（2015）沈中民二终字第583号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-02-27
案件名称
上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人杨俊峰、冯亚红因房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳曙光房地产开发有限公司,杨俊峰,冯亚红
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第583号上诉人（原审被告）：沈阳曙光房地产开发有限公司，住所地：沈阳市浑南新区天赐街7-3号二层。法定代表人：李德武，系该公司总经理。委托代理人：刘野，系辽宁泽宇律师事务所律师。委托代理人：王寅生，男，1983年3月2日出生，汉族，系该公司副经理，住址：辽宁省辽阳市文圣区。上诉人（原审原告）：杨俊峰，男，1966年6月30日出生，汉族，住址：哈尔滨市南岗区。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人（原审原告）：冯亚红，女，1966年9月17日出生，汉族，住址：哈尔滨市南岗区。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司与被上诉人杨俊峰、冯亚红因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2014）东陵民二初字第1878号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由审判员王惠丽担任审判长并主审，与审判员白丽萍、审判员丁广昱参加评议的合议庭，于2014年2月10日公开开庭审理了本案，上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司的委托代理人王寅生，上诉人杨俊峰、冯亚红的委托代理人吴玲到庭参加了诉讼，本案经合议庭评议，现已审理终结。原审杨俊峰、冯亚红诉称：原、被告于2010年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号606号建筑面积为71.89平方米的商品住房一套，总房款362829元。合同签订后，原告向被告支付全额房款，并于2011年6月15日办理入住。依合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用后180日内即2011年12月12日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。但被告至今仍未能依约履行，致原告无法取得房屋权证书。按合同约定，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期办证违约金29715.7元（暂计算至2014年9月12日）；2、由被告承担本案诉讼费用。原审沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：首先，本案逾期办证的责任不在曙光公司，而是案外人消防局的原因造成的。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在180天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。而本案中造成杨俊峰、冯亚红不能办理权属登记证书的责任，不在曙光公司，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又未通知曙光公司。致使曙光公司向房产登记机关报备延迟造成。其次，双方在合同第十五条第3项约定：一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超过一年的，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行存款利率赔偿买受人损失。因此，原告要求被告自逾期办证之日起至办理权属证书之日止，按已付房款日万分之一支付违约金无合同及法律依据。第三，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，逾期办证的诉讼时效应当自办证的逾期之日起算。本案2011年6月15日交房，依合同第十五条约定，诉讼时效应自2012年6月15日至2014年6月14日。原告于2014年9月24日起诉丧失胜诉权。第四，曙光公司按照消防整改要提高防火材料等级增加了房屋的安全性，增加建筑成本和房屋的市场价值，曙光公司也未因此向购房户再收房款。综上，请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。原审法院经审理查明，原告胡光与被告沈阳曙光房地产开发有限公司于2010年6月23日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区天赐街7-2号606号建筑面积为71.89平方米的商品住房一套，总房款362829元合同签订后，原告分别于2010年6月24日、2012年8月28日分两次向被告支付全部房款。2011年6月15日被告向原告交付房屋。依据原、被告签订的买卖合同第十五条约定，被告应于房屋交付使用后180日内即2011年12月12日前，将办理权属登记所需相关材料报登记机关备案。因被告出售的房屋消防验未能如期完成致其至今不能依约将权属登记材料报登记机关备案。原告至今未取得房屋权属证书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因被告的责任，未能在规定的期限内取得权属证书，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超出一年，原告提出退房，被告退还原告已付房款，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿原告损失。被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告多次找到被告，要求其支付违约金未果，故起诉来院。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人基于真实意思表示做出的法律行为，该行为不违反法律的禁止性规定，故该合同成立并生效。成立并生效的合同对双方当事人具有约束力，对合同签订方以外的第三人没有约束力。本案中，原、被告双方因合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告责任，原告未在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意合同继续履行，被告按已付房款日万分之一支付违约金。被告交付房屋后未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致原告未如期取得房屋权属证书，已构成违约，应当依照合同约定承担相应的违约责任。被告主张其逾期报备登记系因为合同之外第三人原因造成的主张不能成立。因该第三人非合同权利义务人，被告不能以合同外第三人作为抗辩合同权利人行使权利的事由。且被告未能提供充分证据证明其具有免责事由，依据合同相对性原则，被告应当承担违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题，因逾期办理权属证书违约责任属于债权请求权，违约行为持续发生，且违约金数额按日持续增加，诉讼时效的起算时间亦随之按日变化。本案中，被告于2011年6月15日交房，2011年12月12日为逾期办证的第一天，那么两年后即2013年12月11日为诉讼时效的最后一天。原告在2014年9月24日起诉，则只能保护2012年9月24日之后的违约金。根据合同约定，原告如不退房，在逾期办证的一年内即2011年12月12日至2012年12月11日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，故对于原告要求被告支付从2012年6月16日至2014年9月12日的违约金缺少事实及法律依据，本院对其中2012年9月25日至2012年12月11日共计78天的违约金予以确认。按日赔偿已付房款362829元的万分之一计算违约金即78天×362829元×0.0001计算得2830.07元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杨俊峰、冯亚红违约金2，830.07元；二、驳回原告的其它诉讼请求。案件受理费543元，由原告杨俊峰、冯亚红承担493元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。宣判后，沈阳曙光房地产开发有限公司、杨俊峰、冯亚红均不服，上诉至本院。沈阳曙光房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决，并由杨俊峰、冯亚红承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审认定沈阳曙光房地产开发有限公司没能提供证据证明逾期报备办证的责任不在沈阳曙光房地产开发有限公司，而在沈阳市消防局，是不属实的。沈阳曙光房地产开发有限公司在一审提交了11份证据，证明沈阳曙光房地产开发有限公司已经按照合同约定交付了房屋，证明沈阳曙光房地产开发有限公司已具备办理房屋产权登记的其他资料，只因沈阳市消防局在工程竣工后擅自提高消防等级而迟迟不进行消防验收，从而影响了向房产局的登记资料报备时间。庭后，沈阳曙光房地产开发有限公司根据法官示明，又到沈阳消防局，要求其给出具因消防验收争议，消防局一直没有出具验收合格证的证明，但消防局一直没有给出示。举证材料中，包括我公司提交的于2014年5月12日给沈阳市消防局的《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》和我方于2011年6月7日给沈阳市消防局的《消防验收申请报告》。这些证据包括庭审举证足以证明，造成我方逾期报备办证的责任不在我方，而在国家行政执法机关消防局。而没有消防验收合格证，沈阳市房产局即使接收办理房屋产权的其他全部登记资料，也不给办理房屋产权证，这也是全国各地无一例外的通行做法。而根据合同第十五条约定，逾期报备办证的责任不在我方，我方不应当承担逾期办证的违约责任。二、从合同第十五条约定看，双方在合同中逾期报备办证采取的是“过错责任”，而不是“归责责任”。一审判决以“合同相对性”为由让上诉人承担逾期报备办证“归责责任”，属于适用法律错误。三、我公司按照消防整改支出上千万元，提高防火材料等级增加了房屋安全性，也增加了建筑成本和房屋市场价值，这些在售房时尚未发生也未计算在房价之内，我公司也没有因此向杨俊峰、冯亚红再收取房款。对此，大部分购房户都予以理解。一审判决再让我公司承担逾期报备责任，既不公平也不合理。杨俊峰、冯亚红答辩称：沈阳曙光房地产开发有限公司在合同约定期限内没有办理产权证，在办理房证到期后的三年时间里仍没有及时办理，根据省法院民事审判100问，已经严重超出了合理交房范畴。上诉人杨俊峰、冯亚红上诉请求：请求撤销原判，发回重审或依法改判支持我方的诉讼请求。事实与理由：沈阳曙光房地产开发有限公司合同约定交房日期到期后一直没有交房，一审法院没有认定，根据省法院民事审判100问，严重超出交房的合理期限，应给予我方支持。沈阳曙光房地产开发有限公司辩称：延期办理房证的责任不在我方。对方的主张已经超过两年诉讼时效。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、商品房预售许可证等证据材料，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为：曙光公司与杨俊峰、冯亚红签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同第十五条关于产权登记的约定，曙光公司应于2011年12月12日前将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。事实上，曙光公司至今仍未完成该项合同义务，明显已经超出合同约定期限。由于合同对于逾期办理权属登记违约责任已经作出了明确约定，故曙光公司不能依约履行该项合同义务，就应当按照合同约定承担相应违约责任。关于曙光公司提出逾期办理权属登记系第三人原因造成，曙光公司不应当承担违约责任等上诉主张，首先，现有证据不能证明曙光公司在合同约定期限内完成了除消防手续之外全部资料的报备义务。其次，现有证据也不能证明曙光公司未能在合同约定期限内取得消防手续完全是由于消防行政管理部门的原因造成。再次，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，据此，即使曙光公司主张的逾期办理权属登记的原因成立，由于曙光公司未与杨俊峰、冯亚红明确约定因第三人的原因造成违约可以减免曙光公司的违约责任，故曙光公司亦应当按照合同约定承担违约责任。因此，一审法院根据合同相对性的原则，判决曙光公司向杨俊峰、冯亚红承担逾期办理权属登记的违约责任，并无不当。关于杨俊峰、冯亚红上诉主张的违约金支付问题，考虑曙光公司与杨俊峰、冯亚红已在合同中就曙光公司逾期报备资料的违约责任做出明确约定，即逾期一年内，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，合同继续履行。逾期超出一年的，合同仅约定，买受人提出退房，出卖人将买受人已付房款退还买受人，并按已付房款的同期银行活期存款利率赔偿买受人损失，故原审仅支持一年内的违约金，超过一年的违约金请求不予支持并无不当。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1086元，由上诉人杨俊峰、冯亚红承担543元元，上诉人沈阳曙光房地产开发有限公司承担543元。本判决为终审判决。审判长 王惠丽审判员 白丽萍审判员 丁广昱二〇一五年二月十日书记员 董晓琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来源：百度“”