（2014）青民三（民）初字第4588号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-14
案件名称
方冬青、顾立微与上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方冬青,顾立微,上海旭博置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第4588号原告方冬青，男，汉族。原告顾立微，女，汉族。以上两原告共同委托代理人刘冰，上海林拓律师事务所律师。被告上海旭博置业有限公司。法定代表人朱瑜，总经理。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。原告方冬青、顾立微诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月27日立案受理后，依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。本案于2015年1月15日公开开庭进行审理，原告顾立微及两原告共同委托代理人刘冰，被告委托代理人谢锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方冬青、顾立微诉称：2011年6月28日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定两原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄房屋，该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币146万元，合同第十条约定房屋交付必须满足条件为“取得了《住宅交付使用许可证》，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告按照规定缴纳了物业维修基金，第十一条约定被告于2012年12月15日前将房屋交给两原告，除不可抗力外；第十二条约定被告如未在合同十一条约定的期限内将房屋交付给两原告，应当向两原告支付违约金，按照已付房款的日万分之3计算，违约金自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日”。合同签订后，两原告按约付清房款，两原告于2014年7月27日接到被告通知领取办理小产证材料时，在领到的维修基金发票中看到被告代收维修基金的缴纳日期为2014年1月21日，两原告经查询发现被告实际缴纳维修基金的时间为2013年6月14日，这不符合合同第十条、第十一条的约定。两原告认为被告未能按约缴纳维修基金导致房屋在合同约定的2012年12月15日这一交房日无法达到合同约定的交房条件，直接影响了两原告房屋所有权的行使，损害两原告利益，违反了合同约定，已经构成违约。故两原告起诉要求判令：被告支付自2012年12月15日至2013年6月14日逾期交房的违约金78，840元。本案受理费被告承担。被告上海旭博置业有限公司辩称：双方在2013年5月11日办理交房手续，两原告接受了房屋就已经认可了房屋现状，交付时两原告未提出异议视为放弃关于维修基金的异议。在（2014）青民三（民）初字第197号案件中双方已经认可了逾期收房的理由不包括维修基金的理由，两原告迟延收房与维修基金没有因果关系。两原告在收房时与被告达成合意并签订承诺书、领取补偿款，双方对于交房的争议已经通过承诺书全部解决。被告缴纳维修基金符合上海市专项维修基金办法第7条的规定。维修基金缴纳问题并未给两原告造成损失，若两原告认为其有损失的需要举证。经开庭审理查明：2011年6月28日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，合同约定：两原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄，据被告暂测该房屋建筑面积为89.28平方米；根据被告暂测的房屋建筑面积，两原告购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，460，000元；合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白；合同第十一条约定被告定于2012年12月15日前将该房屋交付给两原告，除不可抗力外；合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付两原告，应当向两原告支付违约金，违约金按两原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知两原告办理交付该房屋的手续，两原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给两原告；合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件，等。2012年12月7日，被告向两原告邮寄旭辉玫瑰湾交付通知书，两原告于2012年12月8日或9日收到该份通知。2013年5月11日，两原告签署承诺书，载明：本人为青浦区清河湾路699号旭辉玫瑰湾46-1301室住宅业主，因旭辉玫瑰湾小区内的规划问题（学区房、变电站、垃圾房、车位、消防、验房流程等）曾向青浦规划局等政府部门提出申诉，现为了旭辉玫瑰湾小区的共同利益，经与贵司友好协商，同意以4，000元装修款的形式对本人进行补偿，贵司支付4，000元装修款后，贵我双方的纠纷及争议一次性处理完毕，不再有任何争议，本人承诺于2013年5月15日前办理入户手续，对本次事件的处理过程及处理结果承担保密义务，将不以任何形式向第三方、媒介透漏及公布，同时不再以任何形式（包括但不限于向政府部门上访、申诉、提起诉讼、向媒介网络发布信息等）进行维权主张，如有违反，本人承诺无条件退还上述4，000元补偿款。两原告确认收到4，000元。2013年5月11日，原、被告办理房屋交接手续，当日双方确认房屋总价为1，464，415元。另查明，2012年11月21日被告取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证》，2012年12月14日，被告取得了包括两原告所购房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。开发商于2013年6月14日缴纳系争房屋维修基金4，638.69元，两原告于2014年1月21日交付3，479.02元。两原告认为被告迟延办理房地产权证而起诉至本院，本院于2014年1月2日立（2014）青民三（民）初字第197号案件，经审理本院于2014年9月10日作出判决，判决书原告诉称部分载明“预售合同签订后，原告如约付清房款，然而由于被告变更规划、消防不达标等原因至今未取得大产证，致使原告的小产证也无法办理”等。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《上海市商品房预售合同》、发票、旭辉玫瑰湾交付通知书、承诺书、房屋交接单、上海市建设工程竣工规划验收合格证、上海市新建住宅交付使用许可证、收款凭证等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，双方当事人存在争议事实和意见为：两原告认为，两原告于2012年12月15日收房时确未向被告提过维修基金缴纳凭证事宜，但在（2014）青民三（民）初字第4588号案件诉讼中，发现被告缴纳维修基金的时间为2013年6月14日，因而认为2013年5月11日并不能视为收房，当时房屋并不符合合同第10条、第11条关于交房条件的约定，故两原告要求被告支付逾期交房违约金。被告认为，两原告在交房时没有提出维修基金缴纳的问题，收房后视为认可房屋现状，现在两原告以此为由主张逾期交房违约金没有依据。为此，被告提供（2011）沪二中民二（民）终字第1077号民事判决书。原告认为，上述判决书中案件与本案不是完全一致，我国也非判例法国家，故本案不能适用上述案例中的判决，且原告在收房时并不知道被告缴纳维修基金的时间。根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。根据双方合同的约定，被告应当在验收交接时出示包括维修基金缴纳凭证在内的一系列证明文件，根据被告的维修基金缴纳时间，被告无法在验房时提供缴纳凭证，但据两原告陈述显然其在验房时未提出维修基金缴纳凭证事宜，且在2013年5月11日签署承诺书时两原告亦未向被告提出要求出示上述凭证，因此验房时双方未就该问题产生争议，应视为两原告放弃行使被告未缴纳维修基金而拒绝接收房屋的权利。两原告提出因维修基金缴纳问题影响两原告自己居住使用或者出租的意见未能提供充分证据证实，被告又不予认可，本院对此不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告方冬青、顾立微要求被告上海旭博置业有限公司支付自2012年12月15日至2013年6月14日逾期交房违约金78，840元的诉讼请求不予支持。本案受理费1，771元，减半收取计885.50元，由原告方冬青、顾立微负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邵 霞二〇一五年二月十日书记员 赵晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注公众号“”