（2015）渝北法民初字第02281号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2016-08-18
案件名称
重庆市刘海物业管理有限公司与肖海燕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百六十二条；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第四十二条第一款
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第02281号原告重庆市刘海物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区两路飞湖路101号，组织机构代码：75005731-3。法定代表人余洪孝。委托代理人潘莉，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。委托代理人袁安祥，重庆市渝北区洛碛法律服务所法律工作者。被告肖海燕，女，1967年3月22日出生，汉族，住重庆市渝北区，现住重庆市渝北区。原告重庆市刘海物业管理有限公司与被告肖海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月8日立案受理后，依法由代理审判员王利萍独任审判，于2015年2月4日公开开庭进行了审理。本院依法适用小额诉讼程序审理了本案。原告重庆市刘海物业管理有限公司的委托代理人潘莉、被告肖海燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市刘海物业管理有限公司诉称：原告系具有合法经营资格的物业管理公司，自2005年11月7日成立该公司，对被告居住的位于重庆市路号栋号房屋履行着物业管理义务，并严格按照2010年重庆市渝北区发展和改革委员会文件渝北发改（2008）134号文件核准的收费标准0.8元／㎡进行收费。原告从2005年1月开始对XXXX小区所有业主进行物业管理，并于2011年7月8日与重庆市卢山房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。该业主房屋建筑面积为129.69平方米，按上述标准，2013年1月至2013年12月期间被告应向原告交纳物管费共计816元。被告一直未交纳相关费用，原告催收未果，现起诉要求：判令被告立即付清所欠原告2013年1月至2013年12月期间的物管费816元。被告肖海燕辩称：1、物管公司的更换未经业主同意；2、原告物业服务质量太差，不理会业主的意见和建议；3、原告清洁不到位，单元门口摆放一排垃圾桶导致进出门口就见垃圾成堆；4、门厅过道停满摩托车及废弃物品，堵塞安全通道；5、被告2013年家中厨房下水道堵塞，向被告求助时，被告处理不及时；6、原告提出的按照0.8元每平方米的收费标准是何时涨的，原告没有通知被告。综上，原告整改后才同意交纳，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告重庆市刘海物业管理有限公司系具有三级资质的物业服务企业。被告肖海燕系重庆市路号栋号房屋的业主，该房屋建筑面积为129.69平方米，系高层住宅。2008年10月16日，重庆市渝北区物价局根据原告的申请作出渝北价（2008）134号《关于确定XXXX楼盘物业服务正式收费标准的通知》的文件，该文件载明：多层住宅物业服务费：0.5元／平方米·月（含公共设备设施日常维护费），高层住宅综合物业服务收费：0.8元／平方米·月（含电梯费及公共设备设施日常维护费），商业营业用户及门面物业服务费由双方协商约定。2011年7月8日，原告为乙方，重庆市卢山房地产开发有限公司为甲方，双方签订《XXXX前期物业管理合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XXXX小区提供物业管理服务，委托期限为2011年9月1日至2014年8月31日。该合同第十九条规定，本物业服务费由乙方按物价部门核准收取；业主逾期不交纳服务费用的，按日收取应纳费用3%的滞纳金。合同第二十条规定，共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收。该合同还对委托管理事项、双方权利义务、物业管理要求和标准、违约责任等进行了约定。上述物业服务合同签订后，原告按约定对XXXX小区提供了物业管理服务，被告在2013年1月至2013年12月期间未向原告交纳物业服务费。2014年5月22日，原告通过向被告邮寄催收函的方式向被告催收2013年1月至2013年12月的物业服务费。2015年1月8日，原告向本院起诉要求判令被告支付2013年1月至2013年12月的物业服务费816元。审理中，原告自认被告一户按每月每平方米0.5元的标准收取物业服务费。被告称原告服务不到位，提供了照片若干予以证明。上述事实，有资质证书、土地房屋权属登记卡、渝北区XX街道XX社区居委会出具的证明、XXXX前期物业管理合同、渝北（2008）134号文件、催收函、国内挂号信函收据、当事人陈述等随案佐证，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆市卢山房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业管理合同》不违反法律规定，合法有效，该合同对XXXX小区全体业主均具有约束力。原告自合同签订后对XXXX小区进行了物业管理服务，被告作为该小区的业主，应当按照《XXXX前期物业管理合同》的约定向原告支付物业服务费。关于物业服务费标准，根据原告与重庆市卢山房地产开发有限公司签订的《XXXX前期物业管理合同》及重庆市渝北区物价局作出的渝北价（2008）134号文件规定，结合原告自认事实，本院确认被告每月交纳物业服务费的标准为0.5元／平方米。因此，在2013年1月至2013年12月共12个月中，被告每月应交纳的物业服务费为0.5元／平方米／月129.69平方米=64.85元，共拖欠的物业服务费为64.85元12个月=778.2元。本院对原告诉请中超过此计算标准的物业服务费不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，虽提供了照片予以证明，但该证据不能达到其证明目的，被告不能以此作为拒交物业服务费本金的理由，故对被告的辩称理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告肖海燕在本判决生效之日起三日内支付原告重庆市刘海物业管理有限公司2013年1月至2013年12月期间的物业服务费778.2元；二、驳回原告重庆市刘海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半收取），由被告肖海燕负担。本判决为终审判决。代理审判员 王利萍二〇一五年二月十日书 记 员 谭学梅 百度搜索“”