（2015）邢民四终字第95号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-07-15
案件名称
河北仁安房地产开发有限公司与李晓灿房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省邢台市中级人民法院
所属地区
河北省邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省邢台市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）邢民四终字第95号上诉人（原审原告）河北仁安房地产开发有限公司，住所地石家庄长安区建设北大街223号中浩商务楼。法定代表人廖欣，该公司董事长。委托代理人胡山峰，河北新业律师事务所律师。委托代理人韩文静，河北新业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李晓灿，司机。委托代理人闫秀丽，农民。原审第三人韩宗男（韩庆义），农民。上诉人河北仁安房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广宗县人民法院（2013）广法民一初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人河北仁安房地产开发有限公司的委托代理人胡山峰、韩文静，被上诉人李晓灿的委托代理人闫秀丽到庭参加诉讼，原审第三人韩宗男经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审认定，原告以出让方式取得广宗县光明街南侧、商贸街北侧地块的使用权，该地块经规划建设“世纪嘉园”商住综合体项目。原告取得使用权后在该地段建设了大面积楼房和本案争执的2间平房。原告自述建造的2间平房没有在商品房规划许可证、建筑工程许可证、商品房预售许可证范围内，属于自用房屋。原告仅提交了土地使用证，证明对该块土地享有使用权。未能提交与该地段土地使用证，相对应的商品房规划许可证、建筑工程许可证、商品房预售许可证等证件。第三人系原告员工。2011年12月8日，被告依据其与原告签订的《商品房买卖合同》，交付了全部房价款6万元。《商品房买卖合同》约定了房屋坐落位置，使用期限、价款、付款方式，双方违约责任等情况。该合同上盖有公司印章、负责人手章以及李晓灿的签字。第三人以其个人名义向被告出具了收款凭证。被告购买的房屋系毛坯房，购买后被告对该院落地面、房屋内地面进行填土平整，以及对房屋进行了装修，房屋房顶作了防水处理。装修完工后被告一直居住使用。广宗县公安局刑事案件回执单证明，2012年4月6日广宗县公安局经侦大队接到仁安公司股东刘久琴的报案，称该公司发现在广宗县体育路东南头有一个未销售的商铺内有人在使用，经询问该商铺使用人李晓灿是从该公司员工韩宗男（又名韩庆义）手中以6万元价格购买，韩宗男在没有委托其销售的情况下，私自收取客户6万元房款也未向该公司财务上交。原审认为，原告与被告之间签订了《商品房买卖合同》，该合同对房屋坐落位置，价款、使用期限，违约责任，进行了约定，且当日履行了合同确定的付款义务（房款6万元）。双方签订的合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律规定，也不损害他人的合法权利，应予以保护。第三人的收款行为系其职务行为，作为被告有理由相信房款交付到了原告河北仁安房地产开发有限公司，其行为属合同法上的表见代理。原告虽然提交了广宗县公安局出具的接受刑事案件回执单，但该证据只是股东刘久琴的自述，并非公安机关出具的立案侦查结论，且也未能提交被告与第三人之间的行为存在并非善意和无过失证据。原告主张该争执的房屋违反了法律强制性规定，属无效合同，但没有提供证据证明该房屋的建设不在商品房规划许可证、建筑工程许可证、商品房预售许可证规划范围之内的证据，因该证件可以证明规划的实际情况，争议房屋是否在规划范围之外，据此原告不提供上述证据，应当承担举证不能的后果。故原告主张返还房屋的请求因证据不足，予以驳回。第三人经合法传唤未到庭参加诉讼，本案将依法缺席判决。原审根据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十九条规定、《中华人民共和国民法通则》第六十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告河北仁安房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1，300元，由原告河北仁安房地产开发有限公司承担。上诉人河北仁安房地产开发有限公司不服原判，提起上诉，请求撤销原判，确认上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》无效，判令被上诉人向上诉人返还合同项下的房屋。其主要理由是，上诉人以出让方式取得广宗县光明街南侧、商贸街北侧地块的土地使用权，诉争的房屋位于该地块上，但未在建设工程规划许可证范围内，更未取得销售许可手续。第三人未经上诉人同意，擅自将房屋出售，与被上诉人签订《商品房买卖合同》，违反了《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等法律、法规的强制性规定，根据《合同法》的相关规定，该合同应认定为无效。一审驳回我方诉讼请求错误。被上诉人李晓灿辩称，我认为合同有效，我是从对方公司销售部经理手里买的房子，其他事情与我无关。合同有效，故不应该返还房屋。原审第三人韩宗男无陈述意见。本院开庭审理过程中，上诉人提交1、河北省固定资产项目核准证，2、世纪嘉园建设用地规划许可证，3、建设工程规划许可证、总平面图（盖有上诉人工程部印章），4、世纪嘉园小区示意图（盖有上诉人工程部印章），5、房产幢平面图（盖有上诉人工程部印章），6、建筑工程施工许可证，7、商品房预售许可证。对于上述证据逾期提交的原因，上诉人称是因为项目开发距今10余年，原项目部解散了，设计公司注销了，我方去广宗县调取相关材料时，接待人员答复需请示领导，后一直没有回信。本次庭审前从档案中查找出了材料。对上述证据，被上诉人称自己不懂，就认为合同有效。经审理查明，原审已认定的事实上诉人未提出异议，本院予以确认，不再赘述。本院认为，上诉人在本院开庭审理时提交的证据均为上诉人所持有，其应在原审中提交而未提交，且其逾期提交的理由不合理。且总平面图系上诉人自行出具，建设工程规划许可证中注明的附件中没有总平面图，故其二审提交的证据不足以证明涉案房屋为非法建筑。原审第三人韩宗男与被上诉人李晓灿签订《商品房买卖合同》时系上诉人的员工，且合同上盖有公司印章及法定代表人手章，足以令李晓灿相信韩宗男具有代理权。涉案房屋已交付李晓灿使用，李晓灿也支付了房屋价款。故原审判决未支持上诉人的诉讼请求并无不当。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人河北仁安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张振防代理审判员 郑延铎代理审判员 王 雷二０一五年二月十日书 记 员 梁 冰 百度搜索“”