（2014）盘法民二初字第685号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-04-21
案件名称
昆明市某某花园物业合同一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
昆明市江东花园二期业主委员会,昆明博望物业服务有限公司
案由
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第十条，第十五条，第十一条，第十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第四十九条第一款；《中华人民共和国物权法》：第七十五条第一款
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第685号原告：昆明市江东花园二期业主委员会（以下简称“业委会”）。单位地址：昆明市江东花园二期。负责人：郭斌，系业委会主任。委托代理人：唐光艳，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：张文彬，男，汉族，1972年4月8日出生，四川省人，该业委会副主任，特别授权代理。被告：昆明博望物业服务有限公司（以下简称“物业公司”）。公司地址：昆明市北京路延长线1117号江东二期中心花园旁。法定代表人：尹学李，系该公司总经理。委托代理人：李康鸣，系云大法律服务所法律工作者，一般授权代理。原告业委会诉被告物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月29日受理后，被告提出管辖权异议，本院依法裁定驳回，经昆明市中级人民法院（2０14）昆立管终字第137号《民事裁定书》维持了本院的裁定，2015年1月13日本院依法适用普通程序公开开庭对本案进行了审理，原告业委会负责人郭斌及其委托代理人唐光艳、张文彬，被告物业公司的委托代理人李康鸣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告业委会诉称：本届昆明市江东花园二期业主委员会在行使职权过程中知悉，被告于2009年6月28日与上届业委会签订的《物业服务委托合同》已于2012年6月30日到期。由于被告在以前的物业服务过程中，物业服务水平达不到约定的标准，并且乱立名目向业主收取水池清洗费等费用，业主普遍的意见不愿再与被告续约，为此，本届业委会多次致函被告，要求其退出小区，交出相关资料、物业管理用房、共同设施设备等，但被告均不予理睬。2013年1月6日，小区业委会以书面形式召开业主大会，经业主投票表决，决定不与被告续签合同，授权业委会选聘新的物业公司。决议形成以后，业委会多次要求被告退出小区，但被告仍未退出。原告认为，被告与原告小区上届业委会签订的《物业管理委托合同》已经到期，到期后本届业委会从未与被告签订任何物业服务合同，并且物业服务合同到期后，小区业主大会已经明确决定不与其续签合同，被告继续为小区提供物业服务已无合同依据，应立即退出小区并移交相关物业管理用房、公用设施设备、资料等。原告为维护小区广大业主的合法权利，故诉至法院请求判令：1、被告退出江东花园二期小区，并向原告移交物业管理用房、公用设施设备、小区资料。2、由被告承担本案的诉讼费用。被告物业公司辩称：1、原告并不具备适格民事诉讼主体资格，无权在本案中对被告提起任何诉讼请求。业委会并不具备民事诉讼主体资格，法律并没有明确赋予业委会享有民事诉讼主体资格的权利，业主大会是业主的自治机构，业委会只是执行机构，责任主体是业主本人而不是业委会，因此，从目前的立法现状来看，并没有赋予业委会民事主体的资格。组成本届业委会的全体委员都是不合格的委员；根据业主大会规程的规定，本届7名业主委员会委员都存在违法国家法律法规的情况存在，都存在欠缴物业服务费的情况。7名委员对被告与业主签订的第一次物业合同所应缴纳的物业费至今仍未缴费。他们没有权利在自己已经欠费多年的情况下来提出任何诉讼要求。而且在2011年7月1日组织了所谓的物业公司和一些不法暴力分子联合想将被告非法赶出小区，当地公安机关也出警了。2、至今被告仍然是合法的物业服务管理企业，被告也依约行使了物业管理职责，大部分业主也在接受被告的物业服务并缴纳物业服务费用。根据我国物业服务条例规定，在2012年的物业服务合同到期的时候，鉴于当时的业委会委员大部分欠缴物业费已经实际不适合履行业委会委员义务的情况下被告并没有与业委会续签合同，而是直接与另外745户业主直接签订了合同。同时广大业主不仅签订合同也基于对被告的信任缴纳了物业服务费用。合同约定物业服务期限是三年，第一年缴纳762户，占61.7%，第二年缴纳981户占68.9%，目前第三年过半缴费比例已经占到47%。以上数据意在证明业主已经认可被告，也驳斥了原告许多不实的诉求。被告小区虽然与上一届业委会签订物业合同到期，但是被告和广大业主签订物业合同已经履行过半，并且缴费情况也是无可辩驳，业委会没有权利将被告赶出小区。3、被告认为原告在民事起诉状中所陈述的召开了业主大会并不属实，这是一个虚假的事实。请求法院依法驳回原告的起诉。原告业委会为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：第一组证据，证据1、业主位会员换届申请表，证明本届业委会是经过相关合法程序选举得出并且在有关行政机关登记备案的合法的，享有诉讼主体资格，是适格的诉讼主体。证据2、登记卡片，证明被告的主体身份；第二组证据，证据3、物业管理委托合同，该份合同是以前被告起诉业主时被告提交给业主因此而获得的；证据4、民事判决书，该判决书对物业管理委托合同的期限进行确认，物业管理合同已经到期；证据5、昆明博望物业服务有限公司致江东二期业主委员会关于更换小区物业服务公司的决议的回复函，证明业委会曾经多次要求被告撤出小区并且被告事实上收到原告出具的通知；证据6、江东花园二期业主委员会要求昆明博望物业服务有限公司撤出小区的函，原告多次要求被告撤出但是被告拒不撤出；证据7、关于对《江东花园二期业主委员会要求博望物业服务有限公司按时腾出物业用房及移交资料的报告》的回复，该报告是业委会向国家主管部门请求来解决问题，国家机关给予的回复；证据8、江东花园二期业主大会关于是否与昆明博望物业服务有限公司续签合同和是否授权业委会选聘物业的决议，有53.8%的业主都不同意与被告续签合同，并授权业委会从新选聘物业服务公司，被告继续在本小区继续进行物业服务管理没有法律和合同依据；证据9、江东花园二期业主委员会关于我小区召开业主大会结果的报告；证据10、江东花园二期业主大会关于是否与昆明博望物业服务有限公司续签合同和是否授权委员会选聘物业的决议，要求被告在7月10日前撤出小区，但是被告拒不退出；证据3-10共同证明1、2009年6月28日，被告与江东花园二期业主委员会签订《物业管理委托合同》，委托被告承担江东花园二期的物业服务，管理期限为2009年7月1日至2012年6月30日止。2、前述物业管理委托合同已为昆明中院的生效判决认定。3、前述合同已于2012年6月20日到期，以后，业委会未再与被告签订新的物业委托合同，业委会多次要求被告退出小区并移交相关资料。设施设备等，并且请求政府各管理部门处理，但被告置之不理，至今尚未退出小区。4、2013年1月1日起到2013年6月23日止，江东花园二期召开业主大会，并于2013年7月9日形成决议，决定不再与被告续签物业服务合同，并授权业委会依法选聘物业公司。决议形成后，经多次要求，被告仍未退出小区。综上，原被告签订的《物业管理委托合同》已经到期，业主大会决议不再与其签订物业服务合同，被告继续为业主提供物业服务合同已无合同依据，应退出小区，移交相关资料、物业。证据11、当庭播放视频资料及照片，证明2013年7月召开业主大会的现场录音录像。证据12、当庭播放录音资料，证明原告并非恶意拖欠物业费，而是被告恶意拒不收缴。证据13、被告贴在小区墙壁上《致业主的公开信》，证实签订合同的业主有781户，与被告所说的745户签订了合同的说法自相矛盾，说明被告所举证证据属于被告自己伪造。证据14、情况说明八份并申请三名证人（吴雪梅）出庭作证，欲证明被告所提交的物业合同并非业主本人签署。经质证，被告认为：证据1真实性认可，合法性关联性不予认可，因为在第一组证据中与换届选举结果有关的仅仅是筹备组一个没有盖章的说明，这只是间接的证据，反映不出是否合法，不能证明原告是本案的适格主体。证据2三性认可。证据3真实性合法性认可，关联性不予认可。虽然与业委会的合同在2012年6月到期，但是我们与小区真正权利人已经另行签订合同并正在履行中。证据4真实性合法性予以认可，关联性不予认可，该证据恰恰证明本届业委会委员拒不缴纳物业费，不适格再做委员。证据5真实性合法性予以认可，证明力不予认可，该回复函日期表明当时合同并没有到期，业委会就想要将被告赶出去，居心何在。证据6三性不予认可，完全是本届业委会的单方陈述。证据7真实性合法性予以认可，证明力不予认可，该证据并没有任何同意业委会将被告撤出小区的意思表示。证据8、9、10均不予认可，完全是业委会单方制作的文件，没有看到业主大会召开的证明也没有看到业主大会选聘和解聘物业公司的证据。证据11三性不予认可，照片1、反映不出真实的所谓业主大会召开的情况，时间不能真实反映，2、参会人员是否达到法定标准不能真实反映，3、表决情况是否达到法定标准不能真实反映。证据12三性均不予认可。证据13真实性合法性认可，该证据是2012年7月4日张贴的，数量上可能会有出入，所有的缴费是真实客观存在的，足以证明小区业主对被告及其物业服务均予以认可。证据14只有3人能够出庭作证对未到庭的5份情况说明不予认可，且出具情况说明只能代表个人不能代表全体业主。被告为证明其反驳主张，提交了如下证据：证据1、（2012）昆民四终字第3号、第4号、第5号、第6号、第8号、第9号、第49号民事判决书，证明组成原告昆明市江东花园二期业主委员会的全体委员均长期欠缴物业服务费，拒不履行业主义务。当时判决结果下来后仍拒不缴纳，被告申请法院强制执行后才收到了物业服务费。不具备担任业主委员会委员的法定资格，无权代行业主委员会权利。证据2、2012.6.30.-2015.6.30.物业服务合同签订明细表、2012.6.30.-2015.6.30.物业服务合同。证明被告曾于2012年先后与共计745户江东花园二期业主及物业实际使用人签订《物业服务合同》。证据3、昆明仲裁委员会作出的昆仲裁（2012）348、349、350、351、352、353、354、355号裁决书，证明被告曾于2012年与江东花园二期业主签订的《物业服务合同》得到已经生效的仲裁书确认合同依法成立、有效。证据4，2013.7.1.-2014.6.30.物业服务费缴费清单及发票存根缴费比例占68.9%、2014.6.30.-2015.6.30.47%物业服务费缴费清单及发票存根，证明江东花园二期业主或物业实际使用人自愿向被告实际缴纳物业服务费的真实情况。上述证据，原告质证认为：证据1真实性合法性认可，关联性不予认可，证明内容不予认可，不能证明因此业委会委员就不具备法定资格。备案表证明已经根据业主大会的规程，是否合法就是按照有无备案手续，原告已经进行了备案，业委会委员具有委员资格，业委会依法成立具有民事主体资格。并且事实并非委员不缴费而是物业公司恶意拒不接受缴费。证据2真实性不予认可，某些合同上的业主根本不存在，其真实性有很大问题。合法性不予认可，根据业主掌握的情况，签订合同过程中采取了不合法的手段，通过某些小恩小惠签订的合同，是不合法的。对合同的合法性全部不予认可。选聘物业管理企业的权利在全体体业主而非单一业主。部分合同上业主姓名和使用人姓名不同，没有注明房屋面积，部分身份证出现错误。证据3、真实性认可，合法性认可，关联性及证明力不予认可；因为仲裁裁决是单个业主签订的，在业委会存在的情况下，单个业主签订的合同是无效的。4、真实性不予认可，发票为被告单方出具，并不能证明业主缴费的事实，关联性不予认可，证明力不予认可，并不说明业主缴费了合同就是合法的。针对双方提交的上述证据，本院认为：对于原告提交的证据，证据1-5、7、13因被告对真实性予以认可，本院对真实性依法予以确认，证据7虽系原告单方制作，但其内容并结合证据5可以反映出原告曾要求被告退出所管理的小区的内容，证据8、9、10本院依法予以采纳；证据11、12经当庭播放，符合证据的相关规定，本院依法予以确认。证据14中五份情况说明因证人未到庭接受质询，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”故本院不予采纳，对于吴雪梅的证言因其购买住房取得业主资格的时间在原业主与被告签订物业合同之后，对于其证言的证明力，本院不予采纳，对证人康琼及黄晓河的证言，其二人虽自述3、4年未交纳物业费，但并不影响其出庭作证的资格，故本院对其证言予以采纳。对于被告提交的证据1、3，因原告对真实性予以认可，本院依法予以确认，证据2、4被告提交了证据原件符合证据的规定，原告虽不予认可，但不能提供充分证据证明其反驳观点，本院对该证据依法予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下案件事实：原告系昆明市江东花园二期住宅小区（以下简称“江东花园二期”）的业主委员会，成立于2010年6月30日。2009年6月28日被告同江东花园二期的第一届业主委员会签订《物业管理委托合同》由被告对该住宅小区进行物业管理。管理期限为2009年7月1日至2012年6月30日。2012年业主段某等业主与被告间的物业服务合同纠纷经昆明仲裁委员会裁决，并认定段某与被告间的《物业服务合同》合法有效。从2012年6月22日起被告分别与业主段某等该住宅小区743户业主、住户签订了《物业服务合同》，约定由被告为江东花园二期的房屋提供物业管理服务，物业管理服务期限为3年，自2012年6月30日起至2015年6月30日止，物业管理服务费为每平方米0.45元。此后，该小区2012年7月1日至2013年6月30日共计962户占总户数67.6%的住户交纳物业管理服务费，2013年7月1日至2014年6月30日共计981户占总户数68.9%的住户交纳物管费，2014年6月30日至开庭前缴费47%。本案主要争议焦点为：原告是否具有诉讼主体资格？被告对涉案小区进行管理是否具有相应的依据？原告的诉讼主张是否应当予以支持？本院认为：关于原告的主体资格问题，民事诉讼主体资格，是指作为民事法律关系的主体，在从事民事诉讼中能够独立享受民事权利并能够独立承担民事责任的资格。根据《物业管理条例》第十条规定：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”。同时规定了业主委员会执行业主大会的决定事项并履行法定职责。本案中原告经选举产生，并向主管部门备案，具有相应的组织机构及经费，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条规定的其他组织，具备合法的民事诉讼主体资格。关于被告所反驳认为原告业主委员会中7名委员存在欠缴物管费的意见，因本案中业主委员会是作为其他组织的一个整体向法院主张权利，至于委员作为业主个人与被告间因欠缴物业费发生的争议不属本案的审议范围。关于被告对涉案小区进行管理是否具有相应的依据的问题，根据庭审查明的事实，第一届业主委员会与被告所签订的《物业管理合同》于2012年6月30日期满终止，被告作为业主委员会明确表明不再与被告续约并要求被告退出所管理的小区。而被告分别与743户业主签订了新的《物业管理合同》，并一直在涉案小区进行物业管理的职责。争议的关键在于新签订的合同的法律效力的问题。根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；”《中华人民共和国物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。”业主委员会与业主间的法律关系属于一种代理关系，业主委员会由业主选举产生并由业主组成，其权利来自于业主的授权，属于法律规定的委托代理。本案中，原告主张涉案小区已经以业主大会表决的形式作出不与被告续签物业服务合同的决议，原告作为业主的委托代理人也表明不再与被告续签合同。但业主自行与被告签订《物业服务合同》，并缴纳物业管理费，与自己的实际行为表明愿意与被告继续建立物业服务合同的意思表示。由于被告与小区业主743户签订《物业服务合同》并按约收取物业费，故被告对涉案小区进行管理，具有相应的依据。关于原告的诉讼请求是否应当予以支持的问题，《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（选聘和解聘物业服务企业）”，第十二条规定：“……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”根据庭审确认的小区共有1424户业主，由于被告已经与小区743户（占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主）签订了《物业服务合同》，且收取物业管理费超过小区过半数业主户数，说明该小区的大部分业主愿意继续由被告进行物业服务。现原告要求被告退出并移交物业管理用房、共用设施设备、小区资料的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第第七十五条、《物业管理条例》第十一条第（四）项、第十二条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，两年内向本院申请强制执行。审 判 长 谢劲梅代理审判员 施晶晶人民陪审员 耿志奇二〇一五年二月十日书 记 员 单衍勇 微信公众号“”