（2014）东民初字第08235号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-01-27
案件名称
陶海昌与北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心等确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陶海昌,北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心,曹军,初国威
案由
确认合同无效纠纷
法律依据
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第08235号原告陶海昌，男，1961年5月1日出生。委托代理人李速，男，1959年11月7日出生。被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心，住所地本市东城区西晓市街**号。法定代表人孙长生，主任。委托代理人吴国栋，男，1965年3月17日出生。委托代理人高俊峰，男，1957年5月2日出生。被告曹军，女，1966年2月2日出生。委托代理人曹民（被告曹军之妹），女，1967年10月30日出生。第三人初国威，男，1963年10月11日出生，其他情况不详。原告陶海昌诉被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心、曹军确认合同无效纠纷一案，本院于2013年7月2日立案受理。2013年12月，本院作出（2013）东民初字第09287号民事裁定书，裁定驳回陶海昌的起诉。陶海昌不服裁定，提出上诉。2014年1月24日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第01137号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）东民初字第09287号民事裁定，指令本院对本案进行审理。本院于2014年6月30日重新立案，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加初国威为本案第三人。原告陶海昌的委托代理人李速，被告北京市东城区房屋土地经营管理二中心天坛分中心（以下简称天坛分中心）的委托代理人吴国栋、高俊峰，被告曹军及其委托代理人曹民到庭参加了诉讼。第三人初国威经本院合法传唤，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陶海昌诉称：1992年1月1日，原告与被告天坛分中心签订《公有住宅租赁合同》，由原告承租天坛分中心位于本市东城区天坛南里东区×楼×门×号的直管公房（以下简称涉诉房屋）。因天坛分中心的房屋档案中有关于涉诉房屋的《换房协议书》，且该房改由被告曹军承租，原告为此提起诉讼，要求确认《换房协议书》无效。2012年10月11日，北京市第二中级人民法院就该案作出终审判决，支持了原告的诉讼请求。二被告虽未签署《公有住宅租赁合同》，但双方之间已经成立事实房屋租赁合同。该事实房屋租赁合同是被告天坛分中心利用虚假、无效的《换房协议书》与被告曹军恶意串通成立，侵害了原告的合同权利和利益。现原告请求确认二被告之间的事实房屋租赁合同无效，本案的诉讼费由二被告承担。被告天坛分中心辩称：1、1999年7月，原告与曹军签订《换房协议书》，之后涉诉房屋由曹军居住使用并交纳房租，原告并未使用房屋，亦未交纳房租。2、涉诉房屋系天坛分中心管理的公房，天坛分中心有权进行处分。3、天坛分中心与曹军之间形成事实上的租赁合同关系，该租赁关系合法有效。4、被告天坛分中心与被告曹军之间不存在恶意串通签署合同的行为，原告对此并无证据予以证明。因此，被告天坛分中心不同意原告的诉讼请求。被告曹军辩称：1、原告将涉诉房屋使用权售予初国威，初国威又将涉诉房屋使用权售予曹军。《换房协议书》无效并不影响曹军与天坛分中心之间的租赁合同关系。2、涉诉房屋由曹军使用并交纳租金。3、曹军与天坛分中心之间不存在恶意串通签署合同的行为。因此，被告曹军不同意原告的诉讼请求。第三人初国威未到庭应诉，亦未提交书面陈述意见。经审理查明：位于北京市东城区（原崇文区）天坛南里东区×楼×单元×号房屋系被告天坛分中心（原名称为北京市崇文区房地产管理局天坛管理所，后于2001年更为现名称）的直管公房，原由原告陶海昌承租。1995年，陶海昌将涉诉房屋及《公有住宅租赁合同》原件交给第三人初国威。初国威分两次向陶海昌支付人民币共计45000元。1997年，初国威以人民币60000元的价格将涉诉房屋的承租权转让给曹军，并将房屋交付曹军使用。后曹军要求初国威与其办理承租人变更手续，因联系不上陶海昌，故初国威与曹军办理了下列手续：1、“北京市公安局天坛派出所”的证明，时间为1999年4月22日，内容为：“兹有我管界居民陶海昌，住崇文天坛南里东区×楼×单元×号，身份证号为×××，身份证于99年4月15日丢失”；2、“北京市长城建筑工程总公司古建分公司”的证明，时间为1999年5月10日，内容为：“陶海昌系我单位正式职工，家住天坛南里东区×楼×-×号……将其调至双龙南里×楼×-×号……同时将我单位无房户曹军同志安置在贵所辖区天坛南里东区×楼×-×号，请协助办理换房手续”；三、《换房协议书》，时间为1999年7月8日，内容为“陶海昌”与曹军约定，“陶海昌”将涉诉房屋换给曹军承租，“北京市长城建筑工程总公司古建分公司”、天坛分中心均在该协议上盖章确认。1999年7月13日，天坛分中心为曹军出具涉诉房屋的准住证。曹军在涉诉房屋居住至今，按期向天坛分中心交纳租金，但没有与天坛分中心签署《公有住宅租赁合同》。另查，2012年1月，陶海昌将曹军（被告）、案外人北京市长城建筑工程总公司（被告，以下简称长城公司）、天坛分中心（第三人）、初国威（第三人）诉至本院。陶海昌诉称，其未在《换房协议书》上签字，亦未授权他人代为签署，且北京市长城建筑工程总公司古建分公司并未向其提供其他住房，故要求确认《换房协议书》无效。该案审理中，曹军辩称，陶海昌已将涉诉房屋出售给初国威，无权提起诉讼。北京市长城建筑工程总公司辩称，该公司不涉及换房问题，出具手续的古建分公司现不存在，亦不知以前是否存在。天坛分中心表示，对于涉诉房屋办理换房手续的审查符合有关规定，对陶海昌、曹军所述情况并不知情。初国威述称，1995年，其与陶海昌商定以45000元的价格购买涉诉房屋，陶海昌将《公有住宅租赁合同》交给初国威，后陶海昌因着急做生意，说等回来后与其办理过户手续；初国威在涉诉房屋内居住2年，并交纳房屋租金；1997年，初国威以60000元的价格将涉诉房屋卖给曹军；陶海昌已将涉诉房屋售予初国威，无权提起诉讼。经审理，本院于2012年7月作出（2012）东民初字第02189号民事判决书，判决驳回了陶海昌的诉讼请求。陶海昌不服本院判决，提起上诉。二审中，曹军提交署名为“陶海昌”向初国威出具的收条两张，其中日期为1995年6月21日的收条内容为“今收到初国威交来房款贰万元整，余下过完户交清”；日期为1995年6月30日的收条内容为“今收到初国威人民币贰万五千元整，过户费由陶海昌负责”。对此，陶海昌称无法辨认收条是否为其书写，但未申请对该两张收条进行笔迹鉴定。对于“陶海昌”与曹军于1999年7月8日签订的《换房协议书》，陶海昌称其中“陶海昌”的签名并非其本人所签，亦未授权他人代签。曹军则称不记得系何人所签，但认可并非陶海昌所签。天坛分中心与曹军一致认可双方就涉诉房屋现存在租赁关系。北京市第二中级人民法院经审理认为，《换房协议书》中“陶海昌”的签名并非陶海昌本人所签，在无证据表明任何人具有代陶海昌签订该协议的代理权的情况下，现被代理人陶海昌本人拒绝追认，故该《换房协议书》应属无效。需要指出的是，在涉诉房屋管理单位天坛分中心与曹军一致认可双方就涉诉房屋现存在租赁关系的情况下，本案确认《换房协议书》无效对曹军的承租权并不构成影响。如陶海昌认为天坛分中心与曹军就涉诉房屋的租赁关系无效，应另行主张。2012年10月11日，北京市第二中级人民法院作出（2012）二中民终字第14039号民事判决书，判决撤销本院（2012）东民初字第02189号民事判决书，确认陶海昌与曹军于1999年7月8日签订的《换房协议书》无效。又查，1999年，石×诉至原北京市崇文区人民法院，请求与陶海昌离婚并要求进行财产分割。陶海昌因下落不明，经公告传唤未到庭，该院进行了缺席审理。1999年9月15日，该院作出（1999）崇民初字第815号民事判决书，判决石×与陶海昌离婚，涉诉房屋由陶海昌租住。该案审理中，天坛分中心于1999年8月25日向法院出具《证明》，称本案涉诉房屋由陶海昌承租。关于原告于1995年将涉诉房屋交给初国威使用一节，原告称因其无力偿还对初国威的欠款10余万元，故双方口头商定，由初国威无偿居住涉诉房屋，以房租折抵欠款；之后原告去南方做贸易生意，不在北京居住，原告并不清楚涉诉房屋的承租人已经变更为曹军。原告否认其与初国威之间存在涉诉房屋使用权的买卖关系，但认可前述1995年6月的两张收条的真实性。原告另提出，天坛分中心一方面向法院证明涉诉房屋由原告承租，同时又与曹军签订《换房协议书》，显然双方是恶意串通。对此，天坛分中心称，在向被告曹军发出《准住证》后，未对单位内部的租金收缴记录及时进行承租人名称变更，为法院出具《证明》的工作人员根据租金收缴记录记载的承租人情况出具了《证明》，该工作人员并不了解涉诉房屋承租人已经变更为曹军的事实。原告对被告天坛分中心的主张不予认可。原告另提交了天坛分中心的制式《房屋租金缴纳凭证》，以证明其于2013年3月19日以银行转账方式向天坛分中心缴纳了2013年度的房租，履行了租金交付义务。就此，天坛分中心表示其确实收到了该笔钱款，但并不清楚原告如何取得制式《房屋租金缴纳凭证》。上述事实，有《公有住宅租赁合同》，《房屋租金缴纳凭证》，北京市崇文区人民法院（1999）崇民初字第815号民事判决书，北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第14039号民事判决书，《收条》以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。根据查明的事实，原告于1995年已将涉诉房屋交给第三人初国威使用，同时将《公有住宅租赁合同》原件一并交给初国威，并分两次共收取初国威人民币45000元。此后，原告未再使用涉诉房屋。根据初国威在另案中的陈述，其自原告处购买了涉诉房屋使用权，并将涉诉房屋使用权转售被告曹军。综合初国威的陈述以及原告于1995年6月书写的两张收条，足以认定原告与初国威之间存在原告将涉诉房屋使用权售予初国威的事实，且双方已经实际履行。被告天坛分中心依据《换房协议书》于1999年7月为被告曹军开具准住证，此后涉诉房屋由曹军居住，曹军向天坛分中心交纳房租。天坛分中心与曹军虽未签订书面租赁合同，但双方之间已经成立事实房屋租赁合同关系。《换房协议书》虽被生效法律文书确认为无效，但天坛分中心对于承租人的确定并不存在过错。现原告指称二被告恶意串通成立事实房屋租赁合同，证据并不充分。故原告请求确认二被告之间的事实房屋租赁合同无效，依据不足，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回原告陶海昌的诉讼请求。案件受理费70元，由原告陶海昌负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李玉斌代理审判员 代 净人民陪审员 曲丕忠二〇一五年二月十日书 记 员 周丽萍 更多数据：搜索“”来源：