（2014）丹民初字第1013号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-08-06
案件名称
丁顺华、壮林娣等与江苏中合新农农产品市场有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丹阳市人民法院
所属地区
丹阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
丁顺华,壮林娣,壮嘉斌,江苏中合新农农产品市场有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《建设工程质量管理条例》：第二条第一款，第十六条第一款；《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十一条，第十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）丹民初字第1013号原告丁顺华。原告壮林娣。原告壮嘉斌。委托代理人杜辉润，江苏维尔达律师事务所律师。被告江苏中合新农农产品市场有限公司，住所地丹阳市葛丹路101号。法定代表人杨志华，总经理。委托代理人朱芬俊，江苏致达律师事务所律师。原告丁顺华、壮林娣、壮嘉斌与被告江苏中合新农农产品市场有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告壮林娣及三原告委托代理人杜辉润，被告江苏中合新农农产品市场有限公司委托代理人朱芬俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年9月4日，原、被告签署了《商品房买卖合同》。依据合同约定，被告应在2012年12月30前将竣工验收合格的商品房交付原告，并按合同要求提供“五证两书”，以便原告办理房地产权属证书，但被告未履行上述义务。被告将未经消防验收合格的商品房对外招租，系违法经营行为。为维护原告合法权益，现要求被告给付截至2014年3月10日的逾期交房违约金70315元、逾期办证违约金55700.2元（根据逾期时间，以合同房款773292元为基数，分别按照日万分之二点一计算），两项合计126015.2元，案件受理费由被告承担。被告江苏中合新农农产品市场有限公司辩称：原、被告间的商品房预售合同真实有效，受法律保护。原告已书面委托被告在2012年11月18日至2015年11月17日期间出租涉案商品房，双方约定商品房包租期间的使用权归被告所有，由被告全权管理和经营。房价的15%为三年包租收益，被告也是在房价8.5折基础上扣除85292元优惠后向原告收取了房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，被告不存在逾期交房行为。交付时间和交付标准属于买卖关系中不同性质的法律问题，被告交付行为是否符合约定，仅涉及质量瑕疵问题，而非逾期交付。涉案商品房已于2013年9月30日竣工验收，即使消防未验收、未备案，被告也仅违反行政管理性规定。综上，请求驳回原告关于逾期交房违约金的诉请，并判令被告按已付房款的万分之一向原告给付逾期办证补偿金。经审理查明：江苏中合新农农副产品批发市场原名华东农产品物流园，该项目由被告开发，并领取了商品房预售许可证。2012年9月4日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“原告购买被告建设的华东农产品物流园B3幢1-2层6号房，总房价773292元，如原告于2012年9月4日前付足所有房款，则享受房款优惠85292元。被告应于2012年12月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。如逾期交房超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告未在规定期限内取得房地产权属证书的，被告需向原告支付已交付房价款万分之一的逾期办证补偿金”。原、被告同日签订合同附件四约定：“原告所购商铺在2012年11月18日至2015年11月17日期间，委托市场物业经营管理公司统一管理。原告委托市场管理公司出租商铺三年所有收益，均已在商品房单价和总价中扣除。期间，商铺的使用权归被告所有，并由被告全权管理和经营”。合同签订后，原告向被告支付了购房款688000元。2013年9月30日，本案所涉商品房由建设单位组织设计、施工、监理等单位竣工验收合格，验收项目包含消防验收。截止2014年3月10日，被告未向产权登记机关报备权属登记资料。庭审中，原告撤回对逾期办证违约金的诉请。以上事实由原告提供的《商品房买卖合同》及附件、被告提供的商品房预售许可证、楼盘广告、工程竣工验收报告、竣工验收合格表及当事人的陈述所证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，所售商品房已办理商品房预售许可证，包租协议也未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效的买卖合同对原、被告双方均有约束力。《商品房买卖合同》约定：“被告应于2012年12月30日前将竣工验收合格的商品房交付原告。如被告逾期交房，自合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金”。原、被告同日签订合同附件四约定：“原告所购商品房在2012年11月18日至2015年11月17日期间，委托市场物业经营管理公司统一管理。原告委托市场管理公司出租商品房三年所有收益，均已在商品房单价和总价中扣除。商品房包租期间的使用权归被告所有，由被告全权管理和经营”。结合主合同及合同附件中，原、被告权利、义务的约定，不难看出，被告在包租期内的交付义务并不包括向原告进行房屋实物的转移占有。由于房价已扣除包租期收益，原告并无收益损失。鉴于买卖与租赁不同的法律关系，向第三人转移占有并不等同于合法交付，被告未按约定办理交付，有违合同义务，被告应承担相应违约责任。根据被告提供的竣工验收资料，可以认定本案所涉商品房在2013年9月30日才具备交付条件，理由如下：《建设工程质量管理条例》第二条规定：“本条例所指建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程”。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。以上不难看出，条例主要调整的是建筑活动当事人相互之间的权利义务关系，该条例所指的竣工验收和交付，是指施工单位完成竣工验收并向建设单位交付建筑工程。本案系商品房买卖法律关系，房屋的交付除了应遵守条例规定外，还应受其他相关法律的强制性约束。依据《中华人民共和国消防法》的规定，建设工程依法应当进行消防验收，除该法第十一条规定的建设工程，应由建设单位向公安机关消防机构申请消防验收外，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。本案商品房属于可由建设单位自行组织消防验收的范围，被告也已组织了包含消防在内的竣工验收，结论为合格。综上，涉案商品房在2013年9月30日达到交付条件，被告应对涉案商品房此前未达交付条件承担违约责任。《商品房买卖合同》第十二条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担”。由于被告未有证据证明已履行了该条款约定的证明提示义务，故即使原告对房屋可交付的事实明知，原告仍可基于合同约定拒绝交接，由此产生的违约责任由被告承担。综上，被告在2013年9月30日后仍需承担相应违约责任。原告将逾期交房违约责任主张至2014年3月10日，本院予以支持。关于逾期交房违约金的计算，原告主张以合同房款773292元为基数，按照日万分之二点一计算，该计算方法既不合乎约定，也无法律依据，本院不予采纳。被告辩称房屋转移占有即为交付，罔顾买卖与租赁的不同法律关系以及验收迟延、未书面通知原告等事实，对其不应支付逾期交房违约金的意见，本院也不予采纳。合同约定按已交房款的万分之一每日计算逾期交房违约金，鉴于房价已扣除包租收益，对过高的违约金，本院酌情调整为商铺日包租收益124.62元的30%，即每日37.39元，逾期交房违约金的数额应为16189.87元（按433天计算）。原告自愿撤回对逾期办证违约金的请求，系对自身诉权的处分，且无规避法律之处，本院予以认可。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告江苏中合新农农产品市场有限公司于本判决生效后十五日内给付原告丁顺华、壮林娣、壮嘉斌逾期交房违约金16189.87元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2820元，由原告负担2458元，被告负担362元（此款原告已垫付，被告应将其承担部分连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 张 忻人民陪审员 蒋泉英人民陪审员 王杏娴二〇一五年二月十日书 记 员 杭宇飞附本判决适用法律条款：《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”