（2015）霞民初字第101号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-29
案件名称
冯柯生、陈雪霞等与霞浦霞辉名城业主委员会、霞浦县国荣物业管理有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
霞浦县人民法院
所属地区
霞浦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
冯柯生,陈雪霞,郑玉莲,赵凤茶,霞浦霞辉名城业主委员会,霞浦县国荣物业管理有限公司
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第七十八条第一款
全文
福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2015）霞民初字第101号原告冯柯生，男，1954年9月13日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。原告陈雪霞，女，1977年11月17日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。委托代理人陈雪英，女，1967年9月17日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。与原告系姐妹关系。原告郑玉莲，女，1963年4月12日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。原告赵凤茶，女，1970年1月2日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。委托代理人黄馨，女，1993年10月9日生，汉族，霞浦县人，现住霞浦县。被告霞浦霞辉名城业主委员会。住所地：霞辉名城3号楼一层。负责人林志城职务：主任。被告霞浦县国荣物业管理有限公司，住所地：霞浦霞辉名城三号楼一层。法定代表人齐忠职务：董事长。委托代理人董庆勇，男，1970年10月19日生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。系该公司员工。原告冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶诉被告霞浦霞辉名城业主委员会、霞浦县国荣物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案。本院受理后，依法由审判员王莹依简易程序公开开庭进行了审理。原告冯柯生、原告陈雪霞委托代理人陈雪英、原告郑玉莲、原告赵凤茶委托代理人黄馨，被告霞浦霞辉名城业主委员会负责人林志城、被告霞浦县国荣物业管理有限公司委托代理人董庆勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶诉称，1、被告林志城2012年5月上任至今，面对756户业主，没有组织召开一次业主大会，依据《物权法》第七十六条规定，霞浦县国荣物业管理有限公司没有按公开选聘的法律程序进入霞辉名城，关于全体业主利益的《物业管理服务合同》，也没有在业主大会上通过，被告林志城自作主张，私下与被告霞浦县国荣物业管理有限公司订立《物业管理服务合同》和《授权书》永远无效。2、无效合同出卖了广大业主的利益，前期《购房合同》规定物业的收费标准为每平方0.6元，可是被告业主委员会没有通过业主大会，授权国荣物业按每平方0.8元收费，并签订《合同附件》让国荣物业收取每户39元的电梯费维修费，可是霞浦县建设局在2014年支付国荣物业管理有限公司电梯维修保养费和水泵电机整改费用29.78万元，还付给2012年的管理费18万元，国荣物业两边收钱，国荣物业明显重复收费和随便提高收费标准，侵害业主利益。3、霞辉名城前期物业是福州佳欣物业公司，是房地产开发企业聘请的，于2012年1月17日撤出，卷走水费与部分押金，给业主造成的经济损失应该由房地产开发企业顺丰房地产有限公司负责，可是在2012年11月5日俩被告又私下签订所谓的《授权书》，让后来入住者分摊前期物业欠的水电费，每月每户41.51元，授权国荣物业有限公司没有服务坐着收钱。依据《物权法》第七十八条规定，基于以上事实和法律依据，现请求：1、确认俩被告2013年1月11日签订的《物业管理服务合同》和2012年11月5日签订的《授权书》无效。2、本案诉讼费由被告方承担。被告霞浦霞辉名城业主委员会辩称，原告的诉求与事实不符，混淆事实真相，现就真实情况逐一说明。1、有证据表明，自2012年4月29日业委会成立并选举出业委会主任、副主任、秘书长，由林志城担任霞辉小区业主委员会主任，并报松港街道东兴社区和霞浦县房管所备案，所以程序合法。直到2012年11月5日业委会研究决定小区物业由国荣物业暂管，业委会期间共召开过八场会议，每次会议都是超过三分之二以上的业委会成员参加，所作出的决定是业委会全体成员意愿的真实表达，不存在林志城私下与国荣物业签订合同的事实。2、由于历史遗留问题未解决，2012年12月10日业委会召开会议，决定暂定国荣物业代管霞辉小区，物业费按每平方0.8元收费，公摊40元（包括电梯维保费每户13元／月），前期业主押金1000元未退的从2012年8月起物业费中代扣，电动车充电每月10元。以上决定是业委会根据《物业管理条例》的相关规定执行。3、2012年11月5日，鉴于前期物业投标所存在的问题和小区正常管理的需要，业委会召开会议，十一名业委会成员三人有事未到场，其余八名成员均已到场，研究决定由业委会授权国荣物业代为处理前期物业遗留下来的水、电、物业费的收取，从2012年11月1日至2013年3月31日五个月时间为期来处理。因此业委会主任才签订了《授权书》同意国荣物业收费，时间从2012年8月份开始收取，同时，业主被嘉欣物业公司收走的装修押金1000元可用于抵扣物业费，仅此一项，国荣物业就垫付了近40万元，这笔钱是业委会要求国荣物业垫付的。综上，霞辉名城业委会同意让国荣物业暂管霞辉名城物业是因为历史原因造成的，每一次业委会的决定都有公之于众，霞辉的大部分业主是知情的，是主动配合业委会和物业公司进行管理和收费的。由于历史问题，小区物业管理困难，收费困难，给小区的正常管理造成比较大的麻烦，部分业主有意见，其表示理解，但是其在担任业委会主任期间，不拿报酬全心全意为业主服务，花费了大量时间，问心无愧，因此请求法院本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，依法驳回原告的诉讼请求。被告霞浦县国荣物业管理有限公司辩称，1、根据《物权法》第15条规定业主大会在闭会期间由业主委员会行使权利。根据《物业管理条例》第7条、第12条、第35条的规定，说明霞辉名城业委会与国荣物业公司签订物业管理服务合同，可以召开业主大会进行，同时也表明一个态度，也可以不召开业主大会。2、根据《物业管理条例》第26条规定，霞辉名城前期物业收费标准每平方0.6元，直至2012年1月17日前期物业撤出后合同终止。业委会于2012年4月29日成立，国荣物业于2012年3月9日受霞浦建设局委托代管期间至2012年8月，期间并未收取业主物业费。2012年8月，国荣物业才开始收取物业费每平方米0.8元，其物业行为是依法收取的。3、国荣物业的管理服务是建立在《物业管理服务合同》的基础上，经业主委员会授权下，对遗留问题的妥善处理。前期物业撤出后，业主被收走的装修押金1000元，业委会要求国荣物业先垫付该款项，暂时用于业主抵扣物业费，并承诺今后款项追回或使用开发企业顺风房地产有限公司押在建设局的300万元保证金，进行分配该项事宜。因此，国荣物业垫付该项装修押金。据国荣物业了解，原告方都是2012年4月交房的，2014年5月国荣物业起诉原告等7户业主，水电公摊费应该是按照6个月时间计算的，原告方应该清楚。霞辉756户业主，物业费一分未交业主69户（其中24户未交房或入住，45户入住至今恶意欠费），不缴费率6%。由此可见，从94%以上缴费率判定，绝大部分业主是支持国荣物业的。签订的物业服务合同时间是2013年1月11日至2015年1月10日，现其公司物业服务合同已终止，现在处于业委会授权的过渡管理期。综上，依法请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶系霞浦县霞辉名城业主。霞辉名城前期物业是福州佳欣物业公司，是房地产开发企业聘请的，于2012年1月17日撤出，之后由被告霞浦县国荣物业管理有限公司代管。2012年4月29日业委会成立并选举出业委会主任、副主任、秘书长，并报霞浦县松港街道东兴社区和霞浦县房管所备案。2012年11月5日霞辉名城业委会研究决定小区物业同意继续由霞浦县国荣物业管理有限公司暂管，并出具《授权书》。2013年1月11日霞辉名城业委会与霞浦县国荣物业管理有限公司正式签订物业服务合同，物业服务时间至2015年1月10日。由于原告等人对被告霞辉名城业主委员会职能的行使及与被告霞浦县国荣物业管理有限公司物业服务过程中有些纠纷，原告等人于2014年12月30日诉讼法院要求确认俩被告于2013年1月11日签订的《物业管理服务合同》和2012年11月5日业主委员会出具的《授权书》无效。以上事实原、被告无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告的主张是否符合法律规定？原告认为，其作为霞辉名城的业主有权利对损害业主利益的业主委员会与物业公司签订的物业服务合同有权进行主张，请求法院确认业主委员会的《授权书》及与物业公司签订的物业服务合同无效，对之前因授权及合同行为所确定的物业行为无效。被告霞浦霞辉名城业主委员会认为，业主委员会是依据小区业主选举产生的，符合法律程序，并报松港街道东兴社区和霞浦县房管所备案。直到2012年11月5日业委会研究决定小区物业由国荣物业暂管，业委会期间共召开过八场会议，每次会议都是超过三分之二以上的业委会成员参加，所作出的决定是业委会全体成员意愿的真实表达，不存在私下与国荣物业签订合同的事实。所以业主委员会出具的《授权书》及与霞浦县国荣物业管理有限公司签订的物业服务合同是依业主委员会的职责决定，是符合法律规定的，原告几个人不能代表霞辉名城大部分业主的意见。因此，请求驳回原告的诉讼请求被告霞浦县国荣物业管理有限公司认为，霞辉名城业主委员会是经过合法选举产生的，其公司也是合法登记的企业，俩个合法的主体确定的合同符合法律规定且又没有损害到第三人的利益，所以霞辉名城业主委员会出具的《授权书》及与其公司签订的物业服务合同是合法的，原告主张确认合同无效没有事实和法律依据，应予以驳回。原告几位业主因拒缴小区物业费，被其公司起诉后被法院强制执行，因此才提起诉讼。原告几位业主不能代表霞辉名城大部分业主的意思，且其公司与霞辉名城业主委员会签订的物业服务合同已于诉讼期间2015年1月10日届满，目前处于代管期，所以原告主张的内容不符合法律规定，应予以驳回。本院认为，2012年4月29日霞辉小区业主经民主程序选举产生霞辉小区业主委员会，并报松港街道东兴社区和霞浦县房管所备案，选举的程序合法。根据国务院《物业管理条例》第十五条第一款第（二）项的规定，2012年11月5日业主委员会研究决定并出具《授权书》，授权小区物业由被告霞浦县国荣物业管理有限公司暂管，霞辉小区业主委员会期间共召开过八场会议，每次会议都是超过三分之二以上的业委会成员参加，所作出的决定是业委会全体成员意愿的真实表达，业主委员会的工作期间没有侵害业主合法权益。2013年1月11日霞辉小区业主委员会依职责与被告霞浦县国荣物业管理有限公司正式签订物业服务合同，合同服务期为二年，至2015年1月10日。原告等人起诉要求确认《授权书》、《物业服务合同》无效，其提供的证据不能证明霞辉小区业主委员会在履行职责时有过错，且订立的《物业服务合同》现已届满，故原告的主张缺乏事实依据，不符合法律规定，应不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，国务院《物业管理条例》第十五条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告冯柯生、陈雪霞、郑玉莲、赵凤茶的诉讼请求。本案受理费人民币100元，依简易程序审理减半收取50元，由四原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳方法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴纳通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员 王 莹二〇一五年二月十日书记员 刘康玲附注：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同； 微信公众号“”