（2014）杭江民初字第1824号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-10
案件名称
赵宝珍与杭州德远瑞祥置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市江干区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵宝珍,杭州德远瑞祥置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江民初字第1824号原告赵宝珍。委托代理人傅林放、朱笑恬，浙江四海方圆律师事务所律师。被告杭州德远瑞祥置业有限公司，住所地杭州市江干区艮山东路128号-118。法定代表人武文勇，董事长。委托代理人崔满兴、姚杰，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。原告赵宝珍为与被告杭州德远瑞祥置业有限公司（以下简称德远公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年11月12日向本院起诉，本院受理后，依法由代理审判员单婧婧独任审判，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。原告赵宝珍及其委托代理人傅林放、朱笑恬，被告德远公司的委托代理人崔满兴、姚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵宝珍诉称，原告于2012年12月21日向被告支付了50000元预售定金，于2013年1月24日与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，并于2013年1月25日向被告一次性付清了剩余购房款1523647元。原告按约履行了支付购房款的义务，但被告并未在合同约定的房屋交付时间内按期交房。根据双方签订的商品房买卖合同第九条、第十条的约定，被告应在2014年6月30日前交付房屋，若逾期交房超过60日的，则原告享有合同解除权。因被告一直未履行交付房屋的义务，原告于2014年9月12日向被告邮寄了解除合同通知书，并要求被告退还购房款，赔偿相应的违约金及利息，但被告在收到上述解除合同通知书后至今未将购房款退还原告，故请求：1、判令确认原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年9月12日解除；2、判令被告退还购房款1573647元并支付逾期付款利息损失197801元（按年利率6.15%计算，从2013年1月26日暂计算至2015年2月10日，实际计算至被告实际履行之日止）；3、判令被告支付逾期交房的违约金78682.35元；4、判令被告支付原告因本次诉讼支付的律师费用5000元；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。被告德远公司辩称，一、案涉商品房已符合合同约定及法定交付条件，可以交付原告使用。案涉商品住宅依法经勘察、设计、施工、监理及建设等单位验收合格并取得规划、消防、环保等部门出具的认可文件后，依法向杭州市城乡建设委员会申请竣工验收备案并提交备案所需文件资料，杭州市城乡建设委员会收到被告报送的全部竣工验收备案文件后同意竣工验收备案。因此，案涉商品房已符合合同约定及法定的交付条件，可以交付原告使用。二、原告主张被告逾期交房要求确认解除合同缺乏依据，应予驳回。案涉商品房符合交付条件后，被告依约通知原告交付，而根据《商品房买卖合同》（附件八）第七条对《商品房买卖合同》第十二条的补充，除非案涉房屋存在主体结构质量问题及严重影响正常居住使用的重大质量问题外，原告不得拒绝收房，若原告拒绝收房的，被告不承担逾期交付房屋的责任。本案系原告在案涉房屋不存在主体结构质量问题及严重影响正常居住使用的重大质量问题的情况下拒绝收房，故被告不承担逾期交付房屋的责任，原告也无权解除双方之间的《商品房买卖合同》。三、退一步讲，即使原告享有合同约定的解除权，该解除权亦因其未在解除权行使期限内行使而消灭。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。根据《商品房买卖合同》（附件八）的约定，原告最迟应于逾期交房60日的次日起15日内向被告发出解除合同的书面通知，但本案中原告并未在15日内向被告发出解除合同的书面通知，即并未在合同约定的解除权行使期限内行使解除合同的权利，故其解除权已经消灭。基于上述理由，原告更无权要求被告退还购房款及赔偿相应利息损失及违约金、律师费用。原告赵宝珍提交了以下证据：1、预售合同备案信息查询记录1份，拟证明原、被告双方存合法有效的买卖合同关系；2、销售不动产统一发票2份，拟证明原告已按约支付全部购房款；3、催办函1份，拟证明原告要求被告履行相应义务；4、杭州市工商局江干分局消费权益争议申诉调解记录1份，拟证明被告存在违约的事实；5、律师费发票1份，拟证明原告为本次诉讼支付的律师费用；6、解除合同通知书1份，拟证明原告在2014年9月12日向被告邮寄解除合同通知书的事实。上述证据经庭审质证，被告对证据1、2无异议。本院认为原告提交的证据1、2能证明原告欲证明的事实，予以确认。被告对证据3的真实性有异议，表示从未收到过原告邮寄的催办函。本院认为，该证据可以证明原告曾于2014年6月30日向被告现办公地址邮寄催办函一份，要求被告履行相应义务的事实，对该证据的真实性本院予以确认。被告对证据4的形式真实性无异议，对内容有异议。本院认为，该证据可以反映原告曾向杭州市工商局江干分局投诉被告方的事实，对该证据的真实性予以确认。被告对证据5的真实性无异议，关联性有异议，对证据6的真实性无异议，表示于2014年9月17日收到该要求解除合同通知书。本院认为，原告提交的证据5、6能证明原告欲证明的事实，本院予以确认。被告德远公司提交了以下证据：1、浙江省商品房买卖合同1份，拟证明原、被告双方存在商品房买卖合同法律关系及合同中双方权利义务的约定；2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份，拟证明2014年6月11日案涉商品房住宅已竣工验收，2014年6月20日经相关部门备案，案涉商品房已符合合同约定及法定交付条件；3、公证书、ems邮寄凭证各1份，拟证明被告已于2014年6月24日依约向原告寄送房屋交付通知书，通知原告办理收房手续，已尽合同约定的交付义务；4、关于解除商品房买卖合同的回函、ems邮寄凭证各1份，拟证明被告在收到原告邮寄的要求解除合同的通知书后回函告知原告无权解除合同并要求原告尽快收房的事实。上述证据经庭审质证，原告对证据1的真实性有异议，认为没有双方的签章，但对原告购买了被告开发并销售的杭州市江干区普福心苑10幢2单元1002室房屋以及双方曾就上述房屋签订过《商品房买卖合同》的事实无异议。本院认为，被告提交的证据1无原、被告双方的签章，仅对该证据的形式真实性予以确认。原告对证据2的关联性有异议、对证据3的真实性无异议。本院认为，被告提交的证据2、3能证明被告欲证明的事实，予以确认。原告对证据4的真实性无异议，但认为原告已经要求解除合同，且解除合同通知书已经邮寄并送达被告，被告再回函要求原告收房已无意义。本院认为，被告提交的证据4能证明被告欲证明的事实，本院予以确认。本院依职权调取了以下证据：杭州市江干区工商行政管理局责令改正通知书1份、询问笔录2份。原告质证后，对责令改正通知书、询问笔录的三性均无异议。被告对责令改正通知书、询问笔录的形式真实性无异议，对内容真实性、关联性有异议。本院认为询问笔录反映了以下事实：2014年8月14日、19日，杭州市工商局江干分局就本案原告投诉被告必须要求原告在签订《商品房买卖合同》之外再另行签订一份《补充合同》才能将案涉商品房交付原告一事，分别向被告的项目客服经理韩燕、投资开发部副总监金苹了解相关情况并制作了询问笔录。本院对责令改正通知书、询问笔录的真实性予以确认。综上，本案事实认定如下：2013年12月21日，原告赵宝珍作为买受人向被告德远公司交付了购房定金50000元。2014年1月24日，原告赵宝珍作为买受人，被告德远公司作为出卖人签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预xxxxxxx）一份，约定：买受人购买的商品房为杭州市江干区普福心苑xx幢x单元xxxx室，建筑面积89.05平方米，其中套内建筑面积75.23平方米，应分摊的共有建筑面积13.82平方米。商品房价款按建筑面积计算，为17671.5元／平方米，总价为1573647元，买受人于合同签订时，一次性付清全部房款人民币1573647元。出卖人应当在2014年6月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的5%向买受人支付违约金。本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八）。合同连同附件共20页，一式4份，具有同等法律效力，出卖人持有2份，买受人1份，前期物业服务公司1份。该合同共有八份附件，其中附件八为补充协议内容，对购房资格、买受人付款方式为银行按揭贷款应遵守的规定、合同解除、书面通知、合同第六条、第十一条、第十二条、第十六等内容进行了补充约定。附件八约定：其中对买受人按本合同约定解除合同的，应于知道解除权成就之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利。原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及其附件后，被告至今未将合同文本依约交一份由原告保管。2014年1月25日，赵宝珍一次性支付了剩余购房款1523647元。案涉商品房住宅于2014年6月11日竣工验收合格，2014年6月20日取得竣工验收备案表。2014年6月24日，被告以ems特快专递方式向原告邮寄了《普福心苑房屋交付通知书》等材料，通知原告案涉房屋已具备交付条件，可办理房屋交接手续。等等。2014年6月28日，原告前往《普福心苑房屋交付通知书》指定地点办理房屋交接手续，被告要求原告签订《补充合同》，原告未予签字确认。双方也未办理房屋交接手续。2014年7月29日，原告向杭州市工商局江干分局投诉被告，投诉内容为：原告在全额支付购房款后，被告一直没有给其交房、看房，原告要求被告提供原告当时所签的合同原本。希望被告根据双方签订的《商品房买卖合同》履行合同义务。调解结果为：被告提出两个方案：一、原告同意退房，那么接下来给其办理退房手续，但是办理手续过程中需要到法院以及房管局进行相关处理；二、原告要房子，那么接下来就需要双方补签补充协议，在合同完全签完后交房。不接受上述两个方案之外的方案。2014年8月14日、8月19日，杭州市工商局江干分局分别向德远公司的项目客服经理韩燕、投资开发部副总监金苹询问相关情况，韩燕表示：在德远公司购买案涉商品房住宅的，均需要签订《浙江省商品房买卖合同》与《补充合同》。原告签了《浙江省商品房买卖合同》，被告没有在《浙江省商品房买卖合同》上盖章。但是双方在房管局网签合同是签过了。原告没有签《补充合同》。金苹表示：事先已采取在《认购协议书》中明确、售楼处公示等方式向原告告知需要签订《补充合同》。2014年9月12日，原告向被告邮寄解除合同通知书1份：贵公司至今未能按期交房，逾期超过60日，现本人正式函告知如下：1、本人与贵公司签订的《浙江省商品房买卖合同》等自贵公司接到此函之日起解除。2、请贵公司于本合同解除之日起30天内退还房款1573647元，并支付利息166177元，支付违约金78682元。经查，被告于2014年9月15日收到上述解除合同通知书。嗣后，被告向原告回函1份，认为系原告自身原因未能依约接收房屋，被告不承担逾期交付房屋的违约责任。原告不享有合同约定的解除权，并要求原告尽快自行接收交付的房屋。另查明，原告为本次诉讼支付律师代理费5000元。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。同时，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告在《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预xxxxxxx）中签字后，被告虽未盖章，但双方对上述合同均已在杭州市房管局进行过网签该节事实无异议，且原告已经支付了全部购房款，履行了作为买受人的主要义务，被告也实际收到了原告支付的购房款，故被告虽未盖章，并不影响双方的合同关系成立，原、被告之间的买卖合同关系合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。任何一方当事人违反合同约定的，应承担相应的违约责任。关于原告要求确认双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2014年9月12日解除的主张。根据本院查明的事实，被告虽在合同约定的交付期限内通知原告办理收房手续，但是确在交房时提出附加条件，即要求原告与其签订《补充合同》，之后才能办理收房手续。对此本院认为，原告在与被告签订了《商品房买卖合同》（含补充协议）之后已按时付清全部购房款，被告作为出卖人理应在合同约定的交付期限内向原告交付案涉房屋。且《商品房买卖合同》（含补充协议）与《补充合同》为两个相独立的文本，被告也未提供任何证据证明《补充合同》已事先得到原告认可，故在原、被告未协商一致的前提下，原告有权不签订该份《补充合同》。被告作为实际控制案涉房屋的一方，以原告未签订《补充合同》为由拒绝与原告办理交房手续，没有法律依据。因此本案中导致原告未能在合同约定的期限接收案涉房屋，责任在于被告。根据《商品房买卖合同》第十条及附件八第三点的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人按本合同约定解除合同的，应于知道解除权成就之日起15日内向出卖人发出解除合同的书面通知。现原告依据上述约定，于2014年9月12日向被告发出解除合同通知书，符合合同约定，故对原告要求确认合同解除的诉讼请求，本院予以支持。关于解除时间，合同自通知到达对方时解除，而被告于2014年9月15日收到原告发出的解除合同通知书，故本院依法确认原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预xxxxxxx）于2014年9月15日解除。关于原告要求被告退还购房款并赔偿购房款利息损失的主张。本院认为，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉《浙江省商品房买卖合同》因被告违约而被解除，被告应依法承担赔偿责任。原告有权要求被告退还购房款并赔偿购房款的利息损失。但原告在主张被告按实际利息损失对其进行赔偿的同时又主张被告向原告支付违约金78682.35元，无事实与法律依据，本院不予支持。关于被告违约给原告造成的购房款利息损失，原告主张以1573647元为基数按年利率6.15%计算，该计算标准不高于中国人民银行同期贷款利率，本院予以准许。经计算，从2013年1月26日至2015年2月10日被告应支付的购房款利息损失为197801元（1573647元×0.0615÷365天×746天）。关于原告主张被告支付原告因本案诉讼而支出的律师费用一项，无事实与法律依据，双方合同中亦无相关约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告赵宝珍与被告杭州德远瑞祥置业有限公司于2014年1月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2013预xxxxxxx）于2014年9月15日解除。二、被告杭州德远瑞祥置业有限公司返还原告赵宝珍购房款人民币1573647元，于本判决生效后十日内付清。三、被告杭州德远瑞祥置业有限公司赔偿原告赵宝珍购房款利息损失人民币197801元，（暂计算至2014年2月10日，此后以购房款人民币1573647元为基数，按年利率6.15%的标准计算至生效法律文书指定的履行期限届满之日止）于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告赵宝珍的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币10748元，由原告赵宝珍负担377元，被告杭州德远瑞祥置业有限公司负担10371元。被告杭州德远瑞祥置业有限公司应负担的案件受理费应于本判决生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币21496元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 单婧婧二〇一五年二月十日书 记 员 卢方舟 关注微信公众号“”