（2014）石民终字第750号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人徐阿棋与被上诉人张清、原审被告王进红租赁合同纠纷一案民事判决书
法院
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区石嘴山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐阿棋,张清,王进红
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）石民终字第750号上诉人（原审被告）徐阿棋，男，1950年3月25日出生，汉族，石嘴山市建材厂退休职工。委托代理人韩其杞、杜萍，宁夏沙都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张清，男，1969年9月20日出生，汉族，个体工商户。原审被告王进红，男，1976年3月12日出生，回族，个体工商户。上诉人徐阿棋因与被上诉人张清、原审被告王进红租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院作出的（2014）石惠民初字第1236号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2014年12月19日公开开庭审理了本案。上诉人徐阿棋及其委托代理人韩其杞、杜萍，被上诉人张清、原审被告王进红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，王进红、徐阿棋原系合伙关系，经双方结算，王进红于2009年11月5日退出合伙。2008年8月9日，张清与徐阿棋、王进红签订养鸡厂出租协议一份，约定张清将位于石大公路7公里至8公里外，石嘴山市惠农区红果子小东湾养鸡厂原职业中学建材厂，面积约600-800平米的房屋出租给徐阿棋、王进红，租赁期限为2009年1月1日至2019年12月31日，租金每年计4万元，每年1月1日以前，徐阿棋、王进红将上年度租金全部给张清付清，超期每日按千分之四支付违约金，超期半年后，张清有权解除合同。同时约定，房屋第一年修理维修费用双方协商，张清同意后徐阿棋、王进红出资，从张清租金中扣除，费用不超过一年租金为限，以后建设根据使用情况，双方协商，经张清同意后方可继续以租金扩建。合同签订后，徐阿棋向张清支付12000元定金，徐阿棋租赁期间发生的工商、税务、管理费等一切费用由徐阿棋承担，张清在2008年8月底前将水电安到院内，费用由张清承担；徐阿棋另需安其他用电设备、照明等费用由徐阿琪自理。期间，徐阿棋累计支付租赁费共计111300元（其中经张清、徐阿棋就2009年度费用进行结算：徐阿棋支付张清现金12000元、替张清垫付铲车费2900元及绿化费500元、2008年垫付修房子费用35076元，共计50476元，张清在该结算单上签字，落款日期为2009年12月30日，徐阿棋的落款日期为2010年1月17日。2008年9月26日徐阿棋向张清支付2000元，2009年12月31日支付1万元、2010年10月14日支付3000元，2011年3月8日支付2万元，2012年10月12日支付25824元）。因徐阿棋未支付剩余租赁费，2014年6月12日，张清诉至法院，请求：一、解除张清、徐阿棋、王进红之间的租赁合同；二、判令徐阿棋、王进红立即支付租金136667元，逾期付款违约金42420元，共计179087元。原审法院认为，张清、徐阿棋、王进红签订的养鸡厂出租协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，张清、徐阿棋、王进红均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，王进红退出与徐阿棋的合伙，王进红与徐阿棋对合伙事宜进行结算，王进红向张清书面告知其退出与徐阿棋的合伙，张清也对徐阿棋继续使用租赁物未表异议，且王进红退伙时的租赁费已支付完毕，故养鸡厂出租协议中约定的内容对张清、徐阿棋仍具有约束力，徐阿棋应按照合同约定履行义务，故徐阿棋关于王进红也应承担退伙后租赁费的辩解，不予采纳。徐阿棋称其已于2012年6月解除与张清之间合同的辩解，因徐阿棋提供的证据不能证实其已于2012年6月将涉案租赁物交还给张清，故对该辩解不予采信。因徐阿棋未按约定履行支付租赁费的义务，故张清要求解除双方之间的租赁合同的主张，予以支持。徐阿棋应将租赁费支付至2014年6月10日（张清主张日期），即216667元（2009年1月1日-2014年6月10日，年租金4万元，日租金应为109.60元，而张清主张103.50元，以张清主张为准），扣除徐阿棋已经支付的111300元，徐阿棋尚需支付租金105367元。关于张清主张的违约金42420元，张清主张的金额超出法律关于违约金不得超过损失的百分之三十的规定，支持31610.10元（105367元×30%）。徐阿棋关于将2010年对承租场地及房屋进行维修、对承租场地地面硬化及添附建筑物所产生的费用应与租金相折抵的主张，根据协议约定，徐阿棋未能提供证据证实其进行的相关维修及添附建筑物征得张清同意或者能证实在租赁物需要维修时要求张清在合理期限内维修而未履行维修义务，故徐阿棋的该项辩解意见不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条之规定，判决：一、解除张清与徐阿棋之间的养鸡厂出租协议；二、徐阿棋于判决生效之日起十日内一次性支付张清租金105367元、违约金31610.10元，共计136977.10元；三、驳回张清要求王进红承担支付责任的诉讼请求。案件受理费3882元，减半收取1941元（实收），由张清负担457元，由徐阿棋负担1484元。徐阿棋上诉称，一、原审判决认定徐阿棋的租赁期限明显错误。2011年张清认为租赁费偏低，有人愿意出高价租赁涉案厂房，要求徐阿棋搬离承租场地，多次催促，2012年6月底前徐阿棋全部搬离，同时，徐阿棋将大门钥匙交与张清，故徐阿棋使用该租赁物的时间是2009年1月1日至2012年6月30日。二、原审判决认定徐阿棋共支付张清租赁费用111300元与事实不符。徐阿棋支付张清租赁费共计139800元，另有28500元的费用没有计算在内。三、徐阿棋为修缮涉案房屋支出的费用都是使用租赁房屋必需的费用，张清口头同意徐阿棋地面硬化以及添附建筑物，应当从徐阿棋应交的租赁费中予以扣减，涉案房屋不仅存在安全隐患且因涉案房屋的缺陷造成徐阿棋6万元水泥损失。综上，请求：一、撤销原审判决；二、依法驳回张清的原审诉讼请求或将本案予以改判。张清答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐阿棋的上诉理由与事实不符，请求驳回上诉，维持原判。王进红答辩称，原审判决正确。徐阿棋为证实其上诉请求向本院提交如下证据，张清质证意见，王进红质证意见，本院认证意见。证据一、录音光盘一份（2014年9月16日徐阿棋与张清对话）。证实徐阿棋与张清往来的金钱关系均没有书面手续，张清收取徐阿棋现金的事实，张清认可其收到徐阿棋4000元现金，并认可其因徐阿棋支付租赁费低、不及时，且他人愿意出高价租赁涉案厂房，其提出解除合同且多次催促徐阿棋搬离。徐阿棋在2012年就已经搬离涉案厂房。后因经济危机造成该厂房空置，张清的行为属于恶意扩大损失且不承认徐阿棋给其的28500元的租赁费用。张清质证意见，录音不真实，录音中是谁的声音不清楚。王进红质证意见，听声音像张清与徐阿棋的声音，能达到徐阿棋的证明目的。证据二、2014年9月15日照片11张。证实徐阿棋2010年至2011年两次对涉案厂房进行必要的日常维修，第二次是对厂子正大门安装、砌围墙、正面几间房屋屋顶进行防水处理、厂房外墙进行粉刷、维修厕所、加盖房屋两间、对厂房地面进行平整。第三次维修对厂房内三排漏水库房屋顶进行维修，重新修砌被大风吹倒的后围墙的事实。张清质证意见，拍摄的照片是真实的，但是拍摄的是二十年前的状况，达不到徐阿棋的证明目的。王进红质证意见，该证据是真实的，能够达到徐阿棋的证明目的。证人贺某某证言，证实徐阿棋于2012年5、6月陆续将厂房内的耐火材料及机器设备全部搬至石大路达家梁村的事实。张清质证意见，证人证言不属实，证人与徐阿棋有经济往来。王进红质证意见，没有意见。本院认证意见，张清对录音中的声音不认可，张清与徐阿棋经济往来较多，“那个给过”，具体是哪一笔无法认定，关于搬离涉案厂房的内容并不能证实，双方解除养鸡厂租赁协议，录音内容无法达到徐阿棋的证明目的，对录音不予采信；照片没有时间记载，没有其他证据佐证，无法达到徐阿棋的证明目的，不予采信；张清对证人证言不予认可，且证人与徐阿棋有利害关系，对证人证言不予采信。张清、王进红均未向本院提交新证据。本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院对原审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于徐阿棋与张清养鸡厂出租协议是否于2012年6月解除的问题。徐阿棋提供的证人证言、录音等证据不能证实徐阿棋于2012年6月将涉案租赁物交还张清，也不能证实张清和徐阿棋已经解除养鸡厂租赁协议，故徐阿棋与张清签订的养鸡厂出租协议并未解除。养鸡厂租赁协议真实、合法、有效，对双方均具有约束力。徐阿棋未能按照租赁协议的约定支付租金，且双方已无继续履行出租协议的必要，张清主张解除合同符合法律规定，原审判决徐阿棋租赁涉案厂房的期限至张清起诉时，即徐阿棋应支付张清租金算至2014年6月10日并无不妥。徐阿棋与张清之间经济往来较多，徐阿棋称其给张清支付的28500元未打收条，徐阿棋二审提交的录音，张清不认可是其声音，录音内容中“那个给过”，无法确定是哪一笔，也并未明确张清收到徐阿棋支付28500元租金，徐阿棋提供证据不能证实其向张清另支付租金28500元。徐阿棋提供证据不能证实其进行的地面硬化以及添附建筑物征得张清同意，且张清对地面硬化以及添附建筑物的费用不予认可。徐阿棋提供的证据也不能证实对涉案厂房进行地面硬化以及添附建筑物属于使用租赁房屋必须产生的费用，故徐阿棋上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3040元，由上诉人徐阿棋负担。本判决为终审判决。审判长 王俊英审判员 马玉兰审判员 魏聪唤二〇一五年二月十日书记员 刘 娜附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。