（2015）济民一终字第114号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-13
案件名称
张磊与济南宏达物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张磊,济南宏达物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》：第四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第114号上诉人（原审被告）张磊，男，1975年8月17日出生，汉族，住济南市。委托代理人张庆，山东鲁商律师事务所律师。委托代理人张洪喜，山东鲁商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）济南宏达物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人白霞，总经理。委托代理人林世军，山东才有律师事务所律师。上诉人张磊因与被上诉人济南宏达物业管理有限公司（以下简称宏达公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2014）槐民初字第1791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年2月4日公开开庭审理了本案。上诉人张磊的委托代理人张庆，被上诉人宏达公司的委托代理人林世军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2006年6月13日，宏达公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南市槐荫区南辛庄中街85号xxx小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为一年，自2006年6月13日起至2007年6月12日止。合同对收费标准进行了约定，即按房产证或房屋购买合同上的建筑面积按以下标准收取：多层住宅为每月每平方米0.48元，其中回迁户按每月每平方米0.30元收取；高层住宅为每月每平方米1元，包含电梯费，另加自来水供水二次加压费每立方米0.35元。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年6月10日，宏达公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《鲁信·xxx物业服务委托合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实施物业管理，委托服务期限为：自2007年6月13日8时至鲁信·xxx小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。合同约定的物业费用标准与2006年6月13日甲乙双方签订的《物业管理委托合同》一致，该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。张磊系济南市槐荫区南辛庄中街85号xxx小区业主，住该小区X号楼X单元XXX室，物业建筑面积106.14平方米。按照《鲁信·xxx物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，张磊的物业费按每月每平方米0.48元收取，其自2007年3月1日至2014年6月30日拖欠物业费88个月，数额为4483.35元（106.14平方米×0.48元／平方米／月×88个月）。审理中，张磊提交2003年8月18日的《入伙通知书》复印件与2005年11月4日的《收款收据》复印件一份，欲证明其与山东大众报业（集团）物业管理有限公司（以下简称大众公司）签有合同，其向该公司交纳了物业费。张磊称其有上述两份材料的原件，但未能提供，宏达公司对复印件的真实性不予认可。原审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宏达公司与山东鲁信置地有限公司签订的物业委托合同即系前期物业服务合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务公司和小区业主均有约束力。张磊关于其未与宏达公司签订物业服务合同遂不交物业费的答辩意见于法无据，原审法院不予采信。宏达公司依前期物业服务合同为张磊提供了物业服务，现要求张磊支付物业费，原审法院予以支持。物业服务具有长期性、持久性的特点，服务内容和范围比较广泛，与居民的生活息息相关，宏达公司作为物业服务企业，在催要物业费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境；另一方面，业主对物业服务应有一定的容忍度，若因物业公司存在的服务瑕疵就拒交物业费，致使物业服务企业利润下降，经费不足，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区居民的生活质量，对于按时足额交付物业费的业主来说，也不公平，故张磊以物业服务质量差为由拒交物业费的做法原审法院不予支持。张磊还提交时间分别为2003年8月18日的入伙通知书复印件及2005年11月4日的收款收据复印件，宏达公司对复印件并不认可，张磊拒不提交原件，故对于其提交两份材料所欲证明的其与大众公司签有物业合同并向大众公司交物业费一事，原审法院不予采信。张磊应向宏达公司交纳拖欠的2008年3月1日至2014年6月30日的物业费4483.35元，宏达公司现主张4479.20元，低于张磊实际欠交数额，系宏达公司对自身权利的处分，原审法院予以认可。宏达公司原还要求张磊支付违约金，后其放弃该项诉讼请求，此系其对自身权利的处分，对此原审法院予以准许。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：被告张磊自本判决生效之日起十日内向原告济南宏达物业管理有限公司支付物业费4479.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张磊负担。上诉人张磊不服原审判决上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足，被上诉人要求上诉人支付物业费的诉讼请求没有事实及法律依据。上诉人与宏达公司之间不存在物业服务合同关系。上诉人对于宏达公司与小区开发商山东鲁信置地有限公司签订的物业管理委托合同并不知情，被上诉人与山东鲁信置地有限公司也未将签订合同的事实及合同内容向上诉人告知。2006年涉案小区建设并销售完毕，业主委员会也已经产生，应由业主委员会选聘物业公司。2007年6月12日，宏达公司与开发商签订的《物业管理委托合同》到期后，随后的一年内双方未续签，宏达公司也未与业主委员会签订物业服务合同。2008年6月10日，开发商无权签订前期物业服务合同，宏达公司不再是涉案小区的物业服务公司，无权收取物业费。二、宏达公司没有向上诉人提供过物业服务。涉案小区因长期无人管理，环境极差，经常发生盗窃事件。电梯频出事故，不能正常使用。宏达公司未提交证明其在2006年至2012年间具有物业服务资质。宏达公司诉讼前未向上诉人主张过任何权利。三、宏达公司的诉讼请求已经超过诉讼时效。诉讼时效为两年，宏达公司于2014年7月31日起诉，其要求支付2012年8月之前的物业费超过诉讼时效。四、原审违反法定程序。原审庭审将涉案小区大量物业服务纠纷案件同时开庭，简化了庭审必经程序，导致诉讼时效问题未提出。原审法院关于诉讼时效问题，同案不同判，显失公平。综上，请求撤销原审判决并依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人宏达公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原判。经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为：张磊主张其所在小区已成立业主大会，但未提交证据予以证明，本院不予采信。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，业主大会成立之前，由建设单位选聘物业服务企业，双方签订前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，涉案小区建设单位与宏达公司签订的《物业管理委托合同》、《鲁信·xxx物业服务委托合同》对小区业主均具有约束力。包括张磊在内的小区业主有按照合同的约定向宏达公司支付物业费的义务。张磊主张涉案小区环境极差、经常发生盗窃事件、电梯事故频发等，但未提供证据证明，难以认定宏达公司在履行物业服务合同中存在重大瑕疵。并且，物业公司所提供的物业服务关系到小区全体业主的利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业公司运营经费不足，难以维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害全体业主的利益。因此，对于张磊该抗辩理由，本院不予支持。由于张磊在原审未提出诉讼时效的抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，张磊在二审期间提出诉讼时效抗辩，本院不予支持。经查，原审系适用简易程序独任审理，其开庭程序符合民事诉讼法的规定，未违反法定程序。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张磊负担。本判决为终审判决。审 判 长 王德强代理审判员 何菊红代理审判员 曹 慧二〇一五年二月十日书 记 员 孙培培 搜索“”