（2014）宿中民终字第2216号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-09
案件名称
汪庆福与沭阳金利置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省宿迁市中级人民法院
所属地区
江苏省宿迁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第2216号上诉人（原审原告）汪庆福。委托代理人杨华江，男，1985年8月8日出生，汉族。被上诉人（原审被告）沭阳金利置业有限公司，住所地沭阳县人民路与天津路交叉口。诉讼代表人江苏宏亮律师事务所，该公司破产管理人。委托代理人张戈，江苏宏亮律师事务所律师。委托代理人方涛，江苏宏亮律师事务所律师。上诉人汪庆福因与被上诉人沭阳金利置业有限公司（以下简称金利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2014）沭商初字第0464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人汪庆福的委托代理人杨华江、被上诉人金利公司破产管理人的委托代理人张戈、方涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪庆福一审诉称，金利公司开发的江南枫景小区由黑龙江建工集团有限责任公司（以下简称黑建公司）承建。在建设过程中，金利公司与黑建公司约定以房抵工程款。后黑建公司需要变现，便将抵冲工程款的房屋销售给汪庆福，售房手续仍然由金利公司办理。2012年12月1日，金利公司向汪庆福出具了认购协议书，约定汪庆福向金利公司购买江南枫景小区1-1-1508、1-1-1303室房屋，总价款353914元，汪庆福已一次性付清购房款，金利公司向汪庆福出具了收据。金利公司应当按约继续履行合同，向汪庆福交付相应的房屋。金利公司进入破产程序后，汪庆福向其管理人申报债权，管理人对汪庆福的债权未作出确认，汪庆福对管理人确认的结果有异议，特提起诉讼，请求判决金利公司继续履行双方之间的房屋买卖合同，向汪庆福交付1-1-1508、1-1-1303室房屋。金利公司一审辩称，金利公司已经法院裁定进行破产清算，汪庆福购买的房屋尚未完工，不具备交付条件，合同无法继续履行，依照法律规定，管理人有权解除合同，不同意继续履行与汪庆福间的房屋买卖合同。汪庆福在沭阳无固定住所，也无固定工作，其身份不应当被认定为消费者，其相关购房款只能按照普通债权处理。一审法院审理查明，金利公司开发的江南枫景小区由黑建公司承建。在建设过程中，2011年9月2日，涉案房屋被抵押给黑建公司并已办理抵押登记手续。同时，该两套房屋由金利公司用以冲抵欠黑建公司的工程款。2011年11月30日，经黑建公司同意，该两套房屋抵给案外人陶炎。2012年12月1日，该两套房屋又经案外人陶炎同意转给汪庆福，但售房手续仍由金利公司办理。2012年12月1日，金利公司向汪庆福出具了认购协议书两份，分别载明房号为1栋1单元1508室、建筑面积57.97㎡、单价为2517元／㎡，总价为145910元；房号为1栋1单元1303室、建筑面积63.11㎡、单价为3296元／㎡，总价为208011元。同日，汪庆福向金利公司分别交纳了1-1-1508室房屋购房款145903元、1-1-1303室房屋208011元，并由金利公司向汪庆福出具了相应的收据。因汪庆福购买的房屋至今未竣工，不具备交付条件，金利公司一直未能向汪庆福交付涉案房屋。2013年9月28日，沭阳县人民法院裁定受理金利公司的破产清算案件并指定江苏宏亮律师事务所为管理人。后汪庆福向管理人申报债权，管理人以汪庆福不具有房屋买卖的真实意思表示为由未对汪庆福的债权作出确认。汪庆福对该确认结果有异议，因而成讼。庭审中，经向汪庆福释明其可就金利公司解除合同的行为要求赔偿损失后，汪庆福仍坚持要求金利公司继续履行合同，交付涉案房屋。一审法院认为，金利公司向汪庆福出具了认购协议书，认购协议书上载明了房号、面积、单价、总价等具体内容且汪庆福交纳了全部的购房款，双方之间形成商品房买卖合同关系，该买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现汪庆福购买的房屋尚未竣工，不具备交付条件，且金利公司已经法院裁定进入破产清算程序，双方之间的商品房买卖合同已无法继续履行。管理人以涉案房屋不具备交付条件为由解除合同，符合法律规定，但汪庆福已交纳全部购房款，管理人应对汪庆福的购房款353914元作为普通债权进行确认，其未确认汪庆福享有债权不当。因汪庆福在庭审中明确表示购买该两套房屋是为了炒房，后又改称大套是为了自己居住、小套用来投资，但未提供证据证实其具有消费者身份。根据禁止反言原则，应认定汪庆福购买该两套房屋的行为均系投资行为。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释（2002）16号）第二条的规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，汪庆福未提供证据证实其具有消费者身份，因此其就该两套房屋的购房款不能享有优先债权。庭审中，经向汪庆福释明其可就金利公司解除合同的行为要求赔偿损失后，其仍坚持要求金利公司继续履行合同，向其交付涉案房屋。汪庆福的诉讼请求，无法律依据，依法不予支持，但金利公司应对汪庆福的普通债权353914元作出确认。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、《中华人民共和国破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回汪庆福的诉讼请求。案件受理费80元，由汪庆福负担。上诉人汪庆福不服一审判决，向本院提起上诉称：汪庆福与金利公司签订房屋认购协议书，购买金利公司开发的江南枫景小区1-1-1303室、1-1-1508室商品房，汪庆福已付清了全部购房款353914元，双方之间的商品房买卖合同合法有效。金利公司被法院裁定进行破产清算，并不直接导致合同不能履行或者将汪庆福的购房款确定为普通债权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条第二款规定，金利公司无权主张收回房屋或者将汪庆福的购房款确定为普通债权。一审判决适用法律错误。请求二审法院撤销一审判决，改判金利公司交付房屋，或者确认汪庆福对涉案房屋出售价款享有优先受偿权。被上诉人金利公司答辩称：金利公司于2013年9月28日被沭阳县人民法院裁定进入破产清算程序，涉案房屋目前没有竣工，依据破产法的规定和涉案房屋的实际情况，双方之间的买卖合同已经无法履行，汪庆福要求继续履行合同、交付房屋没有事实和法律依据。一审判决程序合法，事实清楚，符合法律规定。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。双方当事人在二审中均未提供新的证据。二审查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本案争议焦点为：汪庆福与金利公司之间的商品房买卖合同是否应当继续履行，金利公司是应向汪庆福交付涉案房屋。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，双方当事人之间的商品房买卖合同合法有效，汪庆福履行了支付购房款的义务，享有请求金利公司交付合同约定房屋的权利。但是，汪庆福享有的请求金利公司交付合同约定房屋的权利仍然属于债权，汪庆福并未取得涉案房屋的物权，因金利公司已被法院裁定进行破产清算，根据《中华人民共和国破产法》第四十四条规定，汪庆福对金利公司享有的债权，应按该法规定的程序行使权利。关于汪庆福的债权是否为优先债权，应当依破产法规定的程序处理，与本案的商品房买卖合同纠纷系不同的法律关系，在本案中不作处理。对于涉案房屋能否交付给汪庆福，需要在破产程序中依法处理。汪庆福直接起诉请求法院判决金利公司交付房屋，不符合法律规定，应不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第三十五条规定，出卖人破产，其管理人决定继续履行所有权保留买卖合同的，买受人应当按照原买卖合同的约定支付价款或者履行其他义务。买受人未支付价款或者履行完毕其他义务，或者将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分，给出卖人造成损害，出卖人管理人依法主张取回标的物的，人民法院应予支持。但是，买受人已经支付标的物总价款百分之七十以上或者第三人善意取得标的物所有权或者其他物权的除外。该规定针对的是出卖人已经交付标的物而保留标的物所有权的买卖合同，本案商品房买卖合同并不属于已交付标的物的保留所有权买卖合同。汪庆福以此主张金利公司应履行涉案房屋交付义务，不符合法律规定。综上，上诉人汪庆福的上诉理由不能成立，其上诉请求本院难以支持。一审判决认定事实清楚，实体判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人汪庆福负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东代理审判员 徐金鸽代理审判员 吴振环二〇一五年二月十日书 记 员 冯 邻第页／共页 微信公众号“”