求原告退出，也需按此标准赔偿给原告。原告退租时，能移动的物品、垃圾应全部搬走，不能移动的装修材料及附属物品由二被告处置，原告不得拆走。租赁时，原告因经营需要将几间店面之间的隔墙敲掉的，撤出时应恢复进驻时的原状，否则视为原告违约等。合同签订当日，原告支付给二被告押金30000元和2013年2月16日起至2013年5月15日止的租金45000元，同时二被告将租赁房屋及店铺交付给原告。原告于2012年9月15日支付给惠安县协信房产中介所中介费4500元。原告于2012年9月18日开始对租赁的房屋及店面进行装修，同年10月18日因惠安县住房和城乡规划建设局下发责令停止违法行为通知书，原告停止装修。原告曾于2013年8月12日提起诉讼，二被告提出反诉，后因原告与二被告欲庭外协商，双方于2013年9月27日分别提出撤诉申请，原审法院作出（2013）惠民初字第4218号民事裁定书，准予原告与二被告撤诉。另查明，二被告租赁给原告位于惠安县螺城镇东南花园北苑7#11号店（惠房权证惠螺字第483**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）、12号店（惠房权证惠螺字第483**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）、13号店（惠房权证惠螺字第483**号，房屋所有权人李艺，合同协议签订日期2011年1月8日）、14号店（惠房权证惠螺字第483**号，房屋所有权人李艺，合同协议签订日期2010年7月19日）均系2012年10月25日登记取得房屋所有权证书，规划用途均为店面；位于惠安县螺城镇东南花园北苑7#204号（惠房权证惠螺字第484**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）、205号（惠房权证惠螺字第484**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）、206号（惠房权证惠螺字第484**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）、207号（惠房权证惠螺字第484**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）、208号（惠房权证惠螺字第484**号，房屋所有权人李俊美，合同协议签订日期2010年7月19日）均系2012年10月25日登记取得房屋所有权证书，规划用途均为写字楼。诉讼中，原告与二被告于2014年4月30日解除双方签订的《商铺租赁合同》，原告于当日将租赁房屋交付给二被告。原审判决认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合同有效，双方当事人应当全面履行自己的义务。原告主张双方签订的商铺租赁合同无效及二被告在履行合同中，存在违约过错责任，应承担违约赔偿责任，但其提供的证据不足以证明其主张，理由根据不足，不予采信。双方虽于2014年4月30日解除该租赁合同，但鉴于合同的解除是原告违约造成的，过错责任在原告，根据双方签订的商铺租赁合同第八条第2项约定“租赁期间，双方均不得无故变更、解除合同，确因特殊情况，需变更、解除合同时，须经双方协商并签订“补充协议书”后方可变更、解除。原告不得以经营不景气等任何理由中途退出，若原告擅自中途退出，二被告有权没收原告押金外，原告还需按尚未履行的租期，以每年一个月的租金标准（应赔偿租金＝尚未履行租期年数×每年月租金）赔偿给二被告；在原告未违约的情况下，二被告无故中途要求原告退出，也需按此标准赔偿给原告。原告退租时，能移动的物品、垃圾应全部搬走，不能移动的装修材料及附属物品由二被告处置，原告不得拆走。”故原告主张二被告应依法返还押金30000元和已支付租金45000元及利息、支付违约金150000元和赔偿原告中介费、装修费、可预见到店租租金损失费、误工费、交通费的经济损失185973元及利息，缺乏合同和法律依据，理由根据不能成立，不予支持。因在合同履行中，反诉被告未能依合同约定支付2013年5月16日至2013年12月15日的租金105000元，已构成违约，应承担违约责任，反诉原告要求反诉被告支付租金105000元，具有事实和合同依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六的规定，判决：一、驳回原告张国银的诉讼请求。二、反诉被告张国银应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告李俊美、李艺租金105000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，原告张国银不服，向本院提起上诉。上诉人张国银上诉称：一、原审认定上诉人违约与事实不符，本案是被上诉人违约。2012年9月15日，经惠安县协信房产中介所居间介绍，双方签订《商铺租赁合同》，上诉人依约定于签订时就将押金3万元及2013年2月16日至2013年5月15日期间的第一季度店租金4.5万元交付给被上诉人，上诉人并未违约。可是在上诉人对该租赁房屋进行装修时，却被惠安县住房和城乡规划建设局（以下简称“住建局”）“责令立即停止施工”。原因是“未经原设计单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构…”，致使上诉人无法继续装修施工，从而导致上诉人无法进行经营活动，此责任应由被上诉人承担，理由是：1.该店铺的所有人是被上诉人，提出装修设计方案报批应是其责任，况且“住建局”发文是给被上诉人李俊美的，要求其提出装修设计方案，而不是给上诉人的。而原审却错误认定“2012年10月18日，住建局发出责令停止违法行为通知书，是针对原告对租赁房屋的装修行为作出的”，从而作出错误判决。2.被上诉人在将商铺租赁给上诉人之前也同样遇到装修被“住建局”停止施工问题，2011年1月17日责令停止施工原因为“业主李俊美在未经批准擅自改变住宅内部结构进行违规装修的行为”。此理由与上诉人被停止装修施工的理由大同小异，都是对原有建筑结构的改变。而原审法院却错误地认为“2011年1月17日惠安县行政执法局的反馈报告中并没有载明这一事实”，“变动建筑主体和承重结构”与“改变住宅内部结构”区别很大吗？3.被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。二被上诉人在与上诉人订立合同过程中，未能如实向上诉人告知该房屋于2011年，曾经因“擅自改变住宅内部结构进行违规装修的行为”，造成该房屋和其他业主存在危险的安全隐患，致全体业主上访，并造成该房屋被停止装修的事实。这有原审法院调查的照片和相关反馈报告可证实。二被上诉人与上诉人在合同第六条第3项约定：“甲方保证上述房地产无产权争议并符合出租房屋使用要求”、第六条第2项约定：“租赁时，乙方因经营需要将几间店面之间的隔墙敲掉的，撤出时应恢复原状等”。可是，被上诉人在签订合同前未告知上诉人租赁房屋曾因“改变住宅内部结构进行违规装修的行为”被有关部门处理及合同允许上诉人敲墙装修会引起其他业主反对的事实。而原审法院却以上诉人听到被上诉人说“因业主不让他们弄，会影响业主休息，所以没有继续下去”为由，错误认定“二被告没有隐瞒出租给原告之前曾进行过装修…”的事实。显然，至今二被上诉人未能保证上诉人对出租房屋的装修要求，包括敲墙及故意隐瞒事实，还存在违背诚实信用原则的行为，被上诉人存在违约行为。二、原审法院适用法律错误。1.原审判决适用《合同法》第226条规定，判决上诉人应支付被上诉人租金105000元是错误的。该规定是针对承租人支付出租人租金的规定，而本案是上诉人已按约定交付了租金，而被上诉人隐瞒重大事实，不守诚信而造成违约，应适用《合同法》第42条第2项、第3项规定，判决被上诉人返还上诉人押金、租金75000元及赔偿利息损失和其它损失。上诉人请求撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人原审的诉讼请求。被上诉人李俊美、李艺答辩称：一、原审法院认定上诉人存在违约是正确的。1.上诉人称店铺是答辩人的，因此提出装修设计方案报批是答辩人的责任，这是不能成立的。我国建设部颁发的《住宅室内装饰装修管理办法》第二条第二款规定：本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。根据本案原审查明的事实证实，答辩人虽是涉讼房屋的出租人，但承租人是上诉人，根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，答辩人的房屋是按“现状”交付给上诉人，并给予上诉人5个月的免租金期作为其装修时间。因此上诉人是租赁房屋的装修人，其对租赁的房屋要如何进行装修是由上诉人根据其经营需要自行决定的。那么按上述管理办法第十三条规定：装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构申报登记。据此，答辩人认为上诉人提出其装修设计方案报批应是答辩人的责任与上述规定不符。而原审法院认定“2012年10月18日惠安县住房和城乡规划建设局发出责令停止违法行为通知书是针对原告对租赁房屋的装修行为作出的”是正确的。2.上诉人称原审法院错误地认为“2011年1月17日惠安县行政执法局的反馈报告中并没有载明这一事实，对此，答辩人认为上诉人的主张与事实不符。首先，惠安县行政执法局的反馈报告中确实没有载明2011年1月答辩人对租赁房屋的建筑主体和承重结构遭到破坏这一事实，而是称该执法局针对业主李俊美在未经批准擅自改变住宅内部结构进行违规装修的行为责令整改。那么从建筑专业的角度讲，“改变住宅内部结构”与“变动建筑主体和承重结构”是有质的区别的。因为根据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，禁止变动建筑主体和承重结构；但如果经过批准是可以改变住宅外立面和在非承重外墙上开门、窗的，是可以改变内部的部分结构。而执法局2011年1月的反馈报告有主要内容是答辩人的装修未报批及其他业主对装修活动影响其休息有意见，因此该局责令答辩人暂停装修，提供装饰装修方案报批，根本不存在答辩人改变建筑主体和承重结构。3.上诉人称答辩人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，这是歪曲事实。第一，上诉人在与答辩人签订《商铺租赁合同》时，其有到现场看房，知道其要租赁的房屋曾经有装修过，因某种原因被叫停。第二，双方合同写明是按“现状”交房，这也说明上诉人清楚租赁房屋的状况并予接受，而且于签订合同的次日进行装修，所以根本不存在答辩人故意隐瞒任何情况。第三，上诉人向原审法院提供的《装修协议》载明“敲店面废楼梯，敲内墙，挖地板”和装修费用《收款收据》载明“砌墙包工包料，打内墙，打楼梯，包运”等则证明上诉人对租赁房屋进行装修时有打楼梯、打内墙等行为，因此原审法院认定上诉人擅自变动租赁房屋的建筑主体和承重结构及进行其他影响建筑结构和使用安全的行为是上诉人的装修行为，是正确的。二、原审判决适用法律正确。我国《合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。据此对照本案，上诉人与答辩人签订的《商铺租赁合同》第四条第4项的约定：“租金按季度结算，签订合同时乙方须一次性向甲方支付人民币肆万伍仟元整，商铺租赁押金叁万元整；45000元为2013年2月16日至2013年5月15日3个月的租金。今后每期租金的具体交付时间为上期租金期满的前五日内。乙方若逾期支付租金，承诺每逾期一日按累计月租金的千分之三向甲方支付违约金，直至支付租金到帐之日止”。然而上诉人缺乏诚信，其自2012年9月15日与答辩人签订租赁合同并交接租房后，仅支付给答辩人3万元押金及至2013年5月15日的4.5万元租金，其余租金至答辩人起诉时（12月5日止）均未支付，且经答辩人多次催讨均不予理睬，其行为已构成违约，原审判令上诉人应支付给答辩人105000元租金是正确的。答辩人请求驳回上诉人的上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人对原审查明的事实无异议，对此本院予以确认。二审审理期间，本院依职权进行现场勘验，被上诉人李俊美陈述，诉争的二楼房屋的承重梁上诉人未处理过，诉争的二楼的外墙的玻璃窗户系被上诉人安装的。另，本院依法向惠安县行政执法局调取2011年3月11日拍摄的照片，双方当事人对该照片的真实性均无异议。本案争议焦点是：本案违约过错责任应由谁承担、上诉人张国银请求被上诉人返还75000元、支付违约金150000元及追偿中介费、装修费、可预见到店租租金损失费、误工费、交通费等经济损失185973元是否应予支持。本院认为：上诉人张国银与被上诉人李俊美、李艺于2012年9月15日签订《商铺租赁合同》，该商铺租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被上诉人将诉争的出租房屋交付给上诉人张国银。根据二审审理期间的现场勘验及本院调取的惠安县行政执法局于2011年3月11日拍摄的照片，可以认定上诉人张国银并没有破坏诉争出租房屋的建筑主体和承重结构，结合2011年1月17日惠安县行政执法局针对被上诉人李俊美未经批准擅自改变诉争房屋内部结构进行违规装修的行为，责令被上诉人李俊美停止装修活动并认真进行整改的文件，本院认为，被上诉人李俊美未按照惠安县行政执法局城监大队的通知对诉争的房屋进行认真整改即出租给上诉人张国银，对此被上诉人李俊美存在过错。因双方签订的《商铺租赁合同》约定，商铺交付条件为现状，租赁用途为经营宾馆，故本院认为上诉人张国银在签订合同时未能尽到审慎的注意义务，未能预见到合同目的无法实现，其亦存在过错。上诉人张国银于2012年9月18日开始对租赁的房屋及店面进行装修，同年10月18日因惠安县住房和城乡规划建设局下发责令停止违法行为通知书，上诉人张国银停止装修。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。因双方当事人均有过错，均未能预见到合同目的无法实现，故本案的违约责任应由双方当事人各自承担，综合考虑双方的过错程度，实际损失、预期利益及履行合同的情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为，上诉人张国银已交纳的押金30000元及租金45000元被上诉人李俊美、李艺应当予以返还。上诉人张国银主张被上诉人李俊美、李艺应赔偿违约金150000元及中介费、装修费、可预见到店租租金损失费、误工费、交通费等的经济损失185973元及被上诉人李俊美、李艺主张上诉人张国银违约应支付租金105000元的理由均不能成立，均应予驳回。上诉人张国银的上诉请求部分有理，原审判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销福建省惠安县人民法院（2014）惠民初字第96号民事判决；二、被上诉人李俊美、李艺应于本判决生效之日起十日内返还上诉人张国银押金30000元及租金45000元；三、驳回上诉人张国银的其他上诉请求；四、驳回原审反诉原告李俊美、李艺在原审的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7464元，由上诉人张国银负担6100元，被上诉人李俊美、李艺负担1364元；一审反诉受理费2400元，减半收取1200元，由被上诉人李俊美、李艺负担；二审受理费9864元，由诉人张国银负担6100元，被上诉人李俊美、李艺负担3764元。本判决为终审判决。审判长 黄蕴真审判员 庄丽娜审判员 谢火生二〇一五年二月十日书记员 康艳华附：本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。