（2015）沪一中民二（民）终字第232号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-09
案件名称
崔亮诉甘泉房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔亮,甘泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第232号上诉人（原审被告）崔亮，＊生，汉族，住＊＊＊。委托代理人顾丽君，上海市新闵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）甘泉，＊生，汉族，住＊＊＊。委托代理人吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。上诉人崔亮因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2010年8月6日崔亮登记为上海市＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）权利人。2010年11月26日崔亮作为抵押人（甲方）、甘泉作为抵押权人（乙方）及见证方上海＊＊房地产经纪事务所（以下简称＊＊房产）签订《房产抵押与借款合同》。合同第一条约定，甲方于2010年11月26日将其所有的系争房屋抵押于乙方所有，乙方按约定时限借给甲方人民币67万元。到该房产可办理交易时限办理过户给乙方，双方债务抵消。合同第二条约定，抵押房产：坐落于＊＊＊，建筑面积78.13平方米，所有权证号为：松字＊＊＊。合同第三条约定，双方认可该房产价格为：70万元。合同第四条约定，借款金额为67万元。合同第五条约定，乙方于2010年11月26日付给甲方65万元，并于当日甲方将该房产及其所有资料交付乙方并归乙方所有，于该房产可办理过户手续时限30个工作日内办理完过户手续当日乙方付给甲方2万元。合同第六条约定，权利担保：1、甲方保证在交付房产及办理过户手续时没有产权和财产纠纷，该房产在办理产权过户登记前，任何一方发生意外（失踪、死亡、离婚等）事件，其法定继承人或法定监护人或该房产受益人承担其责任，协助另一方继续履行本协议。最终交易目的是：甲方按约定时间得到全部借款，乙方得到该房产及本人权属证，即该房产所产生的一切权利和责任归乙方所有，与甲方无关。2、办理过户手续时，甲方权利配合乙方，并无条件提供所需一切有效合法资料（资料不全算甲方违约，另行签订符合当时条件的房屋买卖合同），保证乙方顺利拿到房产证。3、办理过户手续时所产生的所有费用由乙方负责。4、办理产证时，乙方有权更改该房产的受益人。合同第七条约定，违约责任：1、乙方违约：甲方没收乙方所付借款收回该房产，债务抵消；2、甲方违约：得到该房产可办理过户手续时限30个工作日内，甲方违约则偿还乙方134万元，且乙方有权要求甲方赔偿装修费用。3、到该房产可办理过户手续时限起60日内违约方未完全履行责任，每过期一天，违约方付给守约方违约金4，000元；直到完全履行责任止。合同第八条约定，该合同已经签订，该房产所有一切权利和责任归乙方所有（包括该房产动迁与损毁等）与甲方无关。合同另对其他事项进行了约定。崔亮认为该合同与本案无关，没有提及房屋买卖。2010年11月26日甘泉通过银行支付给崔亮651，300元。同日，崔亮出具收条一份，载明今收到甘泉651，300元。崔亮确认收到上述款项，但认为该款项与买卖房屋无关，其中的1，300元不是燃气费，可能是跨行转账或者汇票的手续费。2010年11月30日系争房屋取得抵押权登记，抵押权人为甘泉，债权数额670，000元，债务履行期限为2010年11月26日至2013年8月16日止。崔亮认为抵押登记能证明借贷的关系。2010年12月5日甘泉（甲方）与案外人上海＊＊建筑装饰工程有限公司（乙方）签订《上海市家庭居住装饰装修施工合同》一份，约定装修承包方式为总包；总价款85，704.60元，工期自2010年12月6日开工至2011年2月20日竣工。合同另对其他相关事宜进行了约定。2014年8月29日上海市社会保险事业管理中心出具《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》一份，载明截至上月累计缴费29个月。2010年11月26日案外人＊＊房产出具收据一份，载明收取甘泉＊＊＊中介费13，000元。崔亮认为并未支付中介费，居间费应该上下家都收取，且需开具发票，一个人支付不合理。2014年8月甘泉诉至原审法院，请求判令崔亮协助甘泉将位于＊＊＊房屋产权变更登记至甘泉名下。崔亮请求驳回甘泉的诉讼请求。原审中，法院对中介公司员工李升京进行了询问，并制作了询问笔录。李升京称，甘泉与崔亮之前不认识，崔亮委托将其房屋挂牌出售，中介公司就居间联系了甘泉。本来要签订买卖合同，但因上海规定动迁房3年内不能买卖，为了规避该规定，中介公司起草了房产抵押与借款合同，但真实意思是房屋买卖合同。因3年后才能过户，就双方约定预留2万元尾款。因最终目的就是买卖房屋，所以未约定借款归还的日期。居间费用均由下家支付，数额是房款的2%即13，000元。对李升京的询问笔录，甘泉认为与事实相符，无异议。崔亮则认为与事实不符。崔亮称：系争房屋并未在中介公司挂牌买卖，崔亮仅向中介公司询问如何抵押借款；本案房产抵押与借款合同是甘泉提供，中介公司系见证方，未进行居间服务；居间合同未备案，也无居间费用的发票；甘泉和中介公司恶意串通，用低价强占系争房屋；签订合同前，房屋已交给甘泉使用；合同中约定最终得到借款，而非房款。原审中，甘泉确认房屋买卖价格为67万元。崔亮对此不认可，认为约定借款为65万元，到时还款67万元，其中2万元是给甘泉的好处费；合同约定房屋价格70万元是因为抵押借款，房子要经过评估，为了免去评估费，同时为了考虑该房屋是否值借款的款项，也为了今后若不还款拍卖房屋清偿借款，就约定了房屋价值。崔亮还称借款期限双方是口头约定的，在房产抵押与借款合同中漏了，故在交易中心抵押备案的合同中双方手写加上了借款期限。原审认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，甘泉与崔亮之间签订的虽然名为《房产抵押与借款合同》，但根据其内容显示最核心的就是崔亮交付涉案房屋给甘泉，甘泉支付价款，同时还涉及到了房屋过户等房屋买卖合同应具备的条款，并未涉及一般的借款合同中有关到期返还、支付利息等相关约定。至于崔亮所称交易中心备案合同有借款期限，这也仅是为了抵押登记备案所为，双方留存的合同并未对此进行约定。再结合实际履行中双方是通过房屋中介居间介绍认识，甘泉在合同履行期间还支付了中介费用。在签订该协议后，崔亮将涉案房屋交付给甘泉，甘泉也装修入住至今的事实可以判定，甘泉与崔亮之间实际为房屋买卖合同关系。双方所建立的房屋买卖合同关系系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。甘泉已经按约支付了房款并取得了房屋，现合同约定的过户期限已经届至，故甘泉要求出卖人履行配合过户的义务，有合同依据，应予支持。关于崔亮所称合同第六条约定借款到期前，房屋的所有权要归甘泉，属流押条款，应该无效的意见。因系争合同实质非借款合同，更未约定借款期限，故不存在借款到期前，房屋所有权归甘泉的问题。因此，对崔亮有关流押条款的辩称意见，不予采纳。关于房屋买卖的价格。合同第三条双方认可房屋价格70万元，对于该约定崔亮确认仅系为了评估需要而写，所以该价格并非实际交易价格，结合中介方的陈述及双方实际履行情况，可以确认房屋实际交易价格应为67万元。甘泉已支付65万元，尚欠2万元其愿意在过户时支付，符合合同约定，应予确认。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条之规定，于2014年11月25日作出判决：一、崔亮于判决生效之日起十日内协助甘泉将位于上海市＊＊＊房屋过户登记于崔亮名下；二、甘泉于崔亮协助办理上述房屋产权过户登记当日支付崔亮剩余房款20，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由崔亮负担。原审法院判决后，上诉人崔亮不服，向本院提起上诉称：一、上诉人与被上诉人签订的是借款抵押合同，双方之间无房屋买卖的意思表示，该合同也缺乏买卖合同的必要条件。二、案外人＊＊房产并未收取上诉人居间费用，双方也未签订过居间合同，故原审认定该公司的行为系居间行为，依据不足。三、至于房屋交付系作为借款合同之抵押物，而非作为房屋买卖之意思表示而转移标的物。根据担保法第40条及担保法司法解释第57条之规定，被上诉人取得系争房屋所有权的约定内容系无效条款，但该条款无效并不影响抵押合同其他部分内容的效力。四、本案合同文本虽缺乏还款期限和利息的约定，但抵押登记备案合同文本中对此作了明确。根据担保法司法解释第61条之规定，应以登记记载内容为准。当事人即便放弃利息，也是自行处分权利，不影响借款合同的成立。综上，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求。被上诉人甘泉辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人与被上诉人之间就系争房屋所签订的《房产抵押与借款合同》的真实意思表示。根据双方对合同条款内容的表述来看，合同第一条双方即约定“被上诉人借给上诉人67万元，到系争房屋可办理交易时办理过户给被上诉人，双方债务抵销”；合同第五条约定“被上诉人于2010年11月26日付给上诉人65万元，并于当日上诉人将该房产及其所有资料交付被上诉人并归被上诉人所有，于该房产可办理过户手续时限30个工作日内办理完过户手续当日被上诉人付给上诉人2万元”。上述这些条款虽使用的“借款”、“抵押”等名词，但该条款内容均系针对款项给付及房地产权利交付所作的约定。结合签约后被上诉人即给付了65万元款项，上诉人即将系争房屋实际交付给被上诉人，并由被上诉人对房屋进行装修入住的事实，充分显示出上述合同内容与借款抵押的法律特征不符，反而更符合房地产买卖的实质要件。原审法院据此认定上诉人与被上诉人通过签订上述合同实质形成房屋买卖合同关系的法律事实，当属正确。双方之间的真实意思表示是房屋买卖关系。上诉人主张双方之间无房屋买卖的意思表示，与事实不符，本院不予采信。现被上诉人起诉要求上诉人履行房屋产权过户之合同义务，并愿意届时支付房屋尾款2万元，符合合同约定，亦于法有据。原审法院在查明本案事实的基础上，就其判决理由作了充分详尽地阐述，本院予以认同，故不再赘述。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人崔亮负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年二月十日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：