（2014）中一法三民一初字第435号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2015-11-19

案件名称

李绮颖与中山市国杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

中山市第一人民法院

所属地区

中山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法三民一初字第435号原告：李绮颖，女，1990年1月19日出生，汉族，住中山市。委托代理人：冯云志，系广东金剑时空律师事务所律师。被告：中山市国杰房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：陈海华。委托代理人：殷玲、李凯，系广东卓正律师事务所律师。原告李绮颖诉被告中山市国杰房地产开发有限公司（以下简称国杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法先由审判员温泳梅适用简易程序独任审判，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯云志，被告的委托代理人殷玲、李凯到庭参加了诉讼。原告李绮颖诉称：2011年7月5日，原告（当时以何秀珍的名义）同被告签订板芙南北花园商铺买卖协议一式两份，约定原告向被告购买中山市板芙镇板芙北路146号“板芙南北花园”30卡商铺，协议并约定了其他相关事宜。协议签订后，原告依约分别于2011年7月5日及2011年7月20日，向被告支付定金10万元及首期购房款项633730元。但其后，被告并未依约于2011年12月31日之前向原告交付该商铺，亦未依约定于2012年6月30日之前为原告办理产权过户手续。2012年11月12日，原、被告又签订《板芙利华星座名苑一期商铺买卖协议》一式两份，双方确认，由于政府批准地址变更原因，原告原所购商铺由“板芙南北花园30卡”变更为“板芙镇湖洲村利华星座名苑一期27卡”（还是原所购商铺，只是名称有变）。此外，被告承诺于2013年6月30日之前到中山市房地产交易所办理该物业的产权过户手续。被告并承诺，若因被告原因导致该物业不能如期办理产权过户手续的，视为其违约，原告有权单方终止本协议，且被告须于违约之日起一个月内按原告已付款项金额双倍返还给原告。但时至今日，经多次催促，被告仍未为原告办理产权变更登记。原告认为，被告一再违约，其行为已严重损害原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.依法解除原、被告2012年11月12日所签订的板芙利华星座名苑一期商铺买卖协议；2.被告双倍返还原告已付购房款1267460元及相应利息（自2013年7月30日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算）；3.被告承担本案所有诉讼费用。原告李绮颖就其诉讼请求及主张的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.2011年7月5日板芙南北花园商铺买卖协议；2.2011年7月5日、2011年7月22日收款收据两份；3.2012年11月12日板芙镇利华星座名苑一期商铺买卖协议。被告国杰公司辩称：一、双方签订的协议应该解除，解除原因不在于被告，而在于原告，原告没有如期与被告到国土部门办理房产过户手续。此外，原告委托被告代为申请银行按揭贷款，被告已将贷款所需材料提交银行，但银行认为原告不符合贷款条件，不给予被告批准，后原告要求被告变更付款方式支付余款，但原告没有回复，因此，导致合同无法履行的责任在于原告，原告的行为违反协议的约定，其行为构成违约，协议应解除，被告保留追究原告责任的权利。二、原告诉称与事实不符，双方签订的协议，约定2013年6月30日前办理过户手续，该期限满前，被告多次电话通知原告办理过户手续，并书面通知原告办理过户手续，但原告没有给予配合，而被告不能单方办理过户，过户是需双方办理的。三、原告的诉求第二项要求没有事实及法律依据，导致协议无法履行过错在原告，其无权要求被告支付第二项的款项及利息，且违约金的约定标准过高。综上，原告的诉求没有事实及法律依据，请法院驳回。被告国杰公司就其答辩意见在举证期内向本院提交的证据有：1.2013年6月28日、8月4日、9月3日、11月19日通知、顺丰速运快递单、邮政EMS快递单，证明被告四次向原告发出通知，告知、催促原告到国土部门办理过户手续，但原告未予答复；2.利华星座名苑物业验收交接表，证明原告于2012年11月12日接收涉案商铺；3.涉案房地产的产权证书；4.原告的申贷资料。经审理查明：2011年7月5日，被告作为出售方（甲方）、何秀珍作为买受方（乙方）就涉案商铺签订一份“板芙南北花园商铺买卖协议”，后于2012年11月12日原告（以麦容娟的名义）与被告就涉案商铺的地址变更及延期交铺问题重新签订了“板芙利华星座名苑一期商铺买卖协议”，取消协议了“板芙南北花园商铺买卖协议”，原商铺地址变更为板芙镇湖洲村利华星座名苑一期27卡商铺，协议约定：第一条，1.板芙镇湖洲村利华星座名苑一期27卡商铺给乙方，该物业产权建筑面积约为220.73㎡，首层建筑面积约为136.1㎡，夹层建筑面积约84.63㎡（赠送）；2.双方协定该物业的成交总价为1265730元，则首层建筑面积单价为9300元／㎡……。第二条付款方式，按揭付款：1.乙方于2011年7月5日支付100000元给甲方作为购买该物业之定金；2.乙方须于2011年7月20日或之前向甲方支付首期购商铺款总额的50%（含定金）共633730元（逾期甲方有权按挞定处理，并没收定金）；3.乙方按下列方式向甲方支付购商铺余款632000元：乙方向银行申请办理按揭贷款，待乙方取得该物业新房地产权证、国有土地使用证并交按揭银行办理抵押登记手续后，由按揭银行将款项划入甲方指定账户。第三条，双方同意于2013年6月30日或之前共同到中山市房地产交易所办理该物业的产权过户手续。第四条，双方同意于2012年11月30日或之前办理物业的交接手续……。第五条，1.如甲方所出售的该物业因产权或财务纠纷或其他甲方原因导致该物业不能如期办理产权过户手续或逾期交付乙方使用的，则视甲方违约，乙方有权单方终止本协议，且甲方须于违约之日起1个月内按乙方已付款项金额双倍返还给乙方；2.如乙方原因导致该物业不能如期办理产权过户手续或逾期交付购房款的，则视乙方违约，甲方有权单方终止本协议，且乙方无权要求返还已付款项；3.如乙方办理银行按揭的，须按银行有关规定提交所需资料及办理相关所需手续，如因乙方原因造成按揭贷款在领取该物业新房地产权证后两个月内仍未能划入甲方账户的，乙方应于30天内以现金形式向甲方支付购房余款，否则，视乙方违约；如乙方违约，甲方有权单方终止本协议，且乙方无权要求返还已付款项。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告于2011年7月22日前共向被告支付购房款633730元。2012年11月12日，原、被告办理了涉案商铺的交接手续，被告向原告交付了涉案商铺。2013年2月5日，被告以自己的名义为涉案商铺办理了产权登记［土地证号：中府国用（2013）第30000**号，房产证号：粤房地权证中府字第01130025**号］。而至今，涉案商铺仍登记在被告名下，故原告认为被告违约并诉至本院主张前述实体权利。另查，被告提供了原告向中国工商银行、中信银行申请贷款的资料，原告确认该资料是其向被告提供的，亦确认未能通过银行的贷款审批，银行不放贷，但认为银行不放贷的责任不在于原告。2013年6月29日，被告按合同中原告提供的地址及电话以快递方式向原告邮寄了一份通知，通知原告从2013年6月30日起逐步办理房地产过户手续，要求原告选择一次性付款或按揭贷款（按揭贷款的流程：1.提供银行初审资料；2.初审通过后，到公证处办理按揭贷款委托书公证手续；3.支付所有的税费及相关费用）的方式支付余款，余款付清后办理过户手续。事后，原告没有回复，被告又以同样方式邮寄过几次这样的通知给原告，原告均未予回复。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2012年11月12日签订的商铺买卖合同，是基本上承继了原告于2012年7月5日何秀珍名义签订的商铺买卖合同的权利义务，并实际上解除了7月5日的合同。因此，2012年11月12日原、被告签订的商铺买卖合同是双方真实意思表示，是合法有效的合同。现原告要求解除合同，被告同意，本院尊重双方当事人意见，解除双方于2012年11月12日签订的板芙利华星座名苑一期商铺买卖协议。解除合同的责任归属是本案的争议焦点，原告主张因被告未按约定办理过户手续导致合同解除，责任归于被告；被告认为原告未能通过银行贷款初审，亦未选择一次性支付的方式支付余款，继续交易将令被告面临极大风险，为此，被告多次催促原告提供申请银行贷款的资料或一次性支付剩余房款，但原告均不予回复，因此合同的解除应归责于原告。本院认为，被告的辩解适用了不安抗辩权。《合同法》第六十八条规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”，而按合同约定，被告有先履行过户手续的义务，但在原告提供的资料不能通过银行的贷款预审的情况下，原告可能丧失履行付款义务的能力，被告通知原告再次选择支付方式，但原告未予回复。这种情况下，被告对原告的履行债务能力产生合理的怀疑，从而中止履行过户手续的义务，符合行使不安抗辩权的条件。另外，涉案房产已于2013年2月5日登记在被告名下，被告具备履行过户手续的条件，除了因为被告行使不安抗辩权外，原告没有提出被告不履行合同其他理由。因此，本院认为，被告行使不安抗辩权不履行过户手续，不构成违约。现双方同意解除合同，合同目的已无法实现，被告应将原告支付的购房款退还给原告。而从原告支付购房款后，被告一直占用原告的资金，应从收到该资金之日起按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付所占用资金的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条之规定，判决如下：解除原告李绮颖与被告中山市国杰房地产开发有限公司就买卖位于中山市板芙镇板芙北路146号利华星座名苑（一期）27卡商铺于2012年11月12日签订的板芙利华星座名苑一期商铺买卖协议；被告中山市国杰房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向退还原告李绮颖购房款633730元及支付利息（以633730元为基数，从2011年7月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；驳回原告李绮颖的其他诉讼请求。案件受理费16207元（原告已预交），由原告李绮颖负担8103.5元，被告中山市国杰房地产开发有限公司负担8103.5元（该款被告须在本判决生效之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审　判　长　　向良平审　判　员　　温泳梅代理审判员　　邓文辉二〇一五年二月十日书　记　员　　黄冠华 来源：百度“”