（2014）青民一终字第2512号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-05-26
案件名称
刘广训与王培喜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘广训,王培喜
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2512号上诉人（原审原告）刘广训。委托代理人祝焕卫，山东琴岛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王培喜。委托代理人李新良，山东天正平律师事务所律师。上诉人刘广训因与被上诉人王培喜房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第1366号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员王楷参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人刘广训的委托代理人祝焕卫，被上诉人王培喜的委托代理人李新良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘广训在原审中诉称，2007年11月刘广训所在的村庄进行旧村改造，刘广训取得本村新区×号楼×单元×户的楼房一处。2009年11月王培喜因住房困难，经亲友介绍，王培喜暂住刘广训的房屋。现请求依法判令王培喜腾出所占用的位于平度市东阁街道办事处丰山洼新区×号楼×单元×户的房屋，并交付于刘广训。王培喜在原审中辩称，该房屋系王培喜购买刘广训的，刘广训的请求应当予以驳回。2009年11月28日经人介绍，刘广训将该房屋以25万元的价格出售给王培喜，并签订了《售、购房协议书》，该协议约定“付款方式为一次性支付完毕，售房人即交付钥匙给购房人王培喜进行装修，房屋产权即归购房人王培喜所有，产权证需通过村委会更改成王培喜且更改姓名之工作由售房人刘广训负责联系办理，而缴往村委会的更名费每平方米100元人民币由售房人刘广训支付”。该房屋于2009年11月29日交付给王培喜，房屋所有权已经转移四年多，已经超过了诉讼时效。该房屋系王培喜购买所得，并非借用刘广训的房屋，刘广训请求返还房屋，其请求显然不能支持。原审查明，案件审理过程中，经向刘广训释明，刘广训变更诉讼请求为：1、依法确认刘广训、王培喜双方之间签订的房屋买卖合同无效；2、要求王培喜返还刘广训的涉案房屋。2007年平度市城关街道办事处丰山洼村进行旧村改造，刘广训取得该村新区×号楼×单元×户房屋的使用权和所有权。2009年11月28日刘广训、王培喜双方签订房屋买卖协议一份，协议约定：刘广训将位于平度市丰山洼村×号连同车库20平方米出售给王培喜，价款人民币25万元，付款方式为一次性支付完毕，刘广训即交付钥匙给王培喜进行装修，房屋产权即归王培喜所有，产权证需通过村委会更改成王培喜且更改姓名之工作由刘广训负责联系办理，而缴往村委会的更名费每平方米100元人民币由刘广训支付。王培喜与祝宪香系夫妻。2013年平度市进行行政区划，原平度市城关街道办事处丰山洼村区划为平度市东阁街道办事处丰山洼村。2009年12月15日平度市人民政府东阁街道办事处丰山洼村民委员会收取祝宪香涉案房屋的更名费10500元。涉案的房屋尚未办理产权登记手续。原审还查明，2005年10月9日山东省人民政府关于平度市2005年第一批次城市建设用地的批复〖鲁政土字（2005）1058号〗，同意征收平度市城关街道办事处等8个街道办事处（镇）集体建设用地98016平方米，用于该市城市建设。平度市人民政府关于城关街道办事处丰山洼村使用土地的批复〖平政地字（2006）16号〗，城关街道办事处丰山洼村集体建设用地1945平方米，已经山东省人民政府〖鲁政土字（2005）1058号〗文件批准征收，并已纳入市国有土地储备库。平度市人民政府依据有关法律规定，同意将1945平方米的土地使用权划拨给城关街道办事处丰山洼村，用于建设村民楼。所建住宅要全部用于安置本村村民，一律不得对外出售。上述事实，有原审法院调取的山东省人民政府〖鲁政土字（2005）1058号〗文件及平度市人民政府〖平政地字（2006）16号〗文件在案佐证，质证过程中双方当事人对其真实性均无异议。原审认为，刘广训、王培喜双方签订买卖合同、并交付房屋已达4年之久，明显超过法定诉讼时效期间，且无中止、中断、延长的法定事由，因此，对刘广训的诉讼请求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原审判决：驳回刘广训的诉讼请求；案件受理费2420元，由刘广训负担。宣判后，上诉人刘广训不服原审判决，向本院提起上诉称，1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同无效，被上诉人系城镇居民，涉案房屋系在集体土地上专门为安置村民而建造的，双方进行的买卖无效。合同无效即自始无效，原审认定本案超过诉讼时效错误，应予纠正。2、上诉人曾多次通过中间人向被上诉人主张返还，本案未超过诉讼时效。3、上诉人与被上诉人的买卖合同未履行完毕，未交付完毕，因此不存在合同履行完毕的情况。上诉人上诉请求：依法撤销山东省平度市人民法院（2014）平民一初字第1366号民事判决，改判：1、确认双方签订的房屋买卖合同无效；2、判令被上诉人将涉案房屋返还给上诉人；3、本案诉讼费由被上诉人负担。被上诉人答辩称，1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效。一审法院调取山东省人民政府的文件，证实了涉案房屋的集体土地被依法征收为国有建设用地，并非集体土地。平度市人民政府的文件，证实了该涉案房屋的土地使用权为“国有划拨”。对于国有划拨土地使用权，我国法律并无禁止转让的法律规定，所以国有划拨土地上的房屋，也没有法律规定禁止买卖。虽然平度市人民政府文件中规定“用于安置本村村民，一律不得对外出售”，但这仅仅是地方政府的文件，不能作为合同效力的依据。根据《合同法》第52条的规定“违反法律、行政法规的强制性规定”才能认定合同无效，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同，不属于上述无效的情形，更不属于上诉人主张的集体土地房屋或者是宅基地房屋，所以该房屋买卖合同合法有效，上诉人主张该房屋买卖合同无效没有任何法律依据。2、上诉人的起诉超过了二年的诉讼时效，一审判决驳回上诉人的诉讼请求正确。2009年11月28日，上诉人与被上诉人双方签订了《售、购房协议书》，该协议书明确约定“售房总价为人民币贰拾伍万元整（含车房价），付款方式为一次性支付完毕，售房人及交付钥匙给购房人王培喜装修，房屋产权即归购房人王培喜所有”，根据上述约定，应当是被上诉人先付清房款后，上诉人才交付给被上诉人房屋。既然上诉人已经向被上诉人交付房屋，证实被上诉人已经全部付清房款。该房屋于2009年11月29日交付给了被上诉人。因上诉人是该合同的当事人，如果其认为该买卖合同无效，上诉人从签订合同之日及房屋交付之日，就应当知道权益受到损害，但上诉人2014年3月26日提起诉讼，相隔4年多，显然超过了2年的诉讼时效。被上诉人诉讼请求为确认合同无效，对合同的效力认定，属于债权的范畴，不属于物权范畴，应当适用时效抗辩。综上，一审以上诉人超过诉讼时效为由判决驳回上诉人的诉讼请求正确，依法应当予以维持。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订买卖合同并交付房屋已经超过2年，原审法院以其诉讼请求超过诉讼时效为由，判决驳回起诉，并无不当。上诉人主张其曾多次通过中间人向被上诉人主张返还，因此本案没有超过诉讼时效，但上诉人未提交任何证据对此加以证明，上诉人对此亦应承担举证不能的法律后果。上诉人上诉主张双方买卖合同未交付完毕，但被上诉人占有使用涉案房屋已多年，上诉人该主张与事实不符。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人刘广训负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 孙 琦代理审判员 王 楷二〇一五年二月十日书 记 员 孔 怡书 记 员 于国英 来自：