（2015）塔民一终字第42号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-10-23
案件名称
安庆忠与古丽去帕.恰开确认合同无效纠纷案二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百五十三条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2015）塔民一终字第42号上诉人（原审被告）：安庆忠，男，1974年8月27日出生，汉族，无固定职业，住额敏县。委托代理人（特别授权）：王相坤，新疆塔原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古丽去帕·恰开，女，1947年9月14日出生，哈萨克族，农民，住额敏县。委托代理人：拜山别克，新疆新额律师事务所律师。上诉人安庆忠因与被上诉人古丽去帕·恰开确认合同无效纠纷一案，不服额敏县人民法院（2014）额民一初字第816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月20日公开开庭审理了本案。上诉人安庆忠及其委托代理人王相坤、被上诉人古丽去帕·恰开及其委托代理人拜山别克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，原告古丽去帕·恰开是玛热勒苏乡别斯塔因恰村村民，1991年分得宅基地8亩，办理了三个宅基地使用证，宅基地使用证上姓名分别为居某某（原告的丈夫）、木某某（原告的儿子）、加某某（原告的儿子）。2004年原告丈夫居某某去世。2007年5月12日，甲方（指原告）与乙方（指被告）签订了《售房协议书》，协议约定：甲方有土木结构房屋4间，带有8亩地的院子和树木，以叁万元的价格售给乙方。经双方协商同意将土地房产所有权售给乙方。甲方有宅基地使用证一份，其他手续齐全。双方属于自愿交易，房地产权独立。任何人不得干涉。特立此据，如果双方中任何一方反悔，将赔偿对方双倍的价格即陆万元。国家政策不变，产权永远属于乙方安庆忠所有，此交易中乙方一次性付清叁万元。协议签订后，原告古丽去帕·恰开将房院交付被告安庆忠，被告安庆忠给付原告古丽去帕·恰开30000元，双方履行了协议约定义务。后原告古丽去帕·恰开以发现售房违反国家法律规定，多次找被告安庆忠要求退还房屋及院落，被告安庆忠拒绝返还，故原告诉至法院，要求确认与被告2007年5月12日签订的售房协议无效，并承担本案的诉讼费用。原审认为，农村住房转让时，宅基地使用权一并转让，故本案《售房协议书》涉及到农村宅基地的转让。依据《中华人民共和国土地管理法》和有关政策的规定，农村宅基地使用权仅限于本集体经济组织成员，向本集体经济组织以外的农村居民转让农村住房和宅基地，违反了本集体经济组织的成员权属性。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”被告在购买房屋时虽然是农村居民，但不是原告所在村村民，原告与被告签订的《售房协议书》虽然是双方当事人真实意思表示，但违反了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效。1、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；3、以合法形式掩盖非法目的；4、损害社会公共利益；5、违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，双方签订的《售房协议书》符合本条规定合同无效的情形之一，因而双方签订的《售房协议书》归于无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告古丽去帕·恰开与被告安庆忠2007年5月12日签订的《售房协议书》无效。案件受理费70元，投递费130元，合计200元，由原告古丽去帕·恰开和被告安庆忠各负担一半，即100元。安庆忠上诉称，原审适用法律错误。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是规定的集体土地使用权不得出让转让和出租，本案是房屋买卖而非土地使用权买卖。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条确立了“地随房走，房随地走”的转让原则。法律并不禁止农村村民出售自有房屋，所以原审依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条确认合同无效是适用法律错误。请求二审正确适用法律，确认房屋买卖合同有效。被上诉人古丽去帕·恰开答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的请求。本院经审理查明的事实除与原审认定一致外，还查明，上诉人安庆忠户籍所在地是额敏县喇嘛昭乡喀拉布拉克村，被上诉人古丽去帕·恰开户籍所在地是额敏县玛热勒苏乡别斯塔因恰村。本案的争议焦点是：上诉人安庆忠与被上诉人古丽去帕·恰开签订的《售房协议书》是否有效？本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《农村宅基地管理办法》第八条规定：“农村宅基地所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租”。农村宅基地不可以自由流通转让，农村村民可以将自己的农村房屋出售给本集体经济组织成员，不得出售给本集体经济组织以外的其他成员，包括其他经济组织成员和城镇居民。本案中，上诉人安庆忠不是该集体经济组织的成员，被上诉人古丽去帕·恰开未经批准转让宅基地的行为为无效行为。据此，原审确认双方签订的《售房协议书》无效是正确的。综上所述，原判决认定事实清楚，虽适用法律不完整，但判决结果正确，故予以维持。上诉人安庆忠的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《农村宅基地管理办法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费140元，投递费100元，合计240元，由上诉人安庆忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 茹 荷 娅审 判 员 盛 成 盼代理审判员 艾山古丽二〇一五年二月十日书 记 员 马 月 平 更多数据：