（2015）来民二终字第35号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2020-11-18
案件名称
覃勇铨、张庆灵房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区来宾市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区来宾市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
覃勇铨；张庆灵；陈廷洲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2015）来民二终字第35号 上诉人（一审原告）：覃勇铨，男，1976年5月1日生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托代理人覃毅强，广西天际律师事务所金秀分所律师。 被上诉人（一审被告）：张庆灵，女，1973年9月2日生，汉族，现住来宾市兴宾区。 被上诉人（一审被告）：陈廷洲，男，1968年2月20日生，现住来宾市兴宾区。 上诉人覃勇铨诉被上诉人张庆灵、陈廷洲房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年1月22日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月28日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人覃毅强、被上诉人陈廷洲到庭参加诉讼，被上诉人张庆灵经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 一审法院审理查明：2011年10月31日，覃勇铨与张庆灵签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：覃勇铨将其位于来宾市泰德花苑102号房屋出租给张庆灵经营烟酒茶生意，租赁期从2011年11月1日起至2021年10月31日止。房屋租金从2011年11月至2016年10月保持不变，每年为70000元，之后的房屋租金每三年变动一次，新的租金双方另行协议。房屋租金支付方式为每三月一期，合同签订之日起交第一期房租。合同第九条中还约定承租方拖欠房租累计15天以上，出租方有权解除合同，收回房屋。在对承租方违约责任中，还约定有承租方拖欠房租累计15天以上，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方应按照合同总租金的30%向出租方支付违约金。若支付的违约金不足弥补出租方的损失，承租方还应承担赔偿责任。对承租方的违约责任，合同还约定如逾期支付租金，每逾期一日，承租方需按日租金支付3%滞纳金。合同还对出租方的违约责任、免责条件、争议解决的方式等做了约定。合同签订后，张庆灵交纳了第一期的房屋租金17500元。之后，张庆灵将租下的覃勇铨的房屋与相邻左右的他人两间房屋打通，用做经营烟酒茶庄生意。2014年4月起，张庆灵未支付给覃勇铨2014年第二季度的房屋租金17500元，截至2014年5月7日，张庆灵未向泰德花苑物业管理公司交纳2014年4、5月的物业管理费共573.4元。覃勇铨认为张庆灵未支付租金的行为违反了合同约定，按合同约定，覃勇铨可要求解除双方签订的房屋租赁合同，遂于5月16日诉至法院。 另查明，张庆灵与陈廷洲系夫妻关系。2014年9月3日，张庆灵向覃勇铨的银行账户转入35000元，用作2014年4月至2014年9月的房屋租金。 一审法院审理认为，覃勇铨与张庆灵签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和法规的强制性规定，为有效合同。双方签订的《房屋租赁合同》中对房屋租金支付方式为每三个月为一期，合同签订之日起交第一期房租。该合同对支付房屋租金的具体时间约定不明，可认定为在此三个月内支付租金即可，覃勇铨起诉之日即2014年5月16日仍在2014年第二季度内，张庆灵在此时间未交纳房屋租金不能视为未按时交纳房屋租金，故覃勇铨以张庆灵逾期支付租金超15日为由请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，依据不足。另张庆灵在租赁覃勇铨房屋的同时，还租赁了覃勇铨房屋旁边的另外两间房屋一起打通用以经营烟酒茶庄生意，若解除双方之间的《房屋租赁合同》将导致张庆灵与另外两间房屋的租赁合同无法继续，会造成张庆灵经济损失。综合本案的实际情况，双方之间的房屋租赁关系应保持为宜，覃勇铨请求解除与张庆灵签订的《房屋租赁合同》，不予支持。覃勇铨诉请张庆灵按终止合同支付违约金70000元，也无事实依据，依法不予支持。由于张庆灵在2014年9月3日已支付2014年4月至9月的房屋租金，覃勇铨请求张庆灵支付拖延的房屋租金17500元，该债务已得到清偿，覃勇铨的此项诉请不予支持。因2014年4月至6月的房屋租金，张庆灵在2014年9月3日才予以支付，已属逾期支付租金，应按合同的约定应支付滞纳金。合同约定承租方每逾期一日，则按日租金的3%支付滞纳金，即张庆灵应支付2014年7月1日至2014年9月3日的滞纳金，共计65日，计算得：70000元/365天×3%×65天=374元。覃勇铨诉请张庆灵、陈廷洲共同向物业公司支付拖欠的物业管理费及水电费，因合同约定这两项费用由张庆灵负责交纳，张庆灵也确未交纳2014年4、5月的物业管理费，故覃勇铨诉请张庆灵、陈廷洲支付拖欠物业管理费于法有据，应予支持。覃勇铨主张张庆灵支付水电费，因未能提供拖欠水电费的证据，对该项请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决：一、张庆灵、陈廷洲支付给覃勇铨逾期支付房屋租金的滞纳金374元。二、张庆灵、陈廷洲交纳拖欠的2014年4月、5月物业管理费573.4元。三、驳回覃勇铨的其他诉讼请求。案件受理费2125元，由覃勇铨负担1725元，张庆灵、陈廷洲负担400元。 上诉人覃勇铨不服一审判决，向本院上诉称：一、双方合同约定“合同约定之日起交第一期房租”，因此被上诉人应在每期第一个月第一天交当期租金，而被上诉人在2014年4月1日至2014年6月30日租期的租金应在2014年3月31日前支付却至2014年5月16日仍未支付，因此被上诉人拖欠房租15天以上，上诉人按合同有权解除合同并要求被上诉人支付相应违约金。二、一审法院认定事实与判决自相矛盾，既认定被上诉人逾期支付租金65天并判决承担滞纳金，但却未判决解除合同及支付违约金。综上，请求二审法院依法改判支持上诉人对被上诉人的诉讼请求。 被上诉人陈廷洲辩称，2014年的房租已全部付清，如果上诉人要解除合同，同意解除合同，但要求上诉人赔偿其装修损失，违约金不同意支付，同意一审判决。 二审期间，双方当事人均没有新的证据向法庭提供。 本院查明的事实与一审查明的事实一致。 另查明，被上诉人于2014年12月底已将2014年的全部租金交清。 根据上诉人的上诉意见及被上诉人的答辩意见，本院归纳本案的焦点为：1、被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为，该租赁合同是否应当解除；2、上诉人请求被上诉人支付75000元违约金是否有事实和法律依据。 本院认为，关于被上诉人在履行合同过程中是否存在违约行为，该租赁合同是否应当解除的问题。由于双方签订的《房屋租赁合同》中对房屋租金支付方式只约定为“每三个月为一期，合同签订之日起交第一期房租”，但是对第一期以后支付房屋租金的具体时间却未作明确约定，因此可认定为在每期的期间内支付租金均可，上诉人起诉之日为2014年5月16日，仍在2014年4月1日至2014年6月30日为期的期间内，被上诉人在此时间未交纳房屋租金不能视为未按时交纳房屋租金，因此被上诉人在履行合同期间不存在违约行为。由于双方均未存在解除合同的违约行为，双方也未就解除合同的条件达成一致意见，因此该租赁合同不应解除。 关于上诉人请求被上诉人支付75000元违约金是否有事实和法律依据的问题，由于被上诉人在履行合同过程中未存在违约行为，且被上诉人已将2014年度的房屋租金交清，因而上诉人要求被上诉人支付75000元违约金没有事实和法律依据。 至于一审法院认定被上诉人于2014年9月3日才交纳2014年4月至6月租金属于逾期支付，应向上诉人支付374元滞纳金，由于上诉人于2014年5月16日向法院起诉，起诉时被上诉人尚未属于逾期交纳房租，案件受理后存在诸多不确定因素，因此法院受理范围只是起诉前的债权债务关系，因而一审法院此项判决有所不妥，但被上诉人对此项判决并无异议，并表示自愿给付此款项374元，则本院予以认可，不再予以撤销。 综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费374元，由上诉人覃勇铨负担。 本判决不终审判决。 审 判 长 卢 怡 审 判 员 韦正德 代理审判员 邓 媚 二〇一五年二月十日 书 记 员 韦玉妹 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”