（2014）朝民初字第35317号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-06-26
案件名称
姜志恩与刘旭仑等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姜至恩,刘旭仑,王爽
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第35317号原告姜至恩，男，1958年8月27日出生，北京市朝阳区看守所警察。委托代理人姜庆欣（原告姜至恩之子），1983年1月2日出生。被告刘旭仑，男，1970年2月3日出生。被告王爽，女，1979年3月29日出生。原告姜至恩（以下简称姓名）与被告刘旭仑、王爽（以下均简称姓名，一并提起时称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由代理审判员侯蓓丽独任审判，公开开庭进行了审理。姜至恩及其委托代理人姜庆欣，刘旭仑，王爽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜至恩诉称：2010年5月31日，二被告借口急需用钱，采取欺骗手段与我签订《房屋买卖协议》，约定将位于北京市朝阳区常营丽景园6#住宅楼24层2单元×号房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给我。我在交清各项房款并装修入住后，2014年5月二被告以涉案房屋为经济适用房且王爽不知情为由，起诉要求确认房屋买卖协议无效，经法院判决该房屋买卖协议无效，该判决现已生效。基于此，我需要重新购置房屋，造成巨大损失。为了维护我的合法权益，故诉至法院，要求二被告1、返还购房款413769.6元（包括入住时向开发商交纳的房屋面积差价款13769.6元）、公共维修基金13792元；2、赔偿我房屋装修损失173333.76元、家具损失68500元、电器损失28561元、利息损失17240.91元；3、赔偿我房屋差价损失102万元。刘旭仑辩称：我只同意退还40万元的购房款，姜至恩的其他诉讼请求均不同意。签订房屋买卖协议之时，姜至恩乘人之危，以明显不合理的价格购买房屋。2009年年底，我被羁押在拘留所，当时姜至恩是那里的警察，对我很照顾。他想让我帮忙买一套房，我出来后也没法给他买房，后来为了信守承诺，我就把自己的房子卖给他了。2010年5月31日，我与姜至恩签订房屋买卖协议，房屋建筑面积68.22平方米，那时房屋就值100多万元，我们以40万元成交的。王爽辩称：签订房屋买卖合同时，我与刘旭仑已经离婚了。签订合同的前一天刘旭仑说要把涉案房屋卖给姜至恩，说姜至恩天天打电话催他。我当时不同意，刘旭仑就打我，后来我没办法，第二天签合同的时候，合同的细节我也没有看，40万元的房款也没给我，我没看到钱也没有收到钱。那时涉案房屋已经是我的了，刘旭仑没有资格卖房。经审理查明：二被告原系夫妻关系，于2010年3月2日协议离婚，约定涉案房屋归王爽所有。2008年12月25日，刘旭仑（买受人）和北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称“金隅公司”，出卖人）签订《商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发的涉案房屋，房屋总价款为290616元，房屋的性质为经济适用住房，至今未交纳契税，未办理房产登记。2010年5月31日，刘旭仑（甲方）与姜至恩（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方自愿将涉案房屋出卖给乙方，无论房价涨与落，双方都认可房屋的最终成交价格为40万元。甲方于本协议签订之日将上述房屋和相关证件全部交付给乙方，包括一切与房屋相关的证件。乙方将一次性付清购房款40万元给甲方，其后该房屋发生的一切费用均由乙方自行支付，与甲方无关。甲方并保证甲方、甲方所有亲属以及其下所有子女均与此房无任何关系，当乙方向甲方交付全部房款后，乙方对此房屋享有排他的绝对所有权。以后乙方须办理房屋过户手续，则由乙方承担一切相关的费用，甲方有义务协助乙方办理过户手续。如需甲方亲自出面办理时，甲方应当及时办理并不得拖延。协议签订后，姜至恩向刘旭仑支付了房价款40万元，并于同年6月7日向开发商金隅公司交纳购房款（即补交的房屋面积差价款）13769.6元、于6月25日交纳维修基金13792元。刘旭仑亦将涉案房屋交付给姜至恩，未办理房屋过户手续。2014年5月，王爽以姜至恩、刘旭仑为共同被告诉至本院，以涉案房屋为其所有且不能上市交易为由要求确认《房屋买卖协议》无效并腾退涉案房屋。本院于2014年7月作出（2014）朝民初字第19715号民事判决书，以姜至恩及刘旭仑系在相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用房，双方所签购房协议违反法律、行政法规的强制性规定为由，判决姜至恩与刘旭仑于2010年5月31日签订的《房屋买卖协议》无效，姜至恩于判决生效后三十日内将涉案房屋腾空并交付给王爽。该判决现已生效。庭审中，姜至恩称2010年10月涉案房屋交房，其于2011年4、5月对涉案房屋进行装修，2012年4月其子姜庆新结婚搬进去居住至今。对于装修损失，姜至恩提供了其子姜庆新与江苏永信建筑劳务有限公司于2011年5月20日签订的装饰施工合同及报价单，以及收款人为王国玉的装修房款收条，姜至恩称王国玉为负责装修工程的包工头，装修款都是向其支付的现金，共计173333元。二被告对此均不予认可，认为装修报价虚高。诉讼中，根据刘旭仑申请，本院依法委托北京中平建诚资产评估有限公司（以下简称中平公司）对涉案房屋装修价值进行评估。中平公司于2014年12月1日出具报告书，结论为：涉案房屋装修评估价值为45551.10元。刘旭仑预交鉴定费5000元。对于涉案房屋的家具家电损失，双方均不提起鉴定。姜至恩就涉案房屋家具家电情况提供了家具家电的照片打印件，并称家具家电的发票均已丢失，二被告对家具家电的损失均不予认可。姜至恩主张的因支付房款而将定期存款的50万元取出，因此产生利息损失，二被告对此亦不予认可。姜至恩主张因需要重新购置房屋，但因房屋涨价造成其损失，并提交涉案房屋所在周边小区房价涨幅情况的网页打印件，二被告对此不予认可。庭审中双方当事人均表示房屋差价损失部分请求法院酌定。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖协议》、（2014）朝民初字第19715号民事判决书、购房款发票、维修基金收据、装饰施工合同、评估报告书等相关证据在案佐证。本院认为：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，二被告与姜至恩就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》已经人民法院生效民事判决书认定为无效。现姜至恩要求二被告退还已收取的购房款40万元及向开发商金隅公司交纳的房屋面积差价款13769.6元、公共维修基金13792元，有事实及法律依据，且二被告对姜至恩交纳的上述款项表示认可，故对该请求本院予以支持。因庭审中双方均认可购房款40万元由刘旭仑收取，故该笔款项由刘旭仑返还给姜至恩。对于房屋面积差价款及公共维修基金，系姜至恩向开发商金隅公司交纳，王爽作为涉案房屋的合法所有人实际享受了这部分利益，故房屋面积差价款及公共维修基金应由王爽返还给姜至恩。涉案房屋交付给姜至恩后，姜至恩对涉案房屋进行了装修，现根据法院生效判决，姜至恩需腾退涉案房屋，关于姜至恩主张的装饰装修损失，本院根据相关法律规定及评估机构的鉴定结果，确定该项损失的具体数额。关于姜至恩主张的家具家电损失，因家具家电系可移动财产，姜至恩将涉案房屋腾空交还给王爽并不必然产生该项损失，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于房屋差价损失，涉案房屋系经济适用住房且尚未办理房产登记，不具备上市交易的条件，无法确定其市场价值，故姜至恩主张的房屋差价损失缺乏事实依据，本院不予支持。关于姜至恩主张的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八之规定，判决如下：一、被告刘旭仑于本判决生效后十日内返还原告姜至恩购房款四十万元；二、被告王爽于本判决生效后十日内返还原告姜至恩房屋面积差价款一万三千七百六十九元六角，维修基金一万三千七百九十二元；三、被告刘旭仑、被告王爽于本判决生效后十日内赔偿原告姜至恩装修损失四万五千五百五十一元一角；四、驳回原告姜至恩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10208元，由原告姜至恩负担9930元（已交纳），由被告刘旭仑、王爽负担278元（于本判决生效后七日内给付原告姜至恩）。鉴定费5000元，由原告姜至恩负担4864元（已交纳），由被告刘旭仑、王爽负担136元（于本判决生效后七日内给付原告姜至恩）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 侯蓓丽二〇一五年二月十日书 记 员 倪世欣 关注公众号“”