（2014）防市民一终字第550号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-20
案件名称
上诉人殷金燕与被上诉人广西凯旭房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区防城港市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
殷金燕,广西凯旭房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第三十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）防市民一终字第550号上诉人（一审原告）殷金燕。委托代理人黄纳川，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）广西凯旭房地产开发有限公司，住所地广西防城港市防城区防城镇群星大道城南小区。法定代表人马乃英，该公司总经理。委托代理人吕春，广西维冠律师事务所律师。委托代理人卢振武，广西维冠律师事务所律师。上诉人殷金燕因与被上诉人广西凯旭房地产开发有限公司（以下简称凯旭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2014）防民初字第44号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月16日公开开庭审理了本案。上诉人殷金燕的委托代理人黄纳川，被上诉人凯旭公司的委托代理人吕春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2012年11月16日，殷金燕与凯旭公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由殷金燕购买凯旭公司开发的位于防城港市防城区防城镇城南滩头那山子村的“荣和苑小区”3幢2单元的1501号商品房。合同还对房屋的面积、价款、交付方式、双方违约责任等作出了具体约定，同时还约定了凯旭公司交付房屋的时间为2011年12月30日。合同订立后，殷金燕于2012年11月29日向凯旭公司交付了购房款318550元。而凯旭公司至今没有书面通知买受人（殷金燕）办理交付手续和签署房屋交接单。另查，凯旭公司在2013年10月24日取得商品房预售许可证。一审法院审理认为，在本案起诉前，凯旭公司已经取得商品房预售许可证明，所以应当认定双方签订的《商品房买卖合同》是依法成立的有效合同，该合同对当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。双方签订商品房买卖合同的时间是2012年11月16日，而约定交付房屋的时间却是2011年12月30日，约定交房时间先于合同签署时间，可能是双方订立合同时存在笔误，但是，殷金燕并没有提供其他证据证明双方另有约定具体交房日期，因此殷金燕主张凯旭公司逾期交房并负担违约金没有事实依据，应予驳回。根据合同法的有关规定，对合同某些内容约定不明确的，双方可以协议补充；对履行期限约定不明确的，权利人可以随时要求义务人履行，但应给对方必要的准备时间。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回殷金燕的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由殷金燕负担。上诉人殷金燕不服一审判决，上诉称，一、根据殷金燕提交法院的经防城港市房产管理局备案的《商品房买卖合同》，明确定交房时间为2013年3月30日，一审法院认定双方约定的交房时间为2011年12月30日有误，请二审法院依照殷金燕提供的有效《商品房买卖合同》认定交房时间为2013年3月30日。二、按照双方签订的有效合同，凯旭公司应支付违约金。按照合同第八条约定，凯旭公司应在2013年3月30日将符合条件的商品房交付给殷金燕，但凯旭公司至殷金燕起诉之日，未交房给殷金燕，依据合同第九条约定，凯旭公司逾期60天未交房的，应按日向殷金燕支付已付房款万分之三的违约金。综上，请求：一、撤销一审判决；二、改判凯旭公司向殷金燕支付逾期交房违约金9556.5元（按合同总价的万分之三计算，从2013年3月30日计至实际交付房产之日至，暂计至起诉之日2013年7月8日）；三、一、二审案件受理费由凯旭公司承担。被上诉人凯旭公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。二审过程中，上诉人殷金燕向法庭提交编号为201250470的《商品房买卖合同》一份，证明合同约定的交房时间应为2013年3月30日，非一审认定的2011年12月30日。被上诉人凯旭公司二审期间未向本院提交新证据。经开庭质证，凯旭公司不认可该份合同，认为交房时间应是一审认定的2011年12月30日。本院认为，该份合同，与原件核对无异，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。一审判决查明的事实，除了合同约定的交房时间本院不予认可外，其余案件事实属实，本院予以确认。本院另查明，凯旭公司与殷金燕签订的《商品房买卖合同》，约定的交房时间为2013年3月30日。自2012年11月16日合同签订之日起至合同约定的交房之日2013年3月30日止，防城区大雨、暴雨、大暴雨天数共为18天。综合诉辩双方当事人的意见，本案的争议焦点为：上诉人殷金燕请求被上诉人凯旭公司支付逾期交房违约金9556.5元有无事实和法律依据。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。按照合同约定，被上诉人应在2013年3月30日前将房屋交付给上诉人。被上诉人至上诉人起诉时，未交房给上诉人，构成违约，应承担逾期交房违约责任。从约定的交房日期次日即2013年3月31日起至殷金燕起诉之日即2013年7月8日止，被上诉人迟延交房100天。2013年7月8日以后至被上诉人凯旭公司实际交付房屋之日期间的利益损失，上诉人可另行主张，本院不在本案中予以处理。被上诉人认为本案应当扣减雨天及城市建设等免责天数。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，遇下列情形凯旭公司可据实延期交付房屋：1、遭遇不可抗力；2、由于行政管理部门的原因及市政配套设施延误；3、停水停电或连续降雨；4、施工条件恶劣等原因；5、凯旭公司将竣工资料报告提交政府部门并受理后需要等待验收或测量。依据《商品房销售管理办法》第三十条第二款“因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”的规定，凯旭公司没有提供有关证据证明其遭遇上述五种情形时及时告知殷金燕，因此，所造成的延期责任理应由凯旭公司负责。考虑到被上诉人在施工过程中，确实因天气原因造成工期延误。凯旭公司提供的气象资料未记载每天降雨时间，不能证明每天连续降水的时间符合双方约定的四小时或间断降水时间累计六小时，因此，根据一般生活常识及依据公平原则，本院酌情将大雨以上天数作为工期顺延的天数。从双方签订合同之日2012年11月16日起至上诉人殷金燕起诉之日2013年7月8日止，大雨、暴雨、大暴雨天数共为18天，应从逾期交房天数中予以扣减。凯旭公司主张因市政配套设施未完善主要表现为B-9道路未建设。本院认为B-9道路虽然至今未铺设混凝土，但该道路平整，凯旭公司也是从该道路运输建筑材料建设本案工程，因此，B-9道路的修建不影响商品房的交付，不能作为顺延交房的理由。综上，双方合同约定的交房时间2013年3月30日，至殷金燕起诉之日，凯旭公司迟延100天交房，扣除因降雨原因顺延交房的天数18天，实际逾期交房82天。按照合同约定，被上诉人逾期交房超过60日，由被上诉人在约定交付的期限届满之次日，按日向上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，因此，被上诉人应支付的违约金为：318550元×万分之三×（100-18）天=7836.33元。综上所述，由于上诉人在二审期间提交新证据，改变了一审判决认定的部分事实，导致实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销防城港市防城区人民法院（2014）防民初字第44号民事判决；二、被上诉人广西凯旭房地产开发有限公司向上诉人殷金燕支付逾期交房违约金7836.33元。一审案件受理费25元（上诉人殷金燕已预交），二审案件受理费50元（上诉人殷金燕、被上诉人广西凯旭房地产开发有限公司均已预交50元），共计75元，由上诉人殷金燕负担25元，被上诉人广西凯旭房地产开发有限公司负担50元。本院多收的50元，由本院退回给上诉人殷金燕。上述债务，义务人应当于本案判决生效之日起十日内履行，逾期履行的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 佟日红审 判 员 禤汉奇代理审判员 何丽敏二〇一五年二月十日书 记 员 温婷婷 来自