（2014）历商初字第2518号

裁判日期: 2015-02-10

公开日期: 2017-06-20

案件名称

济南朝阳物业管理有限公司与尹光壮物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南朝阳物业管理有限公司,尹光壮

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2014）历商初字第2518号原告济南朝阳物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人杜有信，董事长。委托代理人张大伟，山东泽权律师事务所律师。被告尹光壮，男，1961年3月27日出生，汉族，住济南市。委托代理人段曙静（系被告尹光壮之妻），女，1961年11月26日出生，汉族，住济南市。原告济南朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）与被告尹光壮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员孙晓博独任审判,于2015年1月19日公开开庭进行了审理。原告朝阳物业公司的委托代理人张大伟、被告尹光壮及其委托代理人段曙静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳物业公司诉称，被告尹光壮是燕山盛世小区1-1105室业主。2013年10月14日，燕山盛世小区的开发商济南楚天置业有限公司与原告朝阳物业公司签订了《燕山盛世物业管理委托合同》，约定由原告朝阳物业公司为燕山盛世小区提供物业服务，物业费为每月每平方米1.48元，逾期交纳物业费的，应按应交金额的0.5%支付违约金。合同签订后，原告朝阳物业公司即进驻燕山盛世小区进行物业服务。被告尹光壮自2013年10月起，一直拖欠物业费。截止原告朝阳物业公司起诉之日，被告尹光壮共拖欠物业费1779.6元。故请求法院依法判令被告尹光壮向原告朝阳物业公司支付物业服务费1779.6元及违约金1423.7元。被告尹光壮辩称，被告尹光壮从未与原告朝阳物业公司签订过物业服务合同。原告朝阳物业公司亦从未将其与济南楚天置业有限公司签订的物业服务合同的情况告知被告尹光壮，也从未在小区内进行过公示。原告朝阳物业公司未举证证明其为涉案小区提供物业服务的情况，反而在小区内占用人行道划定停车位，收取停车费，并在小区内张贴广告，以收取相关费用，上述费用的收支情况从未向业主公示。开发商济南楚天置业有限公司侵占了小区内原设计的集中绿地，造成小区配套设施及绿化不达标，严重侵犯了业主的合法权益。业主在小区内无休闲、健身之地，大大降低了原告朝阳物业公司的服务等级和标准。此外，开发商济南楚天置业有限公司擅自将小区的配套公建部分出卖，相关款项却未向业主支付。原告朝阳物业公司服务不规范，无权要求被告尹光壮交纳物业费。经审理查明，2013年10月14日，原告朝阳物业公司与燕山盛世小区的开发商济南楚天置业有限公司（以下简称楚天公司）签订《燕山盛世物业管理委托合同》一份，约定由原告朝阳物业公司为燕山盛世小区提供物业服务，物业管理委托事项包括保修期满后的物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施、设备的运行、管理、维修和日常养护、配套公用设施和附属物的维修、养护和管理、公共环境卫生管理、公共绿化环境的养护与管理、交通与车辆停放秩序的管理等；委托管理的期限自2013年10月15日起至业主委员会成立并与物业公司签订正式《物业服务委托合同》止；物业费按建筑面积每月每平方米1.48元收取，该费用三个月收取一次，每季度第一个月的5日收取本季度费用；业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，自逾期之日起，按照应交金额的0.5%，按日收取违约金。庭审中，原告朝阳物业公司主张涉案物业服务合同履行过程中，物业费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，其诉讼请求也是按照该标准主张的。另查明，被告尹光壮系燕山盛世小区1-1105室业主，其房屋建筑面积为94.41平方米。被告尹光壮于2011年9月17日办理了入住手续。庭审中，被告尹光壮认可2013年10月15日至2014年12月31日期间的物业费其未向原告朝阳物业公司交纳。被告尹光壮主张，其未交纳物业费的原因是涉案小区的回迁方案未达到业主的要求；开发商擅自将配套公建部分出卖；原告朝阳物业公司的服务不规范，未按约定对小区内的公共设施进行维修、养护，也未对其收取的停车费、广告费的收支情况进行公示。被告尹光壮为证实其主张，提交照片一宗，该照片反映涉案小区路面损坏，未进行修复；小区人行道被划为停车位；小区绿化带内杂草丛生；电梯内存在垃圾未及时清理的情况。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，虽然被告尹光壮并非涉案《燕山盛世物业管理委托合同》的当事人，但该合同对其仍然具有约束力。因此，对被告尹光壮提出的其与原告朝阳物业公司之间不存在物业服务合同关系的抗辩，本院不予支持。原告朝阳物业公司与楚天公司签订的《燕山盛世物业管理委托合同》，合法有效，本院予以认定。庭审中，原、被告双方对于欠交物业费的期间没有异议，本院予以确认。原告朝阳物业公司未提交证据证明其已按照涉案物业服务合同的约定履行了相关义务，而根据被告尹光壮提交的照片，可以证实原告朝阳物业公司对涉案小区的服务不到位，存在违约情形。而涉案合同中未对原告朝阳物业公司的违约责任作出明确约定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，因此，本院认定，因原告朝阳物业公司在涉案物业服务合同履行过程中存在违约情形，其提供的物业服务不符合约定标准，被告尹光壮可以减少交纳物业费。庭审中，原告朝阳物业公司主张涉案小区的物业管理费实际是按照每月每平方米1.3元的标准收取的，故本院酌定被告尹光壮按照该标准的80%向原告朝阳物业公司交纳物业费，被告尹光壮应当支付的2013年10月15日至2014年12月31日的物业费应为1423.7元（1.3元/月/㎡×94.41㎡×14.5个月×80%）。对原告朝阳物业公司要求被告尹光壮支付滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告尹光壮拒绝缴纳物业费的行为属于行使合同履行中抗辩权的行为，并不构成违约，故对原告朝阳物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告尹光壮提出的开发商楚天公司侵占了小区内原设计的集中绿地，造成小区配套设施及绿化不达标，并擅自将小区的配套公建部分出卖，严重侵犯业主的合法权益的抗辩，与涉案物业服务合同并非同一法律关系，本院不予合并审理，故被告尹光壮以此作为拒交物业费的抗辩不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尹光壮自本判决生效之日起十日内向原告济南朝阳物业管理有限公司支付2013年10月15日至2014年12月31日的物业费1423.70元；二、驳回原告济南朝阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告济南朝阳物业管理有限公司承担15元，由被告尹光壮承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员　　孙晓博二〇一五年二月十日书记员　　高理力来源：百度“”