（2014）济民四终字第684号
裁判日期: 2015-02-10
公开日期: 2015-03-05
案件名称
胡富英与胡富香等物权保护纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡富英,胡富香,张振兰
案由
物权保护纠纷
法律依据
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济民四终字第684号上诉人（原审被告）胡富英，女，1969年10月26日出生，汉族，现住济南市槐荫区段北办事处闫*户***号。委托代理人赵象明，男，1966年9月3日出生，汉族，济南市中正荣凯法律服务所法律工作者，住济南市。被上诉人（原审原告）胡富香，女，1963年3月16日出生，汉族，现住42-95MainstreetFlushingNY11355-4703（美国）。委托代理人梁作刚，1980年8月24日出生，汉族，济南历下德义法律服务所法律工作者，住济南市。被上诉人（原审被告）张振兰，女，1937年11月17日出生，汉族，住济南市。委托代理人刘建国，山东泉舜律师事务所律师。上诉人胡富英因与被上诉人胡富香、张振兰物权保护纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2013）槐民初字第1537号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人胡富英的委托代理人赵象明，被上诉人胡富香的委托代理人梁作刚，被上诉人张振兰的委托代理人刘建国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，胡富香与胡富英为姐妹关系，张振兰系其母亲。坐落于济南市槐荫区段北办事处闫千户511号的房屋原系胡富香于1991年3月从济南市槐荫区段店北路街道办事处闫千户村民委员会购买取得，于1995年3月6日在原济南市槐荫区房地产管理局办理了房屋所有权登记，证号为济房（槐）字第2-25**号，登记的所有权人为胡富香，《房屋所有权证》记载该处房屋为2层，建筑面积为155.61平方米。胡富香还就该房屋的所在位置取得了土地使用证，记载用地面积为197.51平方米。后胡富香因故于1996年出国，此后一直未再回国。该处房屋在胡富香出国后由胡富英居住使用，张振兰亦随胡富英共同在该处房屋居住、生活至2013年3月份。坐落于济南市槐荫区段北办事处闫千户511号的房屋后于1998年12月7日登记至张振兰名下，《房屋所有权证》号为济房权证槐字第0068**号，又于2011年11月11日登记至胡富英名下。该房屋的两次转移登记情况在房屋档案材料中均有记载。其中由胡富香转至张振兰名下系基于1998年11月的买卖行为。在档案材料中显示有两份买卖协议（契约）。一份为胡富香作为卖方，张振兰作为买方，于1998年11月10日签订的《买卖房协议书》，约定：一、卖方将坐落在槐荫区段北办事处闫千户511号的房产，建筑面积计155.61㎡出售给买方，并将与出售房屋相关的土地使用权同时转让给买方，买方已对上述房产做了充分了解，愿意承买。二、双方议定上述房产以每平方米800元出售给买方，总价款为人民币124488元。三、双方本着钱、房两清的原则，共同申请办理过户手续。四、办理房地产手续所需缴纳的有关税、费用由买方承担。该协议的卖方处有胡富香的签名并加盖有其个人名章，买方处有张振兰签名，亦加盖有其个人名章。另一份为原济南市房产管理局打印的《房地产买卖契约》，内容与1998年11月10日签订的《买卖房协议书》一致，并加写了仲裁、房产交易主管机关批准等内容。该契约的尾部审批机关处加盖了“济南市房产管理局房地产转让管理专用章”，批准日期为1998年11月10日。该处房屋登记在张振兰名下后，2002年1月14日，济南市国土资源局另为张振兰填发了土地使用证，记载张振兰为土地使用者，土地所有者为段北办事处闫千户村，坐落为闫千户村511号，用途为住宅，使用权类型为批准拨用，使用权面积为197.30平方米。该房屋由张振兰转移登记至胡富英名下，转移登记的申请日期为2011年10月31日，胡富英取得了济房权证槐字第1478**号《房屋所有权证》，该次转移的基础关系为赠与。档案材料中存有2003年7月7日签订的《赠与合同》，张振兰为赠与人，胡富英为受赠人，内容为：济南市段北办事处闫千户511号房屋建筑面积155.61㎡系赠与人的房产，现就上述房产赠与双方达成如下赠与合同：一、赠与人自愿将上述房屋无偿的赠与女儿胡富英一人所有。二、受赠人自愿接受母亲张振兰赠与的上述房屋。三、本合同签订后，受赠人同意张振兰无条件的（地）居住使用上述房屋，直至百年，并且照顾好张振兰晚年生活，不得虐待、遗弃张振兰。四、本合同公证后，双方应严格遵守，不得违约，如有违约，由违约方承担法律责任。2003年7月22日，济南市槐荫区公证处就该《赠与合同》出具了（2003）济槐荫证民字第1656号《公证书》，证明赠与人张振兰与受赠人胡富英于2003年7月7日在槐荫区公证处，在公证员的面前签订了前面的《赠与合同》，合同上双方当事人张振兰按手印、胡富英签名均属实。本合同项下房屋产权自房管部门办理变更登记之日起转移。胡富香在本案审理中提出申请，要求对1998年11月两份房屋买卖协议（契约）中的署名“胡富香”是否为其本人所签进行司法鉴定。经原审法院委托，山东大舜司法鉴定所出具（2014）文鉴字第40号《司法鉴定意见书》，认为依本案中胡富香签名的民事起诉状、授权委托书、财产保全申请书、追加申请、鉴定申请等作为样本与有“胡富香”签名的1998年11月10日《房地产买卖契约》、《买卖房协议书》进行比对检验，发现二者在整体搭配、单字写法、起收笔动作、笔画结构搭配、连笔动作和运笔趋势等特征方面均存在较多差异点，其鉴定意见为1998年11月10日《房地产买卖契约》、《买卖房协议书》中“胡富香”签名字迹与提供样本材料中胡富香的签名字迹不是同一人所写。胡富香、张振兰对该鉴定意见无异议，胡富英持有异议，认为胡富香的起诉书及其他样本材料的签名不能证明为胡富香本人亲笔所写，因此提出重新鉴定申请，胡富香及张振兰对其该重新鉴定申请均表示不同意。原审法院审查后认为其申请重新鉴定的理由不充分，不予准许。因胡富香在美国居住，其在本案审理中提交的民事起诉状、财产保全申请书、授权委托书、司法鉴定申请书等均附有中华人民共和国驻纽约总领馆的认证。本案审理中追加张振兰参加诉讼的申请及增加诉讼请求的申请原由其委托代理人梁作刚书写，后胡富香出具“关于《追加被告申请书》和《增加诉讼请求申请书》的情况说明”，对此进行了确认。原审法院认为，《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款明确规定，“公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”；《中华人民共和国物权法》也在第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。就本案查明事实而言，坐落于闫千户511号的房屋原为胡富香所有，对此有该房屋的档案材料为证，胡富英及张振兰亦无异议。但该处房屋经两次转移登记，由胡富香名下转至张振兰名下，又再次由张振兰名下转至胡富英名下。胡富英在本案审理中针对胡富香的起诉进行抗辩，其主要理由是其取得该处房屋的所有权是基于张振兰的赠与。但本案房屋原为胡富香所有，后转移登记至张振兰名下是基于1998年11月的房屋买卖关系，张振兰对该买卖关系并不认可，其说明事实并不存在着买卖关系，其作为胡富香、胡富英的母亲，已是高龄老人，实无必要再去购买自己女儿的房屋，也无资金购买该处房屋。其该项陈述具有合理性。且在本案审理中通过文字鉴定，已经确定1998年11月的房屋买卖契约及协议均非胡富香本人签字。另，事实上胡富香本人亦一直居住国外，并未回国。由以上事实表明，1998年11月的房屋买卖并非真实存在，是有人恶意虚构了房屋买卖的事实，并借此将胡富香所有的房屋转移登记至张振兰名下。在1998年11月房屋买卖事实并不存在的情形下，涉案房屋转移至张振兰名下，胡富香的合法权益受到了侵犯。2003年7月，张振兰与胡富英之间的赠与系建立在恶意侵犯胡富香合法权益的基础上，该赠与亦为违法行为。胡富英在本案审理中辩称争议房屋的物权现为其本人所有，其与胡富香之间不存在物权纠纷。就目前涉案房屋的所有权登记来说，胡富英所述属实。但《中华人民共和国民法通则》第七十二条明确规定，“财产所有权的取得，不得违反法律规定”，也就是说必须依合法的行为才能取得受法律保护的财产所有权。而胡富英与张振兰之间赠与、接受赠与的关系是建立在此前1998年11月不合法、不真实的买卖关系基础上，因此胡富英在此后再基于该赠与行为取得涉案房屋的所有权亦非合法取得，其行为不应受到法律保护。另需说明的是，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定了不动产的善意取得，但必须具备如下条件：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。就本案查明事实而言，胡富英取得涉案房屋并非善意取得。理由如下：一、胡富英与张振兰均系胡富香的直系亲属，两人对涉案房屋原为胡富香所有、胡富香自1996年出国一直未归的事实均为明知。依胡富英所述，其取得涉案房屋系基于张振兰的赠与，但其在接受赠与时应明知该处房屋原为胡富香所有，其应当对该房屋由胡富香名下转移登记至张振兰名下产生合理怀疑。自1996年胡富香出国后，张振兰即一直随胡富英生活，那么张振兰如何在1998年11月从胡富香处购买该处房屋，胡富香一直未回国、又如何能在1998年11月与张振兰签订房屋买卖协议、在房管部门办理房屋转移登记手续，张振兰如何向胡富香交纳购房款，对以上问题，胡富英均应在合理怀疑的情形下进行落实，包括向胡富香本人落实。但胡富英在本案中只是辩称，即其认为房屋已转移登记至张振兰名下，因此其在2003年7月接受赠与、取得房屋是合法的。但其这项答辩观点显然是不客观的。二、张振兰已经明确表明其与胡富香之间并不存在涉案房屋的买卖关系，也不存在其向胡富香交纳购房款的事实。三、胡富英亦未支付合理的价格而是无偿接受赠与。基于以上理由并结合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，胡富香要求胡富英将涉案房屋腾还的诉讼请求原审法院予以支持，其要求确认1998年11月10日《买卖房协议书》、《房地产买卖契约》及2003年7月7日《赠与合同》无效的诉讼请求亦于事有理、于法有据，原审法院一并予以支持。胡富英在本案审理中还就胡富香在本案中提交的民事起诉状、授权委托书、追加当事人申请、变更诉讼请求申请等在形式上是否符合法律规定提出了异议。就此，原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，胡富香因居于美国纽约，其在本案审理中提交的相关诉讼文书均经过了中华人民共和国驻纽约总领馆的认证，符合法律规定；另胡富香提交的以上诉讼文书主要内容均为中文书写，亦符合相关法律规定。胡富英的该部分答辩意见不能成立。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款、第七十五条第二款、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第三款、第六十四条第一款的规定判决：一、署名为原告胡富香与被告张振兰于1998年11月10日签订的买卖济南市槐荫区段北办事处闫千户511号房屋的《买卖房协议书》、《房地产买卖契约》无效。二、2003年7月7日被告张振兰与被告胡富英就济南市槐荫区段北办事处闫千户511号房屋签订的《赠与合同》无效。三、被告胡富英于判决生效之日起十日内向原告胡富香腾还坐落于济南市槐荫区闫千户511号的房屋。案件受理费26373元，诉讼保全费5000元，由胡富英负担。上诉人胡富英不服原审判决上诉称，一、原审判决认定事实错误。1、被上诉人胡富香与张振兰于1998年11月10日签订的买卖济南市槐荫区段北办事处闫千户511号房屋的《买卖协议书》和《房地产买卖契约》真实有效。2、被上诉人张振兰与上诉人签订的《赠与合同》合法有效，上诉人对涉案房屋的取得并非恶意。二、原审法院适用法律错误。即使被上诉人胡富香与张振兰签订的买卖协议有瑕疵，上诉人对该房屋的取得也构成善意取得。原审判决认为上诉人取得涉案房屋是恶意的，且没有支付合理的价格，不符合善意取得是错误的。三、原审判决严重违反法定程序。被上诉人胡富香不认可其与张振兰之间的房屋买卖合同的效力，其应当起诉张振兰赔偿损失，而不是要求上诉人腾房。原审法院以物权保护纠纷一概而论一并处理，突破了合同的相对性，实属程序违法。综上所述，原审判决证据不足，认定事实错误，程序违法，判决不公，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人胡富香的诉讼请求；一、二审诉讼费用及保全费由被上诉人胡富香承担。被上诉人胡富香辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。一、大舜司法鉴定所的鉴定程序合法，鉴定意见准确，应作为定案依据，其足以证明胡富香与张振兰签订的买卖协议无效。二、胡富英与张振兰签订的赠与合同系无效合同，胡富香作为房屋权利人有权请求侵权人返还房屋。三、上诉人胡富英依据合同相对性对抗其在一审中的被告地位没有法律依据，应驳回其上诉请求。被上诉人张振兰辩称，其在一审中不具备被告资格，在二审中作为被上诉人也是不适格的。在两次房屋买卖中，其完全不知情，其没有能力也没有必要购买大女儿胡富香的房屋。其后的赠与合同也是在不知情的情况下，在公证处公证的。对于一审判决，其没有异议，请求二审法院予以维持。经本院审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人胡富英提交《买卖房协议书》和《房地产买卖契约》用以证明被上诉人胡富香与张振兰之间存在房屋买卖协议，但是被上诉人胡富香自出国至今没有回国，也没有证据证实其委托他人出卖其房屋；根据山东大舜司法鉴定所出具的司法鉴定意见书，买卖协议上“胡富香”的签名不是其本人书写。加之，张振兰没有收入，无能力购买房屋，作为母亲也没有必要购买女儿胡富香的房屋，张振兰自始否认其与胡富香之间有买卖房屋的事实。因此，被上诉人胡富香与张振兰之间的房屋买卖协议均不是双方当事人真实意思表示，该合同对胡富香、张振兰不具有约束力，故应为无效合同。被上诉人胡富香是涉案房屋的真正所有权人。张振兰不是涉案房屋的所有权人，无权将涉案房屋赠与他人。另外，张振兰陈述其对赠与事实不知情，其没有上过学，不认字，是上诉人胡富英拿着她的手按的手印。涉案赠与合同不是当事人真实意思表示，因此房屋赠与合同是无效的。上诉人胡富英辩称其受赠涉案房屋时房屋登记的产权人是张振兰，其依据登记情况相信张振兰是涉案房屋产权人，受赠时不存在恶意。但上诉人胡富英作为被上诉人被上诉人胡富香之妹、张振兰之女，其姐出国前一直居住于涉案房屋，对涉案房屋的产权情况其应当或者有能力知悉，故不能认定其受赠涉案房屋时是善意的。善意取得的构成要件之一是支付对价。本案上诉人胡富英主张是基于赠与合同取得涉案房屋产权，根据法律规定，赠与合同是无偿的，不需要支付对价的。虽然上诉人称其赡养母亲，需要付出人力、物力和财力，是附条件的赠与，并不是无偿的，但赡养老人是子女的法定义务，赡养母亲付出的金钱并不能等同于支付房屋的对价。因此，上诉人胡富英对涉案房屋不能构成善意取得，被上诉人胡富香要求上诉人胡富英腾还涉案房屋有事实和法律依据，应予支持。综上所述，上诉人的上诉请求均不成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26373元，由上诉人胡富英负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 松审 判 员 林瑞国代理审判员 贾慧芳二〇一五年二月十日书 记 员 吕淑慧 关注公众号“”