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(2014)苏中民终字第04303号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-12-21

案件名称

昆山华地物业管理有限公司与高志亮物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省苏州市中级人民法院

所属地区

江苏省苏州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

高志亮,昆山华地物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条

全文

江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)苏中民终字第04303号上诉人(原审被告)高志亮。被上诉人(原审原告)昆山华地物业管理有限公司。法定代表人尹智雄,该公司总经理。委托代理人孙卫兴。上诉人高志亮因与被上诉人昆山华地物业管理有限公司(以下简称华地物业公司)物业服务合同纠纷一案,不服江苏省昆山市人民法院(2014)昆民初字第769号民事判决,向本院提出上诉。本院于2014年11月13日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明:2007年4月28日,案外人昆山华地置业有限公司(房地产开发经营企业)及其选聘的物业管理公司(即华地物业公司)与高志亮就其所购房屋的前期物业管理服务签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》,约定:“前期物业费标准为高层、小高层住宅1.4元/月/平方米、公寓1.4元/月/平方米、商铺3元/月/平方米、办公楼3元/月/平方米……高志亮不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,物业管理企业有权要求高志亮补交,并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金……本合同经双方签字后生效,至本物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止……”合同并未就物业费缴纳期限进行约定。高志亮为天地华城2幢603室(住宅)的业主,建筑面积为99.7㎡。华地物业公司提供了相应的物业服务,高志亮拖欠华地物业公司自2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费3348.9元(99.7㎡×1.4元/㎡×24个月)。另查明:高志亮所在天地华城小区至今未成立业主委员会。上述事实有《苏州市前期物业管理服务协议》、发票以及华地物业公司和高志亮在庭审中的陈述等证据予以证实。原审原告华地物业公司的一审诉讼请求为:请求判令1、高志亮支付物业服务费3348.9元,滞纳金1318元,合计4666.9元;2、本案诉讼费用由高志亮承担。原审法院认为:依法成立的合同,对当事人具有约束力。华地物业公司和高志亮签订的《苏州市前期物业管理服务协议》主体合格、内容合法、意思表示真实,合法有效,对双方具有约束力。现华地物业公司已实际履行了物业服务,高志亮有义务按照协议约定支付物业服务费。依据华地物业公司和高志亮所有的房屋面积、协议约定的收费标准和欠费期间,华地物业公司和高志亮拖欠的物业管理费为3348.9元。关于华地物业公司和高志亮房屋外立面漏水,华地物业公司未及时提出应急处置方案,高志亮请求华地物业公司赔偿损失的诉讼请求,因与本案不属于同一法律关系,本案不予处理。高志亮拒交物业管理费的行为有碍整个小区的正常管理与服务,也损害了其他按时缴费业主的正当权利。华地物业公司在服务过程中既要按约提供服务,如定期公布物业管理费的收支情况,也应注意与业主及时进行沟通,在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合,才能把小区建设得更美好,才能构建和谐社区、和谐社会。对于华地物业公司要求高志亮支付滞纳金的诉讼请求,滞纳金性质上属于逾期付款违约金,现华地物业公司主张按照协议约定的日万分之五计算,该标准并不违反法律规定,原审法院予以认可。关于滞纳金的起算时间,因华地物业公司未提供相应证据证明向高志亮催缴物业费的具体时间,故从起诉之日起计算。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条,《物业管理条例》第七条、第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,原审法院判决:高志亮于判决生效后十日内向昆山华地物业管理有限公司支付物业管理费3348.9元并承担逾期付款违约金,以本金3348.9元为基数,自2014年3月3日起至判决生效之日止,按日万分之五计算。案件受理费50元,减半收取25元,由高志亮负担。上诉人高志亮不服上述民事判决,向本院提起上诉称:1、根据上诉人提供的照片可以证明,被上诉人华地物业公司未尽到合同约定的义务,因此其物业服务费应相应降低。且涉案小区系分批交付,按照昆山市人民政府(昆政规)16号文件细则规定,房屋分批交付使用的,服务费应低于规定标准的15%--30%,前期物业协议没有约定的一律按30%执行,因此,上诉人不交全额的物业服务费是维护业主权利。根据被上诉人的服务情况,上诉人只需缴纳部分安保卫生管理费。2、上诉人已于2007年度至2011年度的物业管理费,现是因被上诉人没有提供相应服务或服务不达标,上诉人才不予全额缴纳物业管理费。被上诉人违约在先,原审法院判决上诉人支付滞纳金不当。3、上诉人于2013年年底就缴纳了2011年的物业管理费,被上诉人起诉时向上诉人催讨2011年度的物业管理费,属于对业主是否缴纳2011年度物业管理费的基本情况都不清楚,可见其物业服务一般。请求二审法院撤销原审判决,改判上诉人只需缴纳部分卫生管理费,驳回被上诉人全额缴纳物业管理费及其滞纳金的诉讼请求。被上诉人华地物业公司答辩称:1、原审判决适用法律正确。双方签订的《苏州市前期物业管理协议》是依法成立的合同,对双方当事人均应有约束力。合同约定的物业管理费标准较低,按照该收费标准,被上诉人已是亏损运营。如果随意改变合同中的收费标准,双方的书面协议将变成一纸空文。上诉人享受了被上诉人提供的物业服务,就应按照双方的合同约定缴纳物业管理费。2、原审判决认定事实清楚。物业服务是动态的服务和管理。在保洁员清扫路面之前,路面有可能就是脏的,所以必须每天清扫;路灯坏了,被上诉人及时进行了修复。因优秀的物业服务,被上诉人在2013年被昆山市娄江街道评为了先进集体三等奖。3、上诉人不缴纳物业管理费的行为不仅违反合同约定,还侵犯了其他业主的合法权益。综上,请求二审法院维持原判。二审中,被上诉人华地物业公司向本院提交《昆山市娄江街道办事处关于表彰娄江辖区2013年度物业管理先进单位的决定》(昆娄街(2014)5号)一份,以证明被上诉人提供的物业服务是合格并且优秀的。上诉人高志亮对该份证据质证认为,对其真实性无异议,但该份表彰决定是2013年度的,并非2012年度的,不能证明被上诉人2012年度的物业管理情况。二审查明的其他事实与原审相一致。本院认为,上诉人高志亮与被上诉人华地物业公司于2007年4月28日签订的《苏州市前期物业管理协议》合法有效,双方均应按约履行。现双方一致确认天地华城2幢603室所有权人高志亮2012年度、2013年度的物业管理费本金3348.9元未予缴纳,本院予以认定。被上诉人已为上诉人物业所在的天地华城提供了安保、清洁、消防设施及小区公共设施维护等协议约定的物业服务,且根据华地物业公司提供的《昆山市娄江街道办事处关于表彰娄江辖区2013年度物业管理先进单位的决定》等证据,可以证实被上诉人提供的物业服务是合格的,故上诉人应按协议约定向被上诉人缴纳拖欠的物业管理费本金3348.9元及相应滞纳金。上诉人上诉提出被上诉人未按约履行物业服务义务,但仅凭上诉人提供的照片等证据,尚不足以构成其不支付拖欠物业管理费的合理抗辩,故其上诉理由依据不足,本院不予采纳。综上,上诉人的上诉理由不能成立,本院不予采纳。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费50元,由上诉人高志亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 军代理审判员  沈维佳二〇一五年二月十日书 记 员  陆晓婷 更多数据: