（2014）鄂利川民初字第02682号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-11-19
案件名称
利川市家和置业发展有限公司与温倩租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
利川市人民法院
所属地区
利川市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂利川民初字第02682号原告利川市家和置业发展有限公司（简称利川家和置业公司）。住所地：利川市公园路**号富丽苑*栋***号。法定代表人冯发芹，系该公司执行董事。委托代理人刘学凯，湖北施南律师事务所律师。特别授权代理。被告温倩，居民。委托代理人钟慧，湖北联信律师事务所律师。一般授权代理。委托代理人袁瑞，湖北联信律师事务所实习律师。一般授权代理。原告利川家和置业公司诉被告温倩租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理。依法由审判员苏钢适用简易程序，于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告利川家和置业公司的委托代理人刘学凯，被告温倩及其委托代理人钟慧、袁瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利川家和置业公司诉称：原告公司系从事房地产开发的企业，以旧城改造的方式取得了家和理城楼盘的开发权。被告系旧城改造的安置户，双方签订了《拆迁安置协议》并在2014年5月1日签订了《家和理城车库租赁合同》，约定原告将家和理城的5号车库出租给被告使用，租期自2014年5月1日起至2034年5月1日止20年，租金共计37142元，被告未经原告同意不得对车库进行任何改建、改造，不得改变车库用途等。2014年10月，被告在未经原告同意的情况下，擅自对约定车库进行改建、改造，安装了卷闸门、将原告本属于架空层的车库四周封上砖墙，拟做门面房使用。原告认为：被告的此举行为严重违反了原、被告双方签订的《家和理城车库租赁合同》约定，属于履行合同不符合约定的情形，且给消防安全带来重大隐患，根据《合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。遂起诉至人民法院，要求：1、判令被告继续履行原、被告双方2014年5月1日签订的《家和理城车库租赁合同》内容，及时采取补救措施即拆除车库的砖墙、卷闸门等物以恢复原状；2本案诉讼费用由被告承担。被告温倩辩称：原告与被告存在车库租赁合同关系，但原告的诉讼事实不实；原告租赁给被告的车库不符合合同约定条件；被告完善维修车库无违约责任；原告诉称“给消防安全带来重大安全隐患”没有事实依据。被告将车库封墙并安装卷闸门是依法依约对车库进行适度的必要的完善维修，也是经过原告方同意了的。不按合同约定条件交付合同标的物，存在违约行为的是原告自己。因此，原告的诉讼理由不正当，希望法院查明事实后依法驳回其要求被告拆除车库砖墙、卷闸门等恢复原状的诉讼请求。原告利川家和置业公司为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据：证据一：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《关于家和理城房地产开发项目基建核准的通知》复印件各1份。证明原告对该车库拥有所有权，是适格的主体资格。证据二：《家和置业车库租赁合同》（2014年5月1日签订）。证明原被告对车位租赁的约定是“租赁期限是20年，车库的位置的约定，未经原告许可，被告不得对车库进行任何改建、改造的约定，如要改变车库的使用用途必须经原告同意”。证据三：《施工图纸》。证明该施工图纸是经过相关部门审核，签字并通过了的，是合法有效的，该图纸说明该争议车库在规划设计时是架空层车库。证据四：现场照片4张、检举揭发的回复（打印件）、整改通知书（原件）。证明被告改造、改建了合同约定的车库的客观事实，也就是被告违约的事实；因为被告的违约行为导致原告的房屋验收不合格的客观事实。证据五：《商品房买卖合同》。同类型的商品房买卖合同3份（复印件）。证明架空层车库是属于原告的。经庭审质证，被告对原告提交的证据一真实性无异议，对证明目的我们不发表质证意见，由法院决定。对证据二真实性无异议，对合同约定的款项也没的异议，需要说明的是合同一起有四份，租期是70年。对证据三图纸的真实性无异议，不能达到原告证明目的，我们租赁车库是2014年，这个图纸设计是2012年，原告说是架空层，就怎么会是车库呢？我们在原告处租赁的是车库，这是不争的事实。对证据四照片的位置是真实的，原告的车库是架空层，我们完善了车库，不能达到原告的证明目的，刚好证明原告没有交付完善的车库。对检举揭发的回复的真实性有异议，我们对开发商违规的事实也与我们租赁合同没有关系；对整改通知书，我们认为与本案租赁合同没有关系，至于原告是不是违规，与我们租赁车库也没关系。证据五合同的真实性无异议，合同说的是地下的车位，原告出租给我们的是车库，这是两个不同的概念，至于对原告有没有权出租由法院决定。本院认为，原告提交的证据真实客观，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告温倩为支持其辩解理由，向本院提交了下列证据：证据一：《家和置业车库租赁合同》复印件4份。证明对象：证明双方约定交付的标的物是带3把钥匙的车库。原告交付的标的物无门无墙，未达到交付条件，被告自行完善达到交付条件不存在违约，双方约定的是车库，而不是车位。双方实际签订的是70年的期限，为了规避法律，双方就签订了4份合同。证据二：《家和置业车库租赁合同》（原告与温泉签订的）复印件4份。证明双方签订的合同属格式条款，由家和理城置业公司制作，应作有利于被告方的解释。证据三：收条2份。证明被告已经履行了4份合同的全部义务，交付车库款13万元。证据四：照片4张。证明被告仅对标的物进行了完善，以达到双方约定的车库目的，并未对标的物进行改造、改建，不存在违约。证据五：录音音频及录音整理记录。证明被告的封墙等完善行为是经过原告同意的。这种行为是帮助原告纠正其违约行为。经庭审质证，原告对被告提交的证据一真实性无异议，对证明目的有异议，该证据达不到其证明目的，被告强调是车库，而不是车位，是在偷换概念，这只是叫法不一样，都是停车的地方。不管有没有墙和门，都能达到停车的目的。租赁期限70年，根据法律规定，租赁的期限最长只能20年，我们愿意把超过的50年期限的部分的租金退还给被告。证据二真实性无异议，但是对证明目的有异议。原告认为不能证明该合同是原告提供，因为温泉和温倩是兄妹关系，这两份一样的合同也可能是被告自己制作。证据三真实性无异议，不能证明被告违反了其他行为，该份收据明确记载是5号车位，说明本案争议的真实意思是车位，而不是车库。对证据四真实性无异议；对证明目的有异议，合同约定的车库状态就是由原告提供车库的门，并不是说要砌墙。就是只要被告能停车就行了；从原告提供的照片上看，该车库有“浙格森”的门头广告，这证明被告已经将该车位改做他用。对证据五异议是1、该录音被告称是温泉的录音，与本案温倩的租赁合同无关，而是案外人温泉和案外人张宗鹏、熊恩宽、涂勇的谈话，与本案无关，不能作为证据使用。2、即使能作为证据使用，该录音是在2014年12月8日，这是温泉和公司在调解的时候说的，可能不是原告的真实意思表示。3、谈话内容是否是温泉与张宗鹏、熊恩宽、涂勇的真实性无法核实，因为原告的法定代表人是个女的，而被告提供的录音全部是男性的声音，该录音不是原始证据，是属于删减过后的证据，该录音前后都还有内容，被告只是递交对被告有利的一部分，该证据不能作为本案的证据使用。本院认为，原、被告于2014年5月1日签订的《家和置业车库租赁合同》合同已生效，且在履行中发生纠纷，属本案审理的范围，原、被告提交的合同一致，本院予以采信；原、被告于2034年5月1日、2054年5月1日、2074年5月1日签订的合同，其生效、履行时间均未到，也未发生争议，不属本案审理的范围，本院不予采信。被告提交的证据二是他人与原告签订的《家和置业车库租赁合同》，与本案不具有关联性，本院不予采信。证据三中包含了涉案合同租金37124元，证明了被告支付了涉案合同约定的租金，本院予以采信。证据四客观真实，本院予以采信。证据五是经过删减录音资料，不具有真实性，且谈话的人不是本案被告，内容也与本案无关，本院不予采信。经审理查明：2014年5月1日，原告利川家和置业公司（甲方）与被告温倩（乙方）签订了《家和置业车库租赁合同》，合同约定：“1、甲方将其拥有的家和理城五号车库租赁给乙方使用。2、租赁期限为20年即2014年5月1日至2034年5月1日。3、租金共计￥37142元，应于2014年5月1日一次性支付给甲方。乙方付完租金后，甲方向乙方出具收款证明；甲方提供给乙方车库门钥匙3把，如出现丢失、损坏由乙方自行维修。4、乙方向甲方承诺：租赁期间未经甲方许可不对车库进行任何改建、改造，租赁期间该车库只用于存放车辆或放置无污染、无异味、无液体流淌等对车库不能造成损害、污损的物品，不用于饲养家禽、家畜等动物及国家法律规定的违禁品；车库及车门等附属设施如在租赁期内受到非自然灾害损毁或被乙方改建、改造，乙方应负责完全修复；乙方承担租赁期内车库使用的电费。5、甲方向乙方承诺：甲方保证车库完全符合使用目的，及无任何第三方主张该车库的所有权和使用权。……”。被告支付了租金后，原告将按报批图纸修建的5号架空车库交付给被告使用。9月至10月期间，被告在架空车库的北面安装了卷闸门、其余三面砌成墙体。10月15日9时13分，市民在《利川新闻网》市民直通车中的本市规划局板块上检举了原告将通道私自改成商铺转卖他人。当日，本市规划局向原告发出了《整改通知书》，具体整改内容为：“自行拆除1#、2#、5#、6#车位的改造改建，恢复原状”。原告遂诉至本院。本院认为：原告利川家和置业公司将租赁物交付给被告温倩使用，被告温倩支付租金，原、被告之间构成租赁合同关系。原告利川家和置业公司与被告温倩于2014年5月1日签订的《家和置业车库租赁合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方均应按照合同约定全面履行。涉案的租赁物是按规划设计修建的架空车库，架空车库是现实商品住宅最常见，不是传统的封闭性车库，被告接受该车库时未提出异议；原告未按约定安装车库门和提供车库门钥匙，被告应通过合法途径要求原告按约定履行合同；被告对租赁物只有使用权，没有处分权，被告未经原告许可擅自安装卷闸门、将车库架空部分砌成墙体，改变了租赁物的架空性质和外观，属改建，违反了涉案合同第4条的约定，且与法律不符。原告要求被告将改建车库恢复原状的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十三条第二款之规定，判决如下：被告温倩于本判决生效之日起五日内拆除在租赁物上安装的卷闸门和在租赁物架空位置砌的墙体，将租赁物恢复原状。案件受理费728元，依法减半收取364元，由被告温倩承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款汇至湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案一庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 苏钢二〇一五年二月十日书记员 周涛 更多数据：搜索“”来源：