（2014）游民初字第6773号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-08-03
案件名称
黄达岗诉程均、何先龙租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
绵阳市游仙区人民法院
所属地区
绵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄达岗,程均,何先龙
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国城乡规划法》：第四十条第一款；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第一百一十九条第一款，第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书（2014）游民初字第6773号原告黄达岗，男，汉族，生于1970年12月14日，委托代理人张海军，四川众城律师事务所律师。被告程均，男，汉族，生于1964年10月9日，被告何先龙，男，汉族，生于1952年6月7日，原告黄达岗诉被告程均、被告何先龙租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月19日立案受理后，依法由代理审判员杨秋艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄达岗及其委托代理人张海军与被告程均、被告何先龙均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄达岗诉称：2012年3月16日，原、被告协商一致签订《门面租赁合同》，合同约定被告将其位于松垭镇涪松街与德政街交叉处东南位置的房屋出租给原告使用，租赁期从2012年4月1日至2015年4月1日，年租金为38000元。合同签订后原告在租赁房屋处经营“四海肥肠鸡”餐馆，但2014年6月20日，突然收到绵阳经开区松垭镇人民政府出具的《违法违章建筑限期拆除通知书（送达）》，认定被告出租给原告的房屋为违章建筑，并于2014年7月2日对该房屋进行强制拆除。原告认为被告明知出租房屋为违章建筑，仍将其出租给原告并签订合同，根据《商品房屋租赁管理办法》第六条“有下列形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；”及《合同法》第52条“有下列情形之一的，合同无效：……（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《门面租赁合同》无效。现原告起诉来院，请求：1.依法判令原告与被告签订的《门面租赁合同》无效；2.依法判令被告赔偿原告实际损失78576.38元；3.本案诉讼费由被告承担。被告程均辩称：房屋租赁合同有效，原告确认合同无效没有依据。原告要求赔偿，我房子的房租是一年一付，第三年的房租我没有收到，满了两年后原告多住了几个月，原告要求我赔偿损失没有证据。被告何先龙辩称：原告要求的确认门面租赁合同无效没有事实和法律依据，原告要求赔偿没有依据，要有依据才能赔偿。经审理查明：2012年3月16日，被告程均、被告何先龙作为甲方，原告黄达岗作为乙方，签订门面租赁合同一份，约定“租赁期限为三年，从2012年4月1日至2015年4月30日止。租赁费一年一交，三年不变。租金缴付方式：第一租期每年租金为38000元以后每年租期的租金随周围门面缴付租金涨跌进行调价，如周围六成门面租金上调，甲方可相应的上调租金价格。”合同签订后，原告黄达岗向二被告支付了两年的房租。原告黄达岗陈述其租赁涉案建筑物用于经营四海肥肠鸡店，该店从租房开始一直开到2014年7月2日涉案建筑物被拆除之日止。2014年6月20日，绵阳经济技术开发区松垭镇人民政府向被告何先龙、被告程均发出《违法违章建筑限期拆除通知书（送达）》一份，载明“经查，你户（单位）于2009年在未取得合法手续情况下，擅自非法在涪松街与德政街交叉处东南位置已征用土地上进行违法建设，并违法经营长达近5年之久。现根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条之规定，限你（单位）在接到本通知起7日内自行拆除违法建设，限期内没有自行拆除的，镇人民政府将根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条之规定，对你户的违法建设予以强制拆除，如不服本决定，可以在收到本决定书之日起10内，向松垭镇人民政府申请行政复议，也可以在收到本决定书之日起15日内直接向属地人民法院提起行政诉讼。行政复议和行政诉讼期间，不停止本决定的执行。”二被告当庭陈述没有进行行政复议也没有提起行政诉讼，只是多次找过松垭镇政府。绵阳经济技术开发区松垭镇人民政府同时将上述拆迁通知张贴在原告黄达岗所经营的“四海肥肠鸡”店门口。后该建筑物被松垭镇政府强制拆迁。原告陈述拆迁时松垭镇政府将其肥肠店内的家具家电等搬到了涉案建筑物的旁边，没有通知其将家具家电搬走，而且其和被告没有达成一致意见，对于政府搬出来的东西其没有权利处置，所以就没有将家具家电搬走，拆迁时只是去录了个像就走了，到现在家具家电都还在涉案建筑物旁边，已经损毁的差不多了。原告黄达岗向绵阳市物价局价格认证中心提出申请对绵阳市农科区“四海肥肠鸡”馆室内装修等财物的价值进行评估，2014年9月9日绵阳市物价局价格认证中心出具绵价认证（2014）3号关于对绵阳市农科区“四海肥肠鸡”馆室内装修等财物价值的认证报告，价格认证结论为“合计人民币36240.08＋9716.30＋32420=78376.38元（大写柒万捌仟叁佰柒拾陆元叁角捌分）其中，绵阳市农科区“四海肥肠鸡”馆所属的家电家具等物品价值的价格认证，现确定家电家具等物品价值的认证金额为人民币32420元”。被告何先龙举出2012年9月26日绵阳市游仙区松垭镇白山寺村村民委会出具的证明复印件一份，载明“兹有松垭镇场镇德政街黄义兵房屋后建有临时建筑117平方米的餐馆，店名：四海肥肠鸡。占地面积原归属松垭镇白山寺村五社，2003年以前是五社何先龙户的自留地，2003年被农科区开发建设征用，现归松垭镇政府管辖。其余土地面积是五通坪村三组所有。”绵阳市经济开发区财政局于2013年1月10日出具的行政处罚票据复印件一份“被处罚人何先龙……2.没收非法占用土地上新建建筑物和其他设施；3.罚款5725元。”拟证明涉案的建筑物不是违法建筑。二被告均当庭陈述二人系邻居，一起出钱修的涉案建筑物。涉案建筑物是在被告何先龙的自留地上修建的，该自留地后来被征用，依据当地的惯例，可以在自留地上搭建临时建筑。原告黄达岗陈述与二被告签订租赁合同时，因为同为松垭镇场镇的人，晓得涉案房子是二被告的，且涉案房子也实际交付给其使用，乡镇上很多房子没有办证，所以也不可能要求二被告出示证件。原告陈述涉案建筑物在租给自己前一直是空置的，被告何先龙陈述当时房子没办到手续，就一直将房屋空置，后面交了罚款就把房子租出去了，原告黄达岗陈述对此情况并不知晓。上述事实，有身份证、户籍证明、门面租赁合同、违法违章建筑限期拆除通知书、价格认证报告及当事人陈述等证据证实，事实清楚，足以认定。本院认为：涉案建筑物系位于绵阳市游仙区松垭镇涪松街与德政街交叉处东南位置的建筑物。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，结合绵阳经济技术开发区松垭镇人民政府向被告何先龙、被告程均发出的《违法违章建筑限期拆除通知书（送达）》确认涉案建筑物为违章建筑以及被告何先龙因在已被征用的土地上修建建筑物被罚款的情况，可以认定涉案建筑物系没有取得建设工程规划许可证建设的房屋；被告何先龙提出的用于证明涉案建筑物不是违法建筑的证据均系复印件，无法核实真实性，且其证明内容与其拟达到的证明目的完全相悖，对于该证据本院不予采纳。因此，原告黄达岗请求确认原、被告签订的《门面租赁合同》无效的诉讼请求本院予以支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，本案中，二被告明知不应在已被征用的土地上搭建建筑物而违法搭建，还将搭建的建筑物出租给原告黄达岗收取租金，二被告对于原告黄达岗因涉案建筑物被拆迁造成的损失存在过错，应当承担赔偿责任。现无证据证明原告在签订租赁协议时知晓该建筑为违章建筑（游仙区乡镇场镇建筑物多未办理两证），故对于合同的无效，原告没有过错。关于原告主张的损失。原告黄达岗虽出具2014年9月9日绵阳市物价局价格认证中心出具绵价认证（2014）3号关于对绵阳市农科区“四海肥肠鸡”馆室内装修等财物价值的认证报告，价格认证结论合计人民币78376.38元，但认证报告同时写明该78376.38元包括了绵阳市农科区“四海肥肠鸡”馆所属的家电家具等物品价值的价格认证，现确定家电家具等物品价值的认证金额为人民币32420元。原告黄达岗在涉案建筑物被拆除后可以将建筑物里面的家具家电搬走或处理，其未及时处理而造成的损失的扩大，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，对于家具家电的损失应从价格认证报告认定的价格中扣除。扣除后二被告应向原告黄达岗赔偿损失45956.38元。综上，并依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告黄达岗与被告程均、被告何先龙2012年3月16日签订的《门面租赁合同》无效。二、被告程均、被告何先龙于本判决生效后十日内向原告黄达岗支付赔偿款45956.38元。三、驳回原告黄达岗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费930元，由被告程均270元，被告何先龙承担240元，原告黄达岗承担390元。（该款原告黄达岗已预交，被告程均、被告何先龙在履行上述判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员 杨秋艳二〇一五年二月十日书 记 员 张琼月 关注公众号“”